Glossaire de la promotion immobilière

A

Achèvement de l'immeuble: En VEFA, l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d'équipement indispensables à son utilisation conformément à sa destination ; les défauts non substantiels ne l'empêchent pas (CCH, art. R261-1). Il met fin à la garantie financière d'achèvement et rend exigible 95 % du prix au plus. Guide : La garantie financière d'achèvement
Acte authentique de vente: Acte signé devant notaire qui réalise la vente. En VEFA, il suit le contrat de réservation, porte l'échéancier des paiements et mentionne la garantie financière d'achèvement. Guide : Le contrat de réservation VEFA
Aléas (provision pour): Ligne du bilan qui provisionne les surcoûts imprévus, souvent exprimée en pourcentage des travaux. Elle protège la marge d'un dépassement de marché ou d'une découverte en cours de chantier. Guide : Le bilan promoteur
ANRU: Agence nationale pour la rénovation urbaine. Les ventes de logements en accession sociale dans les quartiers en rénovation urbaine peuvent, sous conditions de ressources et de prix, bénéficier du taux de TVA de 5,5 %. Guide : La TVA en promotion immobilière
Appel de fonds: Demande de paiement adressée à l'acquéreur en VEFA quand une étape du chantier est atteinte, accompagnée de l'attestation du maître d'œuvre. Le total appelé ne peut dépasser les plafonds de l'article R261-14 du CCH. Guide : Les appels de fonds VEFA
Attestation d'avancement: Document par lequel le maître d'œuvre, en général l'architecte, certifie qu'une étape du chantier est atteinte. Elle justifie l'appel de fonds et permet à la banque de l'acquéreur de débloquer le prêt. Guide : L'échéancier VEFA

B

Bail réel solidaire (BRS): Dispositif d'accession où le ménage achète les droits sur le logement tandis qu'un organisme de foncier solidaire reste propriétaire du terrain, contre une redevance. Il est réservé à des ménages sous plafonds de ressources et peut bénéficier, sous conditions, de la TVA à 5,5 %. Guide : La TVA en promotion immobilière
Bilan promoteur: Tableau qui met en regard le chiffre d'affaires HT des ventes et l'ensemble des coûts de l'opération pour en dégager la marge. Il sert à décider l'achat du terrain, à obtenir le financement et à piloter l'opération. Guide : Le bilan promoteur
Bureau d'études techniques (BET): Prestataire chargé des études spécialisées d'un projet : structure, fluides, thermique, acoustique, voiries et réseaux. Ses honoraires entrent dans les honoraires techniques du bilan. Guide : Le bilan promoteur

C

CCH: Code de la construction et de l'habitation. Il porte notamment les règles de la vente d'immeuble à construire : contrat de réservation, échéancier des paiements, garantie financière d'achèvement. Guide : L'échéancier VEFA
Charge foncière: Coût complet de la maîtrise du terrain : prix payé au vendeur et tout ce qui s'y rattache, frais d'acte, indemnités, démolition ou dépollution à la charge de l'acquéreur. Guide : La charge foncière
Compte à rebours: Calcul qui part du chiffre d'affaires attendu, retire tous les coûts et la marge visée, et en déduit ce que l'opération peut payer le terrain : la charge foncière admissible. Guide : La charge foncière
Compte prorata: Compte commun aux entreprises d'un chantier pour les dépenses d'intérêt collectif, comme l'eau ou l'électricité de chantier, réparties ensuite entre elles. Il ne se confond pas avec la retenue de garantie. Guide : La retenue de garantie
Consignation du solde: Faculté pour l'acquéreur en VEFA de déposer le solde du prix au lieu de le verser au vendeur, en cas de contestation sur la conformité du logement avec le contrat (CCH, art. R261-14). Le solde est libéré quand le désaccord est réglé. Guide : L'échéancier VEFA
Constructeur non réalisateur (CNR): Assurance de responsabilité décennale du promoteur qui fait construire pour le compte d'autrui sans réaliser lui-même les travaux (code des assurances, art. L241-2). Guide : Les garanties de la construction
Contrat de réservation: Contrat préliminaire à la VEFA par lequel le vendeur réserve un logement à l'acquéreur contre un dépôt de garantie (CCH, art. L261-15). Il fixe le prix prévisionnel et la date prévue de l'acte, et ouvre un délai de rétractation de dix jours. Guide : Le contrat de réservation VEFA
Contrôleur technique: Professionnel agréé chargé de contribuer à la prévention des aléas techniques, notamment sur la solidité et la sécurité de l'ouvrage. Son intervention est obligatoire pour certaines constructions. Guide : Le bilan promoteur
Coordonnateur SPS: Coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé, désigné par le maître d'ouvrage lorsque plusieurs entreprises interviennent sur un chantier, pour prévenir les risques liés à leur coactivité. Guide : Le bilan promoteur
Crédit d'accompagnement: Crédit bancaire qui finance l'opération entre l'apport en fonds propres et les encaissements des acquéreurs. Il est souvent consenti par la banque qui délivre la garantie financière d'achèvement. Guide : Le plan de trésorerie

D

DAACT: Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, déposée en mairie à la fin du chantier. Elle ouvre à l'administration un délai pour contester la conformité au permis ; elle ne se confond ni avec l'achèvement au sens de la VEFA, ni avec la livraison. Guide : La garantie financière d'achèvement
Décennale (garantie): Responsabilité de plein droit des constructeurs, pendant dix ans après la réception, pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (code civil, art. 1792 et 1792-4-1). Guide : Les garanties de la construction
Déclaration d'intention d'aliéner (DIA): Déclaration adressée à la collectivité titulaire du droit de préemption avant la vente d'un bien situé dans son périmètre. Elle ouvre un délai pendant lequel la collectivité peut acquérir le bien à la place de l'acheteur. Guide : La charge foncière
Déclaration d'ouverture de chantier (DOC): Déclaration adressée à la mairie au démarrage des travaux autorisés par un permis de construire. Elle date le début du chantier. Guide : Le suivi de chantier
Décompte général et définitif (DGD): Document qui arrête le montant final dû à une entreprise au titre de son marché, après la réception et la fin des travaux. Ses modalités dépendent du marché, souvent de la norme NF P 03-001 pour les marchés privés. Guide : Le suivi de chantier
Dénonciation des vices apparents: Signalement par l'acquéreur, après la livraison, de défauts visibles non notés au procès-verbal. Le vendeur n'en est pas déchargé avant un mois après la prise de possession (code civil, art. 1642-1). Guide : La levée des réserves
Dépôt de garantie: Somme versée à la réservation d'un logement en VEFA, sur un compte spécial au nom du réservataire. Elle est plafonnée à 5 % du prix si l'acte est prévu dans l'année, 2 % dans les deux ans, et interdite au-delà (CCH, art. R261-28). Guide : Le contrat de réservation VEFA
Dommages-ouvrage (assurance): Assurance obligatoire souscrite avant l'ouverture du chantier par celui qui fait construire ; elle préfinance la réparation des dommages de nature décennale sans attendre la recherche des responsabilités (code des assurances, art. L242-1). Guide : Les garanties de la construction
Droit de préemption urbain: Droit pour une collectivité d'acquérir en priorité un bien mis en vente dans un périmètre défini. Il se purge par la déclaration d'intention d'aliéner. Guide : La charge foncière
DVF: Demandes de valeurs foncières : base publique et gratuite des ventes immobilières des cinq dernières années, publiée par la DGFiP. Elle ne couvre ni l'Alsace-Moselle ni Mayotte. Guide : L'étude de marché avec DVF

E

Échéancier VEFA: Calendrier des paiements de l'acquéreur en VEFA, étape par étape, dans la limite de 35 % du prix aux fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement, le solde à la livraison (CCH, art. R261-14). Guide : L'échéancier VEFA
ECLN: Enquête sur la commercialisation des logements neufs, menée chaque trimestre par le service statistique du ministère chargé du logement : mises en vente, ventes et prix des logements neufs. Guide : L'étude de marché avec DVF
État descriptif de division: Document qui découpe un immeuble en lots de copropriété et leur attribue un numéro et des quotes-parts. Il accompagne le règlement de copropriété et doit exister avant la vente des lots. Guide : Le contrat de réservation VEFA
Étude géotechnique: Étude du sol qui guide la conception des fondations. Dans les zones exposées au retrait-gonflement des argiles, la loi impose une étude préalable lors de la vente d'un terrain constructible. Ses conclusions pèsent sur le coût des fondations, donc sur la charge foncière. Guide : La charge foncière

F

Fondations (achèvement des): Première étape légale de l'échéancier VEFA : à l'achèvement des fondations, l'acquéreur ne peut avoir versé plus de 35 % du prix. Guide : L'échéancier VEFA
Fonds propres: Argent apporté à l'opération par le promoteur et ses associés. Les banques en exigent un niveau minimum avant d'accorder le crédit et la garantie financière d'achèvement. Guide : Le plan de trésorerie
Frais financiers: Coûts du financement de l'opération : intérêts du crédit, frais de dossier, commission de garantie financière d'achèvement. Ils dépendent de l'encours, donc du plan de trésorerie. Guide : Le plan de trésorerie

G

Garantie de bon fonctionnement: Dite biennale : garantie d'au moins deux ans après la réception des éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage (code civil, art. 1792-3). Guide : Les garanties de la construction
Garantie de parfait achèvement (GPA): Obligation de l'entrepreneur, pendant un an après la réception, de réparer tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, en réserves ou par notification écrite (code civil, art. 1792-6). Guide : Les garanties de la construction
Garantie financière d'achèvement (GFA): Garantie qui assure aux acquéreurs en VEFA que l'immeuble sera achevé même si le promoteur fait défaut. Depuis 2015, elle est obligatoirement donnée par un tiers : banque, société de financement, assureur ou société de caution mutuelle (CCH, art. R261-17). Guide : La garantie financière d'achèvement
Grille de prix: Tableau qui fixe le prix de chaque lot d'un programme à partir d'un prix de référence, corrigé de l'étage, de l'exposition, de l'extérieur et de la typologie. Guide : L'étude de marché avec DVF

H

Hors d'air: Stade où les menuiseries extérieures sont posées et le bâtiment fermé. Souvent retenu comme étape intermédiaire de l'échéancier VEFA, sous le plafond de 95 %. Guide : L'échéancier VEFA
Hors d'eau (mise): Stade où la structure et la couverture sont achevées, de sorte que l'eau ne pénètre plus par le toit. À la mise hors d'eau, l'acquéreur en VEFA ne peut avoir versé plus de 70 % du prix. Guide : L'échéancier VEFA

I

Incidence foncière: Charge foncière rapportée au m² de surface de plancher, en €/m² SDP. Elle permet de comparer des terrains de tailles différentes. Guide : La charge foncière
Indemnité d'immobilisation: Somme prévue par une promesse unilatérale de vente, que le bénéficiaire verse ou consigne en contrepartie de l'exclusivité ; elle reste acquise au vendeur si le bénéficiaire renonce alors que les conditions suspensives sont réalisées. Guide : La charge foncière

L

Levée des réserves: Constat que les défauts notés à la réception ou à la livraison ont été réparés. Entre maître d'ouvrage et entreprise, les délais de réparation se fixent d'un commun accord (code civil, art. 1792-6). Guide : La levée des réserves
Livraison: Remise des clés du logement à l'acquéreur, avec un procès-verbal où il note ses réserves. Elle rend exigible le solde du prix, consignable en cas de contestation sur la conformité. Guide : La levée des réserves
Lot: Deux sens : le lot de vente, logement ou parking vendu à un acquéreur, et le lot de travaux, part du chantier confiée à une entreprise (gros œuvre, menuiseries, plomberie…). Guide : Le suivi de chantier

M

Maître d'ouvrage (MOA): Celui pour qui l'ouvrage est construit : en promotion, la société de l'opération. Il passe les marchés, prononce la réception et répond de l'opération devant les acquéreurs. Guide : Le suivi de chantier
Maître d'œuvre (MOE): Concepteur et directeur des travaux, en général l'architecte, parfois associé à un bureau d'études. Il vérifie les situations des entreprises et atteste l'avancement du chantier. Guide : Le suivi de chantier
Marché de travaux: Contrat entre le maître d'ouvrage et une entreprise pour un lot de travaux, à un prix donné, complété au besoin par des avenants. Guide : Le suivi de chantier
Marge promoteur: Différence entre le chiffre d'affaires HT et le prix de revient de l'opération. Elle se lit en pourcentage du chiffre d'affaires HT, et parfois du prix de revient. Guide : Le bilan promoteur
Mise à disposition: Remise du logement à l'acquéreur en VEFA. Elle rend exigible le solde du prix, après les 95 % au plus versés à l'achèvement. Guide : L'échéancier VEFA

N

NF P 03-001: Norme qui fixe le cahier des clauses administratives générales applicable aux marchés privés de travaux de bâtiment qui s'y réfèrent : réception, situations, décompte. Guide : La levée des réserves
Note technique sommaire: Document annexé au contrat de réservation qui indique la nature et la qualité des matériaux et des équipements, parties communes comprises (CCH, art. R261-25). Une notice descriptive plus détaillée accompagne ensuite l'acte de vente. Guide : Le contrat de réservation VEFA

O

Ordre de service (OS): Instruction écrite donnée à une entreprise par le maître d'ouvrage ou son maître d'œuvre : démarrage des travaux, modification, suspension. Guide : Le suivi de chantier

P

Permis de construire purgé: Permis sorti du délai de recours des tiers, deux mois à compter du premier jour d'affichage continu sur le terrain (code de l'urbanisme, art. R600-2), et du délai de retrait par l'administration, trois mois après la décision (art. L424-5), sans recours ni retrait. Guide : La charge foncière
Plan de trésorerie: Projection mois par mois des encaissements et des décaissements d'une opération. Il fait apparaître le point bas, qui fixe le besoin de financement. Guide : Le plan de trésorerie
Plan local d'urbanisme (PLU): Document d'urbanisme qui fixe, parcelle par parcelle, ce qu'on peut construire : hauteur, emprise, destinations, stationnement. Il détermine la surface de plancher réalisable sur un terrain. Guide : La charge foncière
Point bas de trésorerie: Moment où le solde cumulé des encaissements et décaissements d'une opération est le plus négatif. Fonds propres et crédit doivent le couvrir. Guide : Le plan de trésorerie
Pré-commercialisation: Part des lots réservés ou vendus avant le démarrage des travaux. La banque fixe le niveau qu'elle exige avant de délivrer la garantie financière d'achèvement et de débloquer le crédit. Guide : La garantie financière d'achèvement
Prix de revient: Total des coûts HT d'une opération : foncier, travaux, honoraires, assurances, frais financiers, commercialisation et gestion. Guide : Le bilan promoteur
Procès-verbal de livraison: Document signé à la remise des clés entre le vendeur et l'acquéreur, sur lequel l'acquéreur note ses réserves. Guide : La levée des réserves
Procès-verbal de réception: Document par lequel le maître de l'ouvrage accepte l'ouvrage d'une entreprise, avec ou sans réserves. Il fait courir les garanties des constructeurs et le délai de la retenue de garantie. Guide : La levée des réserves
Projet urbain partenarial (PUP): Convention par laquelle un constructeur ou un aménageur finance tout ou partie des équipements publics rendus nécessaires par son opération (code de l'urbanisme, art. L332-11-3). Guide : La taxe d'aménagement
Promesse de vente: Avant-contrat d'achat du terrain : unilatérale, quand seul le vendeur s'engage et que l'acquéreur dispose d'une option, ou synallagmatique, quand les deux s'engagent. Elle porte les conditions suspensives, comme l'obtention d'un permis purgé. Guide : La charge foncière
PSLA: Prêt social location-accession : le ménage occupe d'abord le logement comme locataire, puis peut l'acheter à un prix fixé à l'avance. L'opération agréée peut bénéficier, sous conditions, de la TVA à 5,5 %. Guide : La TVA en promotion immobilière

Q

QPV: Quartier prioritaire de la politique de la ville. L'accession sociale dans ces quartiers et à leurs abords peut, sous conditions, bénéficier de la TVA à 5,5 %. Guide : La TVA en promotion immobilière

R

Réception des travaux: Acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves, prononcé contradictoirement (code civil, art. 1792-6). Elle fait courir le parfait achèvement, la biennale et la décennale. Guide : La levée des réserves
Redevance d'archéologie préventive (RAP): Prélèvement dû sur les travaux qui affectent le sous-sol, assis sur la même base que la taxe d'aménagement. Guide : La taxe d'aménagement
Réserves: Défauts ou non-conformités notés au procès-verbal de réception ou de livraison, que l'entreprise ou le vendeur doit reprendre. Guide : La levée des réserves
Retenue de garantie: Part retenue sur les paiements d'un marché privé de travaux, au plus 5 %, pour garantir la levée des réserves de réception ; elle est consignée ou remplacée par une caution, et libérée un an après la réception sauf opposition motivée (loi n° 71-584 du 16 juillet 1971). Guide : La retenue de garantie
Rétractation (délai de): Délai de dix jours dont dispose l'acquéreur non professionnel d'un logement à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le contrat (CCH, art. L271-1). Guide : Le contrat de réservation VEFA

S

SCCV: Société civile de construction-vente : forme courante pour porter une opération de promotion. Ses associés répondent des dettes sociales à proportion de leurs droits, après mise en demeure restée infructueuse de la société (CCH, art. L211-2). Guide : Le bilan promoteur
Secteur protégé: Ensemble des ventes d'immeubles à construire à usage d'habitation, ou mixte professionnel et habitation, où l'acquéreur paie avant l'achèvement : contrat de réservation, échéancier plafonné et garantie d'achèvement y sont impératifs. Guide : L'échéancier VEFA
Situation de travaux: Relevé mensuel de l'avancement d'une entreprise et du montant qu'elle facture, vérifié par le maître d'œuvre avant paiement. Guide : Le suivi de chantier
Solde du prix: Dernière fraction du prix en VEFA, 5 % dans l'échéancier légal, payable à la mise à disposition du logement et consignable en cas de contestation sur la conformité. Guide : L'échéancier VEFA
Surface de plancher (SDP): Somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, mesurées au nu intérieur des façades, après certaines déductions (code de l'urbanisme, art. R111-22). C'est la surface du permis de construire. Guide : La charge foncière
Surface habitable (SHAB): Surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures, sans les caves, garages, terrasses, balcons ni les parties de moins de 1,80 m de hauteur. C'est la surface vendue au m² en VEFA. Guide : L'étude de marché avec DVF
Surface taxable: Base de la taxe d'aménagement : surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m de hauteur, au nu intérieur des façades, après déduction des vides et trémies. Elle retient les stationnements clos que la surface de plancher exclut. Guide : La taxe d'aménagement

T

Taux de commercialisation: Part du chiffre d'affaires d'un programme déjà réservée ou vendue. Suivie par la banque, elle conditionne la garantie financière d'achèvement et le crédit. Guide : La garantie financière d'achèvement
Taxe d'aménagement: Taxe due sur les constructions soumises à autorisation d'urbanisme : surface taxable × valeur forfaitaire × taux, part par part. Pour les demandes déposées depuis le 1er septembre 2022, elle est exigible après l'achèvement. Guide : La taxe d'aménagement
Tous risques chantier (TRC): Assurance facultative qui couvre les dommages subis par l'ouvrage pendant les travaux : incendie, effondrement, vandalisme, intempéries selon le contrat. Guide : Les garanties de la construction
Travaux modificatifs acquéreur (TMA): Modifications demandées par un acquéreur en VEFA, cloisons, équipements, finitions, chiffrées et facturées en plus du prix si le promoteur les accepte et si le chantier le permet encore. Guide : Le contrat de réservation VEFA
TVA sur marge: Régime où la TVA porte sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, pour la livraison d'un terrain à bâtir acquis sans droit à déduction (CGI, art. 268). La VEFA d'un logement neuf reste taxée sur le prix total. Guide : La TVA en promotion immobilière

V

Valeur forfaitaire: Valeur au m² fixée chaque année par arrêté, différente en Île-de-France et ailleurs, qui sert au calcul de la taxe d'aménagement. Elle se vérifie chaque année. Guide : La taxe d'aménagement
VEFA: Vente en l'état futur d'achèvement : le vendeur transfère immédiatement ses droits sur le sol, les ouvrages deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, et l'acquéreur paie à mesure de l'avancement des travaux (code civil, art. 1601-3). Guide : L'échéancier VEFA
Vente à terme: Autre forme de vente d'immeuble à construire : le transfert de propriété n'a lieu qu'à l'achèvement, constaté par acte authentique (code civil, art. 1601-2). Plus rare que la VEFA. Guide : L'échéancier VEFA
Vente en bloc: Vente de plusieurs lots, voire d'un immeuble entier, à un même acquéreur, bailleur social ou investisseur, à un prix et selon un échéancier propres. Elle fausse les prix au m² tirés de DVF. Guide : L'étude de marché avec DVF
VRD: Voirie et réseaux divers : voies, parkings extérieurs et raccordements aux réseaux d'eau, d'assainissement, d'électricité et de télécommunications. Guide : Le bilan promoteur

Le voir sur une vraie opération

La démonstration de CAP IMMO s'ouvre dans le navigateur, sans inscription : quatre programmes fictifs, un par phase, avec leurs bilans, leurs ventes et leurs chantiers.

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