Appel d'offres travaux promoteur : lots séparés ou entreprise générale

Trois façons d'acheter les travaux

Un promoteur qui fait construire un petit collectif a le choix entre trois formules, qui se distinguent par le nombre de marchés signés et par la personne qui coordonne les entreprises.

Il n'y a pas de bonne formule dans l'absolu. Les lots séparés conviennent à un promoteur qui a un maître d'œuvre d'exécution solide, des entreprises qu'il connaît et le temps de suivre le chantier. L'entreprise générale convient mieux à une première opération, à un chantier éloigné, ou quand la banque demande un prix global ferme pour accorder le crédit promoteur.

Ce que coûte vraiment chaque formule : un exemple

Exemple fictif : un collectif de 20 logements dont le maître d'œuvre estime les travaux à 3 000 000 € HT. La consultation en lots séparés donne, en retenant le mieux-disant de chaque lot, un total de 2 820 000 € HT. La meilleure offre d'entreprise générale atteint 3 060 000 € HT.

L'écart apparent de 240 000 € tombe à 100 200 €, soit environ 3,2 % en faveur des lots séparés, une fois la coordination et une provision plus prudente intégrées. C'est réel, mais ce n'est pas un écart qui résiste à la défaillance d'un lot structurant en cours de chantier. La décision se prend sur ce coût complet, reporté au prix de revient, pas sur le seul total des marchés.

Préparer la consultation

Une consultation se gagne avant d'être lancée. Le dossier envoyé aux entreprises comprend en général :

• les plans et le cahier des clauses techniques particulières (CCTP) de chaque lot, cohérents avec la notice descriptive remise aux acquéreurs : on ne peut pas livrer moins que ce qu'on a vendu ;
• un cadre de décomposition du prix identique pour toutes les entreprises, sans lequel aucune comparaison n'est possible ;
• le projet de marché : délais, pénalités, retenue de garantie, révision des prix, modalités de paiement, compte prorata. Beaucoup de marchés privés renvoient à la norme NF P03-001, cahier des clauses administratives générales des marchés privés de bâtiment, en précisant les dérogations ;
• le planning prévisionnel et l'étude de sol, pour que les prix tiennent compte des vraies contraintes ;
• une date limite de remise des offres et la liste des pièces administratives attendues.

Consultez au moins trois entreprises par lot, et davantage pour le gros œuvre, qui pèse souvent le tiers du budget. Une visite du terrain avant remise des offres évite les mauvaises surprises facturées plus tard en travaux supplémentaires.

Comparer les offres sans se tromper

Les offres reçues ne se comparent jamais telles quelles. L'une oublie un poste, l'autre ajoute une option non demandée, une troisième chiffre une variante. Le travail consiste à ramener chaque offre au même périmètre, puis à regarder ce qui n'est pas dans le prix : délai, réserves, références.

Exemple fictif sur le lot gros œuvre du même programme. Un mois de chantier en plus coûte à l'opération environ 15 000 € en frais financiers et frais fixes.

L'offre B, la moins chère sur le papier, cesse de l'être une fois l'oubli réintégré. L'entreprise A reste la mieux-disante, devant C malgré son mois gagné. Reste à vérifier ce que le tableau ne dit pas : la capacité de l'entreprise à tenir ce chantier en plus de ses autres, sa santé financière, ses références sur des immeubles comparables. Une offre anormalement basse est un signal, pas une aubaine.

La négociation vient ensuite, sur la base corrigée. Tout ce qui est obtenu se consigne dans le marché, pas dans un courriel.

Les assurances à vérifier avant de signer

Tout constructeur dont la responsabilité décennale peut être engagée doit être assuré (code des assurances, article L241-1). Pour le promoteur, une entreprise mal assurée, c'est un recours perdu, et souvent un assureur dommages-ouvrage qui le fera remarquer. L'attestation se lit ligne à ligne :

• les activités déclarées : elles doivent couvrir exactement les travaux du lot. Une entreprise assurée en maçonnerie qui réalise l'étanchéité n'est pas couverte pour l'étanchéité ;
• la période de validité : c'est en principe le contrat en vigueur à la date d'ouverture du chantier qui joue. Une attestation de l'année précédente ne suffit pas ;
• les plafonds : certaines attestations limitent le coût des chantiers couverts ;
• l'assureur : identifiable, autorisé à exercer en France, et non un nom inconnu impossible à joindre.

Demandez aussi l'attestation de responsabilité civile professionnelle. Ces vérifications complètent votre propre dispositif : l'assurance dommages-ouvrage et les garanties des constructeurs, expliquées dans leurs guides.

Côté social, le donneur d'ordre doit vérifier, pour tout contrat d'au moins 5 000 € HT, que son cocontractant est en règle de ses déclarations et cotisations (code du travail, article L8222-1) : extrait d'immatriculation et attestation de vigilance de l'Urssaf, à renouveler tous les six mois jusqu'à la fin du marché. À défaut, il peut être tenu solidairement des sommes dues en cas de travail dissimulé.

La sous-traitance : la loi de 1975

Une entreprise générale sous-traite presque toujours une partie de ses travaux, et beaucoup d'entreprises de lot font de même. La loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance impose à l'entrepreneur principal de faire accepter chaque sous-traitant et agréer ses conditions de paiement par le maître de l'ouvrage (article 3).

Le promoteur, maître de l'ouvrage, a lui aussi des obligations. Pour les travaux de bâtiment, s'il a connaissance de la présence sur le chantier d'un sous-traitant non déclaré, il doit mettre en demeure l'entrepreneur principal de régulariser ; et si le sous-traitant accepté ne bénéficie pas d'une délégation de paiement, il doit exiger de l'entrepreneur principal qu'il justifie avoir fourni une caution garantissant son paiement (article 14-1). À défaut, sa responsabilité peut être engagée envers un sous-traitant impayé. Le sous-traitant accepté dispose en outre d'une action directe contre le maître de l'ouvrage si l'entrepreneur principal ne le paie pas (article 12), dans la limite de ce que le maître de l'ouvrage doit encore à ce dernier.

En pratique : exigez la déclaration de chaque sous-traitant avant son arrivée sur le chantier, vérifiez ses assurances comme celles de l'entreprise principale, et faites tenir au maître d'œuvre la liste des entreprises présentes.

Retenue de garantie, pénalités et révision : les clauses qui comptent

• La retenue de garantie : au plus 5 % des acomptes, à consigner ou à remplacer par une caution bancaire, libérée un an après la réception sauf opposition motivée (loi n° 71-584 du 16 juillet 1971). Le guide de la retenue de garantie détaille le mécanisme.
• Les pénalités de retard : alignées sur les jalons qui comptent pour vous, avec un plafond, et cohérentes avec la clause de livraison de vos actes de vente.
• Le prix : ferme, actualisable ou révisable sur un indice du bâtiment. Sur un chantier de près de deux ans, la différence se chiffre.
• Le compte prorata : la répartition des dépenses communes du chantier entre entreprises, à prévoir surtout en lots séparés.

Après la signature

Une consultation bien menée se prolonge par un suivi rigoureux : ordres de service, situations mensuelles contrôlées par le maître d'œuvre, avenants signés avant exécution, et non après. Chaque avenant se reporte dans le bilan le jour où il est accepté. Le guide du suivi de chantier reprend ces étapes, et le planning de chantier montre où les retards d'un lot pèsent le plus.

Les marchés de travaux dans CAP IMMO

Dans CAP IMMO, chaque marché porte son entreprise, son montant, ses avenants, son taux de retenue de garantie et ses situations ; le bilan suit les marchés signés plutôt qu'une estimation figée. L'outil rappelle l'attestation décennale à renouveler et signale un sous-traitant sans agrément, et les ordres de service d'arrêt et de reprise entrent dans le calcul des pénalités de retard. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, gratuitement et sans inscription.