Comptabilité SCCV : stock d'en-cours, méthode à l'avancement et résultat

Ce qui rend la comptabilité d'une SCCV particulière

Une SCCV naît pour une opération et disparaît avec elle. Pendant deux à quatre ans, elle achète un terrain, paie des honoraires, des travaux, des intérêts, et encaisse les appels de fonds des acquéreurs. Trois traits commandent sa comptabilité :

• Ce qu'elle construit est un stock, pas une immobilisation : l'immeuble est destiné à être vendu. Les coûts ne passent donc pas directement en charges de l'exercice, ils s'accumulent en en-cours.
• Le résultat ne suit pas les encaissements. Un appel de fonds encaissé n'est pas un bénéfice : il faut une méthode pour décider quand la marge de l'opération est acquise.
• Elle est fiscalement transparente : son résultat est imposé chez ses associés. La méthode retenue décide donc de l'année où chacun paie l'impôt.

La SCCV tient une comptabilité complète, avec bilan, compte de résultat et annexe. Ce guide donne les principes généraux ; leur application à une opération donnée, options comprises, relève de l'expert-comptable.

Le stock d'en-cours du promoteur

Tant que les lots ne sont pas vendus et livrés, ce que la société a dépensé pour les produire forme un stock d'en-cours de production, inscrit à l'actif. À chaque clôture, les coûts de l'exercice sont portés en stock par une variation de stock, ce qui neutralise leur effet sur le résultat.

Ce qui entre dans le coût de production

Le choix d'incorporer ou non les frais financiers change le profil du résultat d'un exercice à l'autre, pas la marge totale de l'opération. C'est une option de méthode : une fois prise, elle s'applique de façon constante.

Le stock d'en-cours se lit en parallèle du bilan promoteur : ce sont les mêmes postes, l'un en prévision, l'autre en réalisé.

Le chiffre d'affaires VEFA et le résultat de la SCCV

En VEFA, l'acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de la construction et paie au rythme du chantier. Deux méthodes de constatation du résultat coexistent en pratique.

La méthode à l'achèvement

Le chiffre d'affaires et la marge ne sont constatés qu'à l'achèvement, ou à la livraison des lots selon la convention retenue. Avant, tout reste en stock ; les appels de fonds encaissés figurent au passif en attendant. Le résultat est nul pendant la construction, puis concentré sur un exercice.

La méthode à l'avancement

Le chiffre d'affaires et la marge des lots vendus sont constatés au fil des exercices, à proportion de l'avancement de l'opération. Elle suppose que le résultat final puisse être estimé de façon fiable : budget de coûts tenu à jour, prix de vente connus, actes signés. Elle est généralement présentée comme la méthode de référence pour les contrats de longue durée, mais elle n'est pas la seule admise.

Seul un acte de vente signé fait entrer un lot dans le chiffre d'affaires. Une réservation n'est pas une vente : le lot réservé reste en stock, quelle que soit la méthode.

Calculer l'avancement : coûts engagés sur coûts prévus

La méthode la plus courante mesure l'avancement par les coûts :

avancement = coûts engagés à la clôture ÷ coût de revient total prévu

Le résultat de l'exercice se déduit du résultat cumulé :

• chiffre d'affaires cumulé = chiffre d'affaires des lots vendus × avancement ;
• coût des ventes cumulé = coût de revient des lots vendus × avancement ;
• résultat de l'exercice = résultat cumulé à la clôture − résultat déjà constaté.

Le dénominateur est le point faible : un coût total sous-estimé gonfle l'avancement et le résultat. Le budget doit intégrer les avenants signés, les révisions de prix et les aléas connus. D'autres mesures existent, comme l'avancement technique attesté par le maître d'œuvre ; certains cabinets fixent aussi un seuil d'avancement ou de commercialisation avant de constater une marge. Ces choix se figent dans l'annexe des comptes.

Exemple chiffré d'un résultat à l'avancement sur deux exercices

Exemple fictif, montants hors taxes. Une SCCV prévoit un chiffre d'affaires de 4 000 000 € pour un coût de revient de 3 400 000 €, soit une marge prévue de 600 000 €.

Exercice 1. À la clôture, 1 360 000 € de coûts sont engagés : l'avancement est de 1 360 000 ÷ 3 400 000 = 40 %. Les actes signés représentent 75 % du programme, soit 3 000 000 € de chiffre d'affaires.

Exercice 2. L'opération est achevée, tous les lots sont vendus. Le coût final réel ressort à 3 450 000 €, 50 000 € au-dessus du budget.

Le détail de l'exercice 1 : chiffre d'affaires 3 000 000 × 40 % = 1 200 000 € ; coût des ventes 3 400 000 × 75 % × 40 % = 1 020 000 € ; résultat 180 000 €. Les 340 000 € restants des coûts engagés correspondent aux 25 % de lots non vendus et restent en stock.

À l'exercice 2, le cumul est de 4 000 000 − 3 450 000 = 550 000 €. Déduction faite des 180 000 € déjà constatés, le résultat de l'exercice est de 370 000 €. Le dépassement de 50 000 € est absorbé par l'exercice où il est connu.

À l'achèvement, la même opération aurait donné un résultat nul la première année et 550 000 € la seconde. La marge totale est identique ; seule sa répartition change, et avec elle l'année d'imposition des associés.

La provision pour perte à terminaison

Le principe de prudence joue dans un seul sens. Une marge ne se constate qu'au rythme de l'avancement, mais une perte attendue se constate dès qu'elle est probable, en totalité, sans attendre la fin du chantier.

Si, dans l'exemple, le coût final révisé passait à 4 100 000 € pour 4 000 000 € de chiffre d'affaires, l'opération perdrait 100 000 €. La part de cette perte qui n'est pas encore traduite dans les comptes fait l'objet d'une provision dès la clôture où elle apparaît, quelle que soit la méthode suivie. C'est aussi le moment où la marge promoteur du bilan prévisionnel doit être revue : la comptabilité ne fait qu'enregistrer ce que le bilan aurait dû montrer.

La TVA immobilière dans les comptes

La vente d'un immeuble neuf est soumise à la TVA. En VEFA, la TVA collectée devient due au fur et à mesure des versements des acquéreurs, à chaque échéance du contrat, et non à la livraison. Elle se comptabilise donc au rythme des appels de fonds encaissés, indépendamment de la méthode de constatation du résultat.

En face, la SCCV déduit la TVA payée sur le terrain lorsqu'elle a été facturée, sur les travaux et sur les honoraires. En début d'opération, la déductible dépasse largement la collectée : la société porte un crédit de TVA, dont elle peut demander le remboursement ou qu'elle reporte. Ces flux pèsent sur la trésorerie de l'opération bien plus que sur son résultat, puisque la TVA n'est ni un produit ni une charge. Pour les taux et les régimes, voir le guide de la TVA en promotion immobilière.

Les comptes courants d'associés

Les fonds propres d'une SCCV prennent rarement la forme d'un capital élevé. Il est courant de la constituer avec un capital modeste et de faire entrer l'argent par apports en compte courant d'associé. Ces sommes sont des dettes de la société envers ses associés.

• Elles se remboursent à la fin de l'opération, une fois le crédit promoteur soldé. La banque demande souvent qu'elles restent bloquées jusque-là.
• Elles peuvent porter intérêt si une convention le prévoit ; la déductibilité de ces intérêts obéit à des règles fiscales à vérifier.
• Chaque associé doit apporter à proportion de son engagement. Un suivi par associé, appelé, versé, remboursé, évite les contestations au moment de la liquidation.

Translucidité : le résultat de la SCCV chez les associés

Les sociétés civiles de construction-vente ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés : chaque associé est imposé sur la part du bénéfice correspondant à ses droits (code général des impôts, article 239 ter). Le résultat se détermine dans la SCCV, puis se répartit selon les droits de chacun.

Dans l'exemple, une holding détenant 60 % des parts intègre 108 000 € à son résultat imposable de l'exercice 1, et 222 000 € à celui de l'exercice 2, même si la SCCV ne lui a rien distribué. Un associé personne physique est imposé à l'impôt sur le revenu sur sa quote-part. Les règles fiscales de rattachement peuvent différer des choix comptables : l'expert-comptable vérifie la concordance chaque année.

Clôture de l'opération et liquidation

Quand le dernier lot est vendu et livré, l'opération se dénoue : solde du crédit, levée des garanties, remboursement des comptes courants, constatation du résultat final. La société, ayant réalisé son objet, peut être dissoute puis liquidée ; le boni de liquidation se répartit entre les associés.

Une dissolution trop rapide peut coûter cher : le vendeur reste tenu des garanties de construction après la livraison, et il faut prévoir qui y répondra. Le calendrier se décide avec l'avocat et l'expert-comptable, comme expliqué dans le guide consacré à la SCCV.

Relier la comptabilité au pilotage de l'opération

La méthode à l'avancement repose sur un budget de coûts fiable et une liste exacte des actes signés : c'est précisément ce que tient CAP IMMO. Le logiciel suit le bilan de chaque opération, les ventes lot par lot, les appels de fonds, les marchés et les situations du chantier, la trésorerie avec son compte de TVA, ainsi que les comptes courants et la quote-part de chaque associé, de quoi transmettre à l'expert-comptable des chiffres qui se recoupent. La démonstration s'ouvre gratuitement dans le navigateur, sans inscription.