Notice descriptive VEFA : modèle, contenu section par section et erreurs à éviter

Deux documents, deux moments de la vente

En vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur achète un logement qui n'existe pas encore. Ce qu'il achète se décrit donc par écrit, et deux fois : une première fois, de façon sommaire, à la réservation ; une seconde fois, de façon complète, dans l'acte de vente. Les deux documents sont souvent confondus, alors qu'ils n'ont ni le même objet ni la même précision.

La note technique sommaire du contrat de réservation

Le contrat de réservation doit comporter une note technique sommaire, annexée au contrat, qui indique la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement. Lorsque le contrat porte sur une partie d'immeuble, elle indique aussi les équipements collectifs qui présentent une utilité pour le logement réservé (code de la construction et de l'habitation, article R261-25).

Elle est sommaire parce qu'à la réservation, le programme n'est pas toujours arrêté dans le détail : les marchés de travaux ne sont pas tous signés, certains choix de matériaux restent ouverts. Elle fixe néanmoins un niveau de prestations, et ce niveau compte : la non-réalisation d'un élément d'équipement prévu au contrat, ou une réduction de valeur de plus de 10 % liée à la consistance ou à la qualité des ouvrages, permet au réservataire de récupérer son dépôt de garantie (article R261-31).

La notice descriptive annexée à l'acte de vente

L'acte authentique de VEFA doit préciser la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue (article L261-11). Cette description résulte notamment d'une notice descriptive qui indique les caractéristiques techniques de l'immeuble, ainsi que des travaux d'équipement extérieur et des réseaux qui sont indispensables à son utilisation, et qui doit être conforme à un modèle type fixé par arrêté (article R261-13). Elle est accompagnée des plans : plan coté du logement, avec la surface de chaque pièce, et plans de l'immeuble.

C'est cette notice, et non la note sommaire, qui fait foi pour juger de la conformité du logement livré. Elle est jointe au projet d'acte que le vendeur notifie au réservataire au moins un mois avant la signature : c'est le moment où l'acquéreur la compare à la note technique qu'il a reçue à la réservation.

En pratique, beaucoup de promoteurs annexent dès la réservation une version provisoire de la notice descriptive complète, plutôt qu'une note de deux pages. L'avantage : l'acquéreur ne découvre pas d'écart au moment de l'acte. Le risque : chaque ligne écrite tôt engage, et doit rester tenable une fois les marchés passés.

Le modèle réglementaire de notice descriptive

Le modèle type est celui de l'arrêté du 10 mai 1968. Il impose un plan, pas un contenu : chaque rubrique doit être renseignée, ou déclarée sans objet, mais c'est au promoteur d'écrire ce qu'il construit. Un « modèle de notice descriptive » trouvé en ligne n'est donc qu'une trame ; ce qui compte, c'est qu'elle corresponde aux marchés de travaux et aux plans de l'opération.

La notice est généralement rédigée par l'architecte ou le maître d'œuvre d'exécution, à partir du CCTP (cahier des clauses techniques particulières), puis relue par le promoteur et le notaire. Elle se rédige pour l'acquéreur : des termes précis, mais lisibles par quelqu'un qui n'est pas du métier.

Structure type d'une notice descriptive, section par section

Le modèle de 1968 s'organise en six grandes parties. Voici ce que chacune doit couvrir, avec les rubriques usuelles.

1. Caractéristiques techniques générales de l'immeuble

• Infrastructure : fouilles, fondations (semelles, pieux, radier), selon l'étude de sol.
• Murs et ossature : murs de façade et pignons, murs porteurs intérieurs, murs séparatifs entre logements, avec leur matériau et leur isolation.
• Planchers : nature (dalle béton armé, prédalles), isolation des planchers sur locaux non chauffés.
• Cloisons de distribution : type et épaisseur.
• Escaliers, conduits de ventilation, chutes et grosses canalisations (eaux pluviales, eaux usées, eaux vannes).
• Toitures : charpente, couverture, étanchéité des toitures-terrasses.

2. Locaux privatifs et leurs équipements

• Sols et plinthes, pièce par pièce : séjour, chambres, pièces humides, balcons et terrasses.
• Revêtements muraux : faïence des salles d'eau (hauteur et emplacement), revêtements des autres pièces.
• Plafonds, menuiseries extérieures (matériau, vitrage), fermetures et occultations (volets roulants, manuels ou motorisés, pièce par pièce).
• Menuiseries intérieures : porte palière, portes de distribution, placards.
• Serrurerie et garde-corps, peintures.
• Équipements intérieurs : équipements ménagers (évier, meuble), appareils sanitaires et robinetterie, équipement électrique (nombre de prises et de points lumineux par pièce), chauffage et production d'eau chaude, ventilation, télécommunications, équipement des placards.

3. Annexes privatives

• Caves et celliers : sol, murs, porte, éclairage.
• Box et parkings couverts : sol, porte de box, éclairage, ventilation, accès (porte automatique, télécommande).
• Parkings extérieurs : revêtement, marquage.

4. Parties communes intérieures à l'immeuble

• Hall d'entrée : sol, murs, plafond, boîtes aux lettres, porte d'accès et système de contrôle (digicode, interphone, vidéophone).
• Circulations et paliers, cages d'escaliers : revêtements, éclairage.
• Locaux communs : local vélos, local poussettes, local d'entretien.
• Locaux techniques : local des ordures ménagères, chaufferie ou sous-station, local compteurs.

5. Équipements généraux de l'immeuble

• Ascenseurs, s'il y en a : nombre, charge, niveaux desservis.
• Chauffage et eau chaude collectifs, le cas échéant.
• Télécommunications : raccordement à la fibre, antenne.
• Ordures ménagères : réception, stockage, évacuation.
• Ventilation mécanique, alimentation en eau, gaz et électricité : comptages, colonnes montantes.

6. Parties communes extérieures et VRD

• Voirie et parkings : revêtements, accès véhicules, portail.
• Circulations piétonnes, espaces verts (plantations, engazonnement, arrosage), aires de jeux le cas échéant.
• Éclairage extérieur, clôtures.
• Réseaux divers : eau, électricité, gaz, assainissement, eaux pluviales, télécommunications, jusqu'aux branchements sur les réseaux publics.

Les erreurs fréquentes dans une notice descriptive VEFA

« Ou équivalent », « ou similaire »

La mention « carrelage de marque X ou équivalent » est courante, et elle a sa raison d'être : un fabricant arrête une gamme, un fournisseur fait défaut, et le promoteur ne peut pas bloquer un chantier pour une référence de faïence. Mais elle ne vaut pas carte blanche. Le produit de substitution doit être réellement équivalent : même format, même classement, même gamme de prix. En cas de désaccord à la livraison, c'est au vendeur de montrer l'équivalence. Le plus sûr est de décrire les caractéristiques attendues (format, classement d'usage, finition) plutôt que de s'en remettre à une marque.

Les prestations floues

• « Revêtement de sol selon choix du promoteur » ou « équipement de qualité » : la ligne ne décrit rien, l'acquéreur y lira ce qu'il espère.
• « Faïence au droit des appareils sanitaires » sans hauteur : jusqu'où monte-t-elle, autour de la baignoire, derrière le lavabo ?
• « Volets roulants » sans préciser lesquels sont motorisés : c'est l'un des écarts les plus souvent relevés à la livraison.
• Le nombre de prises et de points lumineux renvoyé « aux normes en vigueur » : la norme fixe un minimum, l'acquéreur s'attend souvent à davantage.

Les écarts entre la notice et les plans

La notice dit « placard aménagé dans l'entrée », le plan de vente n'en montre pas ; le plan dessine une terrasse en dalles sur plots, la notice parle de béton balayé. Ces contradictions naissent souvent de versions successives : la notice est mise à jour après un arbitrage économique, les plans de vente ne le sont pas, ou l'inverse. Une relecture croisée notice, plans de vente, CCTP, avant la première réservation, évite d'avoir à choisir à la livraison lequel des deux documents l'emporte.

La notice qui ne suit pas les arbitrages du chantier

Un appel d'offres revient au-dessus du bilan, on remplace le parquet contrecollé par un sol stratifié pour tenir le budget. Le choix est légitime, à condition que la notice déjà signée ne promette pas le parquet. Toute économie décidée en cours de consultation se confronte d'abord aux notices annexées aux actes déjà passés.

Les risques à la livraison

À la livraison, l'acquéreur visite son logement avec la notice et les plans en main. Tout ce qui ne correspond pas devient une réserve au procès-verbal de livraison, au même titre qu'un défaut d'exécution. Les conséquences pour le promoteur :

• La consignation du solde : en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat, l'acquéreur peut consigner le solde du prix au lieu de le verser (article R261-14). Voir le guide de l'échéancier VEFA.
• Les défauts de conformité apparents : le vendeur en reste tenu s'ils sont signalés dans le mois qui suit la prise de possession, même lorsqu'ils n'ont pas été portés au procès-verbal de livraison (code civil, article 1642-1).
• Le coût de la mise en conformité : reprendre une prestation après coup, dans un logement occupé, coûte plus cher que la poser du premier coup ; ou bien on négocie une indemnité, qui sort de la marge.

Une notice précise ne supprime pas les réserves, mais elle ramène la discussion sur des faits : ce qui est écrit, ce qui est posé. Le traitement des réserves elles-mêmes est détaillé dans le guide de la levée des réserves.

Notice descriptive, TMA et réserves

Les travaux modificatifs acquéreurs (TMA) sont les modifications qu'un acquéreur demande par rapport à la notice : déplacer une cloison, changer un carrelage, ajouter des prises, supprimer une baignoire au profit d'une douche. La notice descriptive est la base à partir de laquelle on les chiffre : un TMA se décrit toujours comme un écart par rapport à une ligne de la notice ou à un plan.

Trois règles de bon sens évitent les litiges :

1. Un TMA s'écrit : une fiche par acquéreur, signée, qui cite la prestation d'origine, la prestation modifiée, le prix et la date limite au-delà de laquelle aucune modification n'est plus acceptée.
2. Il est transmis aux entreprises concernées avec le plan modifié, et suivi sur le chantier jusqu'à sa réalisation : voir le suivi de chantier.
3. À la livraison, la référence change : le logement se contrôle par rapport à la notice, corrigée des TMA acceptés. Sans fiche signée, l'acquéreur peut réserver une prestation conforme à sa demande orale mais contraire à la notice, ou l'inverse.

Au-delà de la livraison, la notice reste utile : elle décrit les équipements couverts par les garanties des constructeurs, et sert de point de départ pour qualifier un désordre signalé dans l'année.

La notice descriptive et le suivi des lots dans CAP IMMO

La notice décrit ce qui est vendu ; il reste à suivre, lot par lot, à qui il a été vendu, à quel prix, et ce qui a été payé. CAP IMMO tient ensemble le bilan de l'opération, la grille des lots et l'état de chaque vente, les appels de fonds, le suivi du chantier et la trésorerie : un arbitrage sur une prestation se lit dans le bilan, et la livraison dans les encaissements. La démonstration s'ouvre gratuitement dans le navigateur, sans inscription.