Échéancier VEFA : comment s'échelonnent les paiements de l'acquéreur

Le principe : payer ce qui est construit

Dans une vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de la construction, et paie au même rythme. Pour les logements, le code de la construction et de l'habitation plafonne le total des sommes versées à chaque étape (article R261-14) :

Ce sont des plafonds cumulés, pas un calendrier imposé. Le contrat peut prévoir davantage d'étapes, plancher du rez-de-chaussée, cloisons, menuiseries, à condition de ne jamais dépasser ces totaux. L'échéancier figure dans l'acte de vente, rédigé par le notaire.

Ce que l'acquéreur paie, et quand

1. À la réservation : le dépôt de garantie, au plus 5 % ou 2 % du prix selon le délai prévu de l'acte, bloqué sur un compte à son nom. Voir le guide du contrat de réservation.
2. À la signature de l'acte : les étapes déjà atteintes, d'un coup. C'est le rattrapage. Le dépôt de garantie s'impute sur cette somme.
3. Au fil du chantier : un appel de fonds à chaque nouvelle étape, accompagné d'une attestation d'avancement établie par le maître d'œuvre. La banque de l'acquéreur débloque son prêt sur la base de cette attestation.
4. À la livraison : le solde, lors de la remise des clés.

Un exemple chiffré, avec rattrapage

Exemple illustratif : un appartement à 280 000 € TTC, dépôt de garantie de 5 % versé à la réservation, acte signé alors que les fondations et le plancher haut du rez-de-chaussée sont déjà achevés.

À l'acte, l'acquéreur doit les deux premières étapes, soit 126 000 €, dont il a déjà versé 14 000 € en dépôt de garantie : il reste 112 000 € à payer le jour de la signature. Le calculateur d'échéancier VEFA refait ce calcul pour n'importe quel prix et n'importe quelle date de signature.

Le solde, et sa consignation

Le solde, 5 % du prix dans l'échéancier légal, est payable lors de la mise du logement à la disposition de l'acquéreur. Le même article R261-14 permet de le consigner en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat : l'acquéreur ne le verse pas au vendeur, mais le dépose en attendant que le désaccord soit réglé. En pratique, la consignation accompagne souvent des réserves importantes portées au procès-verbal de livraison ; elle se lève quand les réserves contestées sont levées. Voir le guide de la levée des réserves.

Et si le chantier prend du retard ?

Les appels suivent l'avancement réel, pas le calendrier prévu : tant qu'une étape n'est pas atteinte et attestée, l'appel correspondant ne peut pas être émis. Un retard de chantier décale donc les paiements de l'acquéreur, et les encaissements du promoteur. Côté acquéreur, le prêt immobilier est débloqué plus tard, ce qui prolonge la période pendant laquelle il paie des intérêts intercalaires sur les sommes déjà versées. Le retard de livraison lui-même relève du contrat : délai de livraison, causes légitimes de suspension prévues à l'acte, et éventuelles indemnités. C'est le notaire qui explique ces clauses avant la signature.

Ce que vérifient l'acquéreur et le notaire

• Chaque étape de l'échéancier reste sous le plafond légal de l'étape qui la suit.
• Chaque appel est accompagné de l'attestation d'avancement de l'étape qu'il vise.
• Le dépôt de garantie est bien déduit à l'acte.
• Le compte sur lequel les appels sont payés est celui que désigne l'acte, souvent le compte de l'opération ouvert chez la banque qui a délivré la garantie financière d'achèvement.

Du côté du promoteur

Pour le promoteur, le même échéancier est une suite d'encaissements à déclencher lot par lot, sans erreur et sans oubli : c'est l'objet du guide des appels de fonds VEFA, qui détaille l'émission, la relance et l'effet sur la trésorerie.