Dans ce guide
En bref
La check-list de livraison d'un programme VEFA réunit 38 points en trois temps : avant la livraison (réception des travaux, DAACT, attestations, DOE, carnet d'information, assurances), le jour de la remise des clés (visite, réserves, compteurs, procès-verbal) et après (levée des réserves, SAV, parfait achèvement, retenue de garantie, clôture). Chaque point renvoie au guide qui l'explique.
Réception, DAACT, livraison : trois dates à ne pas confondre
La livraison d'un immeuble vendu en VEFA s'appuie sur trois événements distincts, souvent proches, jamais identiques. Les mélanger fausse les délais de garantie, le départ des pénalités et le moment où le solde du prix devient exigible.
| Événement | Entre qui | Ce qu'il déclenche |
|---|---|---|
| Réception des travaux | Le promoteur et chaque entreprise | Départ des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale ; libération de la retenue un an plus tard |
| DAACT | Le bénéficiaire du permis et la mairie | Délai de contestation de la conformité, puis attestation de non-contestation |
| Livraison | Le promoteur et chaque acquéreur | Procès-verbal, remise des clés, solde du prix, délai pour dénoncer les défauts apparents |
La check-list suit cet ordre. Elle s'adresse au promoteur qui livre un programme entier : les mêmes points se déroulent logement par logement pour la phase de remise des clés.
Avant la livraison
Tout ce qui précède la remise des clés se prépare plusieurs semaines à l'avance. Un point manquant ici se paie le jour de la livraison, devant l'acquéreur.
| Fait | Point | Ce qu'on vérifie | Guide |
|---|---|---|---|
| ☐ | Réception des travaux prononcée | Procès-verbal daté, entreprise par entreprise, avec ou sans réserves. | Réception des travaux |
| ☐ | Achèvement au sens du contrat | Ouvrages réalisés et équipements indispensables à l'usage installés : à confronter à l'acte avec le notaire. | La VEFA |
| ☐ | DAACT déposée en mairie | Cerfa 13408, signé du bénéficiaire du permis ou de l'architecte ; récépissé conservé. | DAACT |
| ☐ | Attestations jointes | Accessibilité, réglementation environnementale, acoustique, parasismique : celles que l'opération exige. | DAACT |
| ☐ | Délai de contestation suivi | Trois mois, cinq si un récolement est obligatoire ; attestation de non-contestation demandée ensuite. | DAACT |
| ☐ | Raccordements et conformités | Attestation Consuel, branchements d'eau, d'électricité et de télécoms : ils conditionnent la mise en service chez l'acquéreur. | Suivi de chantier |
| ☐ | Essais et rapports de contrôle | Ascenseur, ventilation, sécurité incendie : essais réalisés, observations du contrôleur technique levées. | Suivi de chantier |
| ☐ | DOE et DIUO complets | Plans conformes, notices, procès-verbaux d'essais, dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage. | DOE et carnet |
| ☐ | Carnet d'information de chaque logement | Dû pour les permis déposés à compter du 1er janvier 2023, remis au plus tard à la livraison. | Carnet d'information |
| ☐ | Assurances en place | Dommages-ouvrage souscrite, attestations décennales des entreprises classées par lot. | Dommages-ouvrage |
| ☐ | Garantie d'achèvement | Demander au garant comment l'achèvement est constaté et la garantie levée. | Garantie d'achèvement |
| ☐ | Appels de fonds à jour | Étape d'achèvement appelée, impayés traités avant la remise des clés. | Impayés d'appels de fonds |
| ☐ | Travaux modificatifs terminés | Travaux demandés par les acquéreurs achevés, chiffrés et payés. | Travaux modificatifs |
| ☐ | Délai de livraison vérifié | Date de l'acte, prolongée des causes légitimes de suspension, justifiées pièce à pièce. | Retard de livraison |
| ☐ | Convocations envoyées | Forme et délai prévus par l'acte ; une date et une heure par logement. | Informer les acquéreurs |
| ☐ | Visite de pré-livraison faite | Chaque logement passé en revue avec l'entreprise : propreté, retouches, défauts visibles. | Levée des réserves |
Prudence. Les attestations exigées à l'achèvement, les délais de convocation et les conditions de paiement du solde dépendent de l'opération, de son permis et de l'acte de vente. La DAACT, le procès-verbal de livraison et la consignation du solde se vérifient avec le notaire et l'architecte avant la date fixée.
Le jour de la remise des clés
La livraison se déroule logement par logement, avec un représentant du promoteur et l'acquéreur, parfois accompagné d'un conducteur de travaux. Le procès-verbal est le seul document qui fait foi : ce qui n'y figure pas sera difficile à prouver plus tard, et ce qui y figure sans date de levée ne sera pas suivi.
| Fait | Point | Ce qu'on vérifie | Guide |
|---|---|---|---|
| ☐ | Identité et pouvoirs | Acquéreur présent, ou mandataire muni d'une procuration écrite. | Informer les acquéreurs |
| ☐ | Visite pièce par pièce | Avec la notice descriptive et les plans, dans l'ordre du procès-verbal. | Notice descriptive |
| ☐ | Conformité aux prévisions du contrat | Surfaces, cloisons, finitions choisies, parking, cave, extérieurs. | Choix des finitions |
| ☐ | Essai des équipements | Chauffage, ventilation, volets, interphone, robinetterie : mise en route devant l'acquéreur. | Garanties de la construction |
| ☐ | Réserves relevées | Écrites, localisées, photographiées ; ni minimisées ni discutées sur le moment. | Levée des réserves |
| ☐ | Compteurs relevés | Index d'eau, d'électricité et de gaz notés et signés au procès-verbal. | — |
| ☐ | Clés, badges et télécommandes | Nombre exact de chaque, confirmé par la signature. | — |
| ☐ | Carnet et notices remis | Carnet d'information du logement, notices d'entretien ; moyen de remise noté. | Carnet d'information |
| ☐ | Procès-verbal de livraison signé | Date, réserves, index, clés, signatures ; un exemplaire pour chacun. | Levée des réserves |
| ☐ | Solde du prix | Exigible à la mise à disposition du logement ; en cas de contestation de conformité, il peut être consigné : à valider avec le notaire. | Échéancier VEFA |
| ☐ | Date de levée annoncée | Engagement écrit sur la date des reprises, remis avec le procès-verbal. | Levée des réserves |
| ☐ | Interlocuteur du SAV | Qui prévenir en cas de désordre, par quel canal, avec quelle pièce. | SAV du promoteur |
Prévoir un créneau par logement, plus long pour les grands appartements et les attiques. Une visite des cloisons organisée avant la fermeture des murs, décrite dans le guide de la visite des cloisons, allège d'autant la livraison.
Après la livraison
La livraison et la réception ouvrent chacune des délais, à noter dans l'agenda de l'opération. Ils courent tous à partir de la réception des travaux, sauf le premier.
| Délai | Ce qui se joue | Départ |
|---|---|---|
| Un mois | Défauts apparents que l'acquéreur peut encore dénoncer | Prise de possession |
| Un an | Parfait achèvement ; libération de la retenue de garantie | Réception des travaux |
| Deux ans au moins | Bon fonctionnement des équipements dissociables | Réception des travaux |
| Dix ans | Garantie décennale ; la dommages-ouvrage préfinance les réparations | Réception des travaux |
| Fait | Point | Ce qu'on vérifie | Guide |
|---|---|---|---|
| ☐ | Réserves transmises aux entreprises | Le jour même, avec la date limite de levée de chacune. | Levée des réserves |
| ☐ | Visites de levée | Convocation de l'acquéreur, constat contradictoire, quitus signé. | Levée des réserves |
| ☐ | DOE transmis au syndic | Dossier des ouvrages exécutés et DIUO remis à la copropriété. | Règlement de copropriété |
| ☐ | Premier mois suivi | L'acquéreur peut encore dénoncer des défauts apparents jusqu'à un mois après la prise de possession. | SAV du promoteur |
| ☐ | Registre des réclamations | Chaque demande rattachée à la bonne garantie et à l'entreprise. | SAV du promoteur |
| ☐ | Année de parfait achèvement | Désordres signalés pendant un an après la réception, repris par les entreprises. | Garanties de la construction |
| ☐ | Désordres décennaux déclarés | Déclaration à l'assureur dommages-ouvrage dans les délais du contrat. | Dommages-ouvrage |
| ☐ | Retenue de garantie libérée | À l'issue de l'année, si les réserves sont levées. | Retenue de garantie |
| ☐ | Garantie levée, crédit soldé | Mainlevée de la garantie d'achèvement, remboursement final du crédit. | Garantie d'achèvement |
| ☐ | Clôture de l'opération | Décomptes définitifs, bilan de clôture, retour d'expérience. | Clôture d'opération |
La clôture n'est pas une corvée administrative : c'est elle qui libère la garantie d'achèvement, solde le crédit et rend les fonds propres à l'opération suivante. Voir le guide de la clôture d'une opération immobilière.
Les erreurs de livraison les plus fréquentes
- Livrer sans avoir déposé la DAACT. Le délai de contestation ne court qu'à partir du dépôt, et les notaires demandent ensuite l'attestation de non-contestation pour les ventes suivantes.
- Un procès-verbal sans date de levée. Une réserve sans échéance devient un litige.
- Un carnet d'information incomplet. Il se constitue au fil du chantier, avec les pièces des entreprises ; reconstitué en dernière minute, il manque toujours des fiches.
- Des attestations d'assurance introuvables. Au moment du sinistre, le dossier doit sortir en cinq minutes.
- Une retenue de garantie oubliée. Libérée avec retard, elle fâche l'entreprise ; libérée trop tôt, elle ne garantit plus rien.
La livraison dans le logiciel CAP IMMO
Dans le logiciel CAP IMMO, l'écran Livraison / SAV garde la date de réception, avec ou sans réserves, le procès-verbal joint et le délai de levée de chaque entreprise. Il suit la DAACT (dépôt, délai de contestation, attestation), la livraison logement par logement (visite des cloisons, convocation, procès-verbal, remise des clés), les réserves rattachées à leur entreprise, le carnet du logement et sa remise, les garanties et les retenues à libérer. La liste de clôture de l'opération se tient au même endroit. La démonstration s'ouvre sans inscription.
Questions fréquentes
Quels documents préparer avant la livraison d'un programme VEFA ?
La DAACT déposée avec ses attestations, le procès-verbal de réception des travaux, le DOE, le carnet d'information de chaque logement, les attestations d'assurance et les justificatifs de levée des réserves de réception. Le notaire peut réclamer d'autres pièces selon l'acte.
Que contient le procès-verbal de livraison ?
La date, l'identité des parties, la liste des réserves de l'acquéreur avec leur localisation, les index des compteurs, le nombre de clés remises et les signatures. Il est établi en deux exemplaires et sert de référence pour la levée des réserves et le départ du délai pour les défauts apparents.
L'acquéreur peut-il refuser les clés s'il y a des réserves ?
Des réserves mineures n'empêchent pas la livraison : elles sont consignées au procès-verbal et levées ensuite. Si l'immeuble n'est pas achevé ou s'il présente des non-conformités importantes, l'acquéreur peut contester, et le solde peut être consigné. La situation précise dépend de l'acte : voir le notaire.
Combien de temps dure la garantie après la livraison ?
Le délai de parfait achèvement est d'un an après la réception des travaux, la garantie biennale d'au moins deux ans pour les équipements dissociables et la décennale de dix ans. L'acquéreur dispose en outre d'un mois après la prise de possession pour dénoncer les défauts apparents.
Quand libérer la retenue de garantie et la garantie financière d'achèvement ?
La retenue de garantie se libère à l'issue de l'année de parfait achèvement, si les réserves sont levées. La garantie financière d'achèvement prend fin selon les règles du code et de la convention avec le garant : demandez-lui la procédure avant la livraison.
Sacha ClermontConcepteur de CAP IMMO, logiciel de pilotage d'opérations de promotion immobilière pour les promoteurs indépendants. Les guides sont écrits à partir des textes en vigueur et de ce que le logiciel calcule réellement. Notre méthode · Profil LinkedIn
À lire aussi
- La DAACTDAACT pour un promoteur : dépôt en mairie, attestations à joindre, délai de contestation de 3 ou 5 mois, récolement, et effets sur la livraison et la vente.
- La levée des réservesRéception des travaux (art. 1792-6 du code civil), réserves de livraison et délai d'un mois (art. 1642-1), parfait achèvement : la méthode de levée.
- DOE et carnet d'information du logementCarnet d'information du logement et dossier des ouvrages exécutés (DOE) : contenu, remise à la réception et à la livraison, ce que reçoit l'acquéreur en VEFA.
- Réception des travauxRéception des travaux : avec ou sans réserves, procès-verbal, rôle du maître d'œuvre, départ des garanties, solde du marché et écart avec la livraison VEFA.
- La clôture d'une opération immobilièreClôturer une opération de promotion : dernières ventes, réserves, retenues de garantie, décompte définitif, GFA, bilan définitif et retour d'expérience.
Le voir sur une vraie opération
CAP IMMO est le logiciel pour promoteur immobilier qui relie le bilan, les ventes VEFA, les appels de fonds, la trésorerie et le chantier. Sa démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription : quatre programmes fictifs, un par phase, avec leurs bilans, leurs ventes et leurs chantiers.