Le principe : payer au rythme du chantier
Dans une VEFA, l'acquéreur devient propriétaire du sol à la signature de l'acte, puis des constructions au fur et à mesure de leur exécution. En contrepartie, il paie par étapes, à mesure que le chantier avance. Ces paiements sont les appels de fonds. Ils financent une large part de l'opération : leur calendrier pèse directement sur la trésorerie du promoteur.
Les plafonds de l'article R261-14 du code de la construction
Le code de la construction et de l'habitation fixe, pour les logements, les montants cumulés qu'on ne peut pas dépasser à chaque étape :
| Étape du chantier | Plafond légal cumulé | Exemple d'échéancier contractuel |
|---|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % | 35 % |
| Plancher haut du rez-de-chaussée | — | 45 % |
| Mise hors d'eau | 70 % | 70 % |
| Cloisons et menuiseries extérieures | — | 80 % |
| Achèvement de l'immeuble | 95 % | 95 % |
| Mise à disposition, remise des clés | 100 % | 100 % |
Le contrat peut prévoir des étapes intermédiaires, comme dans l'exemple, à condition de rester sous les plafonds ; le calculateur d'échéancier VEFA le vérifie pour un lot. Le solde de 5 % est payable à la mise à disposition du logement ; il peut être consigné si l'acquéreur conteste la conformité avec ce que prévoyait le contrat.
En pratique, chaque appel s'accompagne d'une attestation d'avancement établie par le maître d'œuvre. C'est elle que la banque de l'acquéreur demande avant de débloquer le prêt.
Avant l'acte : le dépôt de garantie
Au contrat de réservation, l'acquéreur peut verser un dépôt de garantie, placé sur un compte spécial à son nom. Il est plafonné à 5 % du prix si la vente doit être signée dans l'année, à 2 % si elle doit l'être dans les deux ans, et il n'est pas autorisé au-delà. L'acquéreur dispose aussi d'un délai de rétractation de dix jours après la notification du contrat. Cet argent n'est donc pas disponible pour l'opération avant l'acte.
Les erreurs qui coûtent cher
- Appeler trop tôt : un appel de 70 % avant la mise hors d'eau dépasse le plafond légal, et l'acquéreur est en droit de le refuser.
- Oublier un lot : sur vingt ou trente lots signés à des dates différentes, un appel non émis est un encaissement perdu pour la trésorerie.
- Ne pas relancer : un appel émis mais non payé doit se voir tout de suite, avant de devenir un impayé.
- Mal rattraper : un acte signé après les fondations appelle d'un coup les étapes déjà franchies ; le calcul doit être juste pour chaque lot.
Les appels de fonds dans CAP IMMO
- L'échéancier de chaque lot suit les étapes du chantier, et l'outil refuse d'appeler au-delà des plafonds légaux.
- Quand une étape est franchie, le montant appelable sur tous les lots signés s'affiche, prêt à être généré.
- Chaque appel garde son état, émis, payé ou en retard : un retard de paiement se voit tout de suite.
Questions fréquentes
Quels sont les plafonds des appels de fonds en VEFA ?
Pour les logements, l'article R261-14 du code de la construction plafonne les paiements cumulés à 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Le solde est dû à la mise à disposition.
Que se passe-t-il pour le solde en cas de réserves ?
Le solde de 5 % est payable à la remise des clés, mais l'acquéreur peut le consigner s'il conteste la conformité du logement avec le contrat, jusqu'à ce que le désaccord soit réglé.
Combien peut-on demander au contrat de réservation ?
Le dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix si l'acte doit être signé dans l'année, à 2 % dans les deux ans, et il est interdit au-delà. Il est versé sur un compte spécial au nom de l'acquéreur.
Sacha ClermontConcepteur de CAP IMMO, logiciel de pilotage d'opérations de promotion immobilière pour les promoteurs indépendants. Les guides sont écrits à partir des textes en vigueur et de ce que le logiciel calcule réellement. Profil LinkedIn
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