Contrat de réservation VEFA : contenu obligatoire, dépôt de garantie et rétractation

Ce qu'est le contrat de réservation

Le contrat de réservation, que le code appelle contrat préliminaire, est celui par lequel le vendeur s'engage à réserver un logement à l'acquéreur, en contrepartie d'un dépôt de garantie versé sur un compte spécial (code de la construction et de l'habitation, article L261-15). Il précède l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, signé chez le notaire.

Il n'oblige pas l'acquéreur à acheter : il réserve le lot et fixe les conditions de la future vente. Il doit être écrit, et un exemplaire est remis au réservataire.

Ce que le contrat doit contenir

En pratique, on y joint un plan du logement et un plan de situation. Un modèle de contrat se fait relire par le notaire de l'opération avant la première réservation : une mention manquante se paie lot par lot.

Le dépôt de garantie : 5 %, 2 % ou rien

Le montant du dépôt dépend du délai prévu entre la réservation et la signature de l'acte de vente (CCH, article R261-28) :

Exemple : pour un prix prévisionnel de 320 000 € TTC et un acte prévu dans huit mois, le dépôt peut aller jusqu'à 16 000 €. Si l'acte n'est prévu que dans dix-huit mois, le plafond tombe à 6 400 € ; au-delà de deux ans, aucun dépôt ne peut être demandé. Le calculateur de dépôt de garantie donne le plafond pour n'importe quelles dates.

Le dépôt est versé sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire, dans une banque ou chez un notaire. Il est indisponible, incessible et insaisissable jusqu'à la conclusion de la vente (CCH, article R261-29). Le promoteur ne peut donc pas s'en servir pour financer l'opération : il s'impute sur le prix à la signature de l'acte.

La rétractation de dix jours

L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le contrat (CCH, article L271-1). La notification se fait par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par un autre moyen présentant des garanties équivalentes. Lorsque l'acte de vente est précédé d'un contrat préliminaire, c'est ce contrat qui ouvre le délai : l'acte authentique n'en ouvre pas un second. S'il se rétracte, le réservataire récupère son dépôt sans pénalité.

Avant l'acte : la notification du projet

Le vendeur notifie au réservataire le projet d'acte de vente au moins un mois avant la date de signature (CCH, article R261-30). C'est le moment où l'acquéreur compare le projet à ce qui lui a été réservé.

Quand l'acquéreur récupère son dépôt

Hors rétractation, l'article R261-31 énumère les cas où le dépôt est restitué au réservataire, sans retenue ni pénalité :

• le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu ;
• le prix de vente dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant selon le contrat ;
• les prêts prévus au contrat ne sont pas obtenus, ou leur montant est inférieur de plus de 10 % aux prévisions ;
• l'un des éléments d'équipement prévus au contrat ne sera pas réalisé ;
• le logement présente, dans sa consistance ou la qualité des ouvrages prévus, une réduction de valeur supérieure à 10 %.

Ces cas se lisent dans le texte exact du contrat et de l'article : en cas de doute sur une situation, le notaire tranche.

Les erreurs fréquentes

• Mal estimer la date de l'acte : un dépôt de 5 % pour un acte qui ne pourra pas être signé avant quatorze mois dépasse le plafond.
• Encaisser le dépôt sur le compte de l'opération au lieu d'un compte spécial au nom du réservataire.
• Oublier une annexe : note technique, plan du logement.
• Ne pas suivre les délais : fin de rétractation, notification du projet d'acte un mois avant la signature.