Le rôle du promoteur sur le chantier
Maître d'ouvrage, le promoteur confie la conception et la direction des travaux au maître d'œuvre et les travaux aux entreprises, par lots. Il ne dirige pas le chantier, mais il en porte le risque : le coût, le délai et la qualité de ce qu'il livrera aux acquéreurs.
L'avancement : comptes rendus et jalons
La réunion de chantier hebdomadaire produit un compte rendu : présents, avancement par lot, décisions, points bloquants. Pour le promoteur, quelques jalons comptent plus que tout, parce qu'ils déclenchent les appels de fonds : l'achèvement des fondations, la mise hors d'eau et l'achèvement de l'immeuble. Un jalon qui glisse, c'est un encaissement qui recule dans la trésorerie.
L'argent : marchés et situations de travaux
Chaque entreprise travaille sur un marché signé, éventuellement complété d'avenants. Chaque mois, elle présente une situation de travaux, que le maître d'œuvre vérifie. Le promoteur doit comparer deux avancements : l'avancement financier, ce qui est facturé, et l'avancement physique, ce qui est construit. Et surveiller le cumul : une situation qui porte le total facturé au-delà du marché et de ses avenants signale un dépassement, à régler avant de payer.
Réception et livraison : deux moments différents
| Réception des travaux | Livraison à l'acquéreur | |
|---|---|---|
| Entre qui | Le promoteur et les entreprises | Le promoteur et chaque acquéreur |
| Ce qu'on signe | Le procès-verbal de réception, avec ou sans réserves | Le procès-verbal de livraison et la remise des clés |
| Ce qui démarre | Les garanties des constructeurs : parfait achèvement un an, bon fonctionnement deux ans, décennale dix ans | Le paiement du solde du prix, consignable en cas de contestation |
À la livraison, l'acquéreur note ses réserves. Il peut encore signaler des défauts apparents jusqu'à un mois après sa prise de possession : le code civil ne décharge pas le vendeur avant ce délai. Chaque réserve doit donc être enregistrée, attribuée à l'entreprise responsable, suivie et levée.
Tenir les réserves jusqu'à leur levée
- Noter sur place : la pièce, la description, une photo.
- Attribuer : l'entreprise et le lot de travaux concernés.
- Relancer : une date de levée attendue, et une alerte quand elle passe.
- Lever : constater, photographier, et informer l'acquéreur.
Sur un programme de trente logements, cela fait vite plusieurs centaines de réserves. Un carnet ou un tableur ne suffit plus : la réserve oubliée est celle qui finit en litige.
Le chantier dans CAP IMMO
- Sur téléphone, un guide de chantier démarre la visite : réserves avec photo, compte rendu, document scanné, itinéraire jusqu'au chantier.
- Chaque situation reçue se rattache à son marché ; un dépassement de marché s'affiche aussitôt.
- Les réserves sont suivies par lot, par entreprise et par acquéreur, jusqu'à leur levée.
Questions fréquentes
Quelle différence entre réception et livraison ?
La réception a lieu entre le promoteur et les entreprises : elle fait démarrer les garanties des constructeurs. La livraison a lieu entre le promoteur et chaque acquéreur, avec la remise des clés et le procès-verbal de livraison.
Jusqu'à quand un acquéreur peut-il signaler un défaut apparent ?
Le vendeur d'un immeuble à construire n'est pas déchargé des défauts apparents avant la réception des travaux, ni avant un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur (article 1642-1 du code civil).
Qui paie la levée d'une réserve ?
L'entreprise responsable du défaut, au titre de son marché et de la garantie de parfait achèvement, qui court pendant un an après la réception des travaux.
Sacha ClermontConcepteur de CAP IMMO, logiciel de pilotage d'opérations de promotion immobilière pour les promoteurs indépendants. Les guides sont écrits à partir des textes en vigueur et de ce que le logiciel calcule réellement. Profil LinkedIn
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- La retenue de garantieRetenue de garantie sur un marché privé de travaux : 5 % au plus (loi du 16 juillet 1971), consignation, caution bancaire de substitution, libération à un an.
- Les garanties de la constructionGaranties de la construction pour un promoteur : parfait achèvement (1 an), bon fonctionnement (2 ans), décennale (10 ans), assurance dommages-ouvrage et CNR.
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Le voir sur une vraie opération
La démonstration de CAP IMMO s'ouvre dans le navigateur, sans inscription : quatre programmes fictifs, un par phase, avec leurs bilans, leurs ventes et leurs chantiers.