Guides de la promotion immobilière
Ce qu'un promoteur indépendant doit tenir juste, opération après opération : le foncier et le bilan, la vente sur plan, le chantier et la livraison. Expliqué simplement, avec les textes qui s'appliquent et des exemples chiffrés.
Pour commencer
Un tableur, un ERP ou un outil spécialisé : avant le reste, les critères qui comptent quand on mène quelques opérations par an.
Choisir un logiciel
Primpromo, Scoplan, Promolead, Gesprojet et CAP IMMO comparés besoin par besoin, d'après leurs pages publiques datées et sourcées.
- Comparatif des logicielsPrimpromo, Scoplan, Promolead, Gesprojet et CAP IMMO comparés besoin par besoin, d'après leurs pages publiques datées : foncier, ventes, chantier, prix.
- CAP IMMO ou PrimpromoCAP IMMO ou Primpromo : comparaison factuelle, besoin par besoin, d'après les pages publiques de Primpromo, avec les points où chacun va plus loin.
- CAP IMMO ou ScoplanCAP IMMO ou Scoplan : comparaison factuelle d'après les pages publiques de Scoplan, espace acquéreur, ventes, chantier et prix, avec les points forts de chacun.
- CAP IMMO ou PromoleadPromolead cherche les terrains, CAP IMMO pilote l'opération ensuite : comparaison factuelle d'après les pages publiques de Promolead, et comment les combiner.
- CAP IMMO ou GesprojetCAP IMMO ou Gesprojet : comparaison factuelle d'après les pages publiques de Gesprojet, budgets, marchés et comptabilité, avec les points forts de chacun.
Foncier, montage et financement
Du terrain au financement : ce qu'on peut payer le foncier, ce que l'opération rapporte, ce que la banque et le fisc demandent.
- Le bilan promoteurComment construire un bilan promoteur : recettes, charge foncière, travaux, honoraires, frais financiers, marge. Avec un exemple chiffré de compte à rebours.
- Le plan de trésorerieComment bâtir le plan de trésorerie d'une opération de promotion immobilière, trouver le point bas et mesurer l'effet d'un retard de chantier ou de ventes.
- La charge foncièreCharge foncière : définition, calcul par compte à rebours, incidence foncière en €/m² de surface de plancher et exemple chiffré pas à pas pour un promoteur.
- La garantie financière d'achèvementGFA en VEFA : obligation légale, garantie extrinsèque depuis 2015, articles R261-17 et suivants du CCH, dossier demandé par la banque, coût et fin de garantie.
- L'étude de marché avec DVFUtiliser DVF pour une étude de marché de promoteur : ce que contient la base, ses angles morts (Alsace-Moselle, Mayotte, ventes en bloc) et la méthode.
- La TVA en promotion immobilièreTVA en promotion immobilière : prix total en VEFA, TVA sur marge (CGI art. 268), taux de 5,5 % et 10 %, exemple chiffré et effet sur le bilan HT du promoteur.
- La taxe d'aménagementTaxe d'aménagement pour un promoteur : surface taxable, valeur forfaitaire, taux communal et départemental, paiement après l'achèvement depuis la réforme 2022.
- La promotion immobilièrePromotion immobilière : définition, étapes d'une opération du foncier à la livraison, rôle de chaque acteur, contrat de promotion (C. civ. 1831-1) et risques.
- Le métier de promoteur immobilierPromoteur immobilier : ce qu'il fait, en quoi il diffère du CCMI ou du marchand de biens, comment il gagne sa vie et comment le devenir : SCCV, fonds propres.
- La SCCVSCCV : responsabilité des associés (CCH L211-2), appels de fonds, statuts, création, fiscalité translucide (CGI 239 ter), TVA et comparatif SAS et SNC.
- La purge du permis de construirePurge du permis de construire : recours des tiers (2 mois d'affichage), retrait (3 mois), attestations et effets sur la promesse de vente et le planning.
- La marge du promoteurMarge promoteur : calcul en % du CA HT ou du prix de revient, marge brute et nette, fourchettes de marché, attentes des banques et ce qui érode la marge.
- Financer une opération de promotionFinancement d'une promotion immobilière : fonds propres, crédit promoteur, taux de pré-commercialisation, garanties, crowdfunding et dossier pour la banque.
- Logiciel de bilan promoteurLogiciel bilan promoteur : postes, marge, compte à rebours foncier, frais financiers sur l'encours réel, TVA par lot, import Excel. Démo sans inscription.
- Excel ou logiciel de promotionExcel ou logiciel de promotion immobilière ? Ce que le tableur fait bien, ses limites chez un promoteur, un comparatif et comment migrer votre bilan Excel.
- La petite promotion immobilièrePetite promotion immobilière : division, permis valant division, VEFA, financement, assurances, marge et risques d'une opération de 2 à 30 logements.
- L'étude de faisabilitéÉtude de faisabilité en promotion immobilière : urbanisme, sol, capacité, marché, bilan et foncier, dans quel ordre, et la check-list avant de signer.
- Le crédit promoteurCrédit promoteur : tirages, remboursement par les ventes VEFA, conditions des banques, taux Euribor plus marge, commissions et garanties, calcul des frais.
- La promesse de vente du terrainPromesse de vente de terrain pour un promoteur : unilatérale ou compromis, enregistrement sous 10 jours, indemnité d'immobilisation, conditions suspensives.
- Le permis valant divisionPermis de construire valant division (PCVD) : dossier (code de l'urbanisme R431-24), différence avec le lotissement, PLU, ASL, taxe d'aménagement, calendrier.
- SDP et surface habitableSurface de plancher (SDP) et surface habitable (SHAB) : définitions, ratio SHAB/SDP, surface utile et effet sur la charge foncière, avec un exemple chiffré.
- Le tableau de bord du promoteurTableau de bord promoteur immobilier : les 12 indicateurs d'une opération (marge, pré-co, point bas, appels de fonds), leurs seuils et le reporting banque.
- La comptabilité d'une SCCVComptabilité d'une SCCV : stock d'en-cours, résultat à l'avancement ou à l'achèvement, perte à terminaison, TVA, comptes courants et exemple chiffré.
- Modèle de bilan promoteur ExcelTéléchargez un modèle de bilan promoteur Excel gratuit : hypothèses, bilan HT, marge, compte à rebours foncier, grille de 12 lots et échéancier VEFA.
Commercialisation et VEFA
Vendre sur plan : le contrat de réservation, le dépôt de garantie, l'échéancier légal et les appels de fonds.
- Les appels de fonds VEFALes plafonds légaux des appels de fonds en VEFA (35 %, 70 %, 95 %), le dépôt de garantie, le solde à la livraison, et comment suivre chaque lot.
- Le contrat de réservation VEFAContrat de réservation en VEFA : mentions obligatoires (CCH R261-25), dépôt de garantie plafonné à 5 % ou 2 %, rétractation de 10 jours et cas de restitution.
- L'échéancier VEFAÉchéancier de paiement en VEFA côté acquéreur : plafonds de 35 %, 70 % et 95 % (CCH R261-14), rattrapage à l'acte, dépôt imputé et solde consignable.
- La VEFAVEFA, vente en l'état futur d'achèvement : définition (code civil 1601-3), étapes de la vente sur plan, appels de fonds, GFA, livraison et VEFA en bloc.
- Logiciel de gestion VEFALogiciel VEFA pour promoteur : grille des lots, réservations, actes, appels de fonds plafonnés (CCH R261-14), relances, encaissements reliés à la trésorerie.
- La pré-commercialisationPré-commercialisation en promotion immobilière : calcul du taux (lots, CA, réservations ou actes), seuil exigé par la banque et la GFA, et comment l'atteindre
- La notice descriptive VEFANotice descriptive VEFA : différence avec la note technique du contrat de réservation, modèle de l'arrêté de 1968, structure type et erreurs à éviter.
- La vente en bloc en VEFAVente en bloc en VEFA côté promoteur : bailleurs sociaux et investisseurs, prix négocié, secteur protégé, échéancier, TVA, pré-commercialisation et risques.
Chantier et livraison
Construire et livrer : les marchés, la retenue de garantie, la réception, les réserves et les garanties des constructeurs.
- Le suivi de chantierComptes rendus, situations de travaux, réception, livraison et levée des réserves en VEFA : la méthode pour suivre un chantier de promotion.
- La levée des réservesRéception des travaux (art. 1792-6 du code civil), réserves de livraison et délai d'un mois (art. 1642-1), parfait achèvement : la méthode de levée.
- Les garanties de la constructionGaranties de la construction pour un promoteur : parfait achèvement (1 an), bon fonctionnement (2 ans), décennale (10 ans), assurance dommages-ouvrage et CNR.
- La retenue de garantieRetenue de garantie sur un marché privé de travaux : 5 % au plus (loi du 16 juillet 1971), consignation, caution bancaire de substitution, libération à un an.
- Les travaux modificatifs acquéreursTravaux modificatifs acquéreurs (TMA) en VEFA : demande, chiffrage, date limite, facturation et TVA, impact sur les marchés et le bilan, travaux réservés.
- L'assurance dommages-ouvrageAssurance dommages-ouvrage promoteur : obligation avant chantier (L242-1), ce qu'elle couvre, prix constatés, CNR, TRC, dossier demandé et place au bilan.
Outils gratuits
Des calculateurs qui appliquent les règles expliquées dans les guides, sans inscription : rien ne quitte votre navigateur. Voir tous les outils.
- CalculateurCalculateur d'échéancier VEFACalculez l'échéancier d'une VEFA : montant de chaque appel de fonds, cumul, plafonds légaux de 35, 70 et 95 % et rattrapage à la signature de l'acte.
- CalculateurDépôt de garantie VEFACalculez le dépôt de garantie maximum d'un contrat de réservation VEFA : 5 % si l'acte est prévu dans l'année, 2 % dans les deux ans, rien au-delà (R261-28).
- CalculateurCalcul de charge foncièreCalculez la charge foncière admissible d'un terrain par compte à rebours : CA, travaux, honoraires, frais et marge visée, résultat en euros et en €/m² SDP.
- CalculateurCalcul de taxe d'aménagementCalculez la taxe d'aménagement d'un programme : surface taxable, valeur forfaitaire, parts communale, départementale et régionale, stationnement, abattement.
- CalculateurDate de purge du permisCalculez la date de purge d'un permis de construire : fin du recours des tiers (R600-2), fin du retrait (L424-5), report des week-ends et jours fériés.
Glossaire
VEFA, SCCV, GFA, DAACT, SDP, DGD, PSLA, BRS : les sigles et les mots du métier, définis en deux lignes, avec un renvoi vers le guide qui les détaille.
Le voir sur une vraie opération
La démonstration de CAP IMMO s'ouvre dans le navigateur, sans inscription : quatre programmes fictifs, un par phase, avec leurs bilans, leurs ventes et leurs chantiers.