Calculer la charge foncière admissible
Les valeurs préremplies sont celles de l'exemple du guide : remplacez-les par vos hypothèses.
| Poste | Montant HT |
|---|
Montants arrondis à l'euro. Les frais financiers sont estimés en pourcentage du chiffre d'affaires ; un plan de trésorerie les calcule plus finement sur l'encours réel.
Le calcul, ligne par ligne
- Chiffre d'affaires HT = surface de plancher × rendement × prix de vente TTC au m², divisé par 1 + taux de TVA. Si vous connaissez déjà votre chiffre d'affaires HT, saisissez-le : il remplace ce calcul.
- Coûts de construction = travaux au m² × surface de plancher, puis aléas, honoraires techniques et assurances en pourcentage des travaux.
- Taxes d'urbanisme, en montant : taxe d'aménagement, redevance d'archéologie préventive, participations.
- Coûts proportionnels aux ventes : commercialisation, frais financiers et frais de gestion, en pourcentage du chiffre d'affaires HT.
- Marge visée, en pourcentage du chiffre d'affaires HT.
- Charge foncière admissible = chiffre d'affaires HT − tous ces postes. C'est ce que l'opération peut supporter pour le terrain, frais compris.
- Prix maximum au vendeur = charge foncière ÷ (1 + frais d'acquisition).
- Incidence foncière = charge foncière ÷ surface de plancher, en €/m² SDP.
Les hypothèses par défaut
Les valeurs préremplies reprennent l'exemple du guide de la charge foncière : 2 000 m² de surface de plancher, 90 % de rendement, 5 400 € TTC/m², travaux à 2 000 € HT/m². Elles donnent une charge foncière admissible de 1 478 000 €, soit 739 €/m² SDP, et un prix maximum au vendeur de 1 434 951 € avec 3 % de frais d'acquisition. Ce sont des valeurs d'exemple, pas des références de marché : chaque opération a ses coûts, et chaque quartier ses prix.
Lire la sensibilité
La charge foncière est un résidu : elle encaisse toutes les variations des autres postes. Dans l'exemple, baisser le prix de vente de 5 %, à 5 130 €/m², fait tomber la charge foncière admissible à 1 162 100 €, soit plus d'un cinquième de moins. Essayez vous-même : modifiez le prix, puis le coût des travaux, puis la marge visée, et regardez lequel déplace le plus le résultat. C'est la meilleure façon de savoir quelle hypothèse vérifier en premier.
Ce que le calculateur simplifie
- Les frais financiers sont un pourcentage du chiffre d'affaires ; en réalité, ils dépendent de l'encours du crédit mois par mois, que seul un plan de trésorerie calcule.
- Un taux de TVA unique s'applique à toutes les ventes ; un programme mixte, avec des logements en TVA réduite ou une vente en bloc, se calcule lot par lot. Voir le guide de la TVA en promotion immobilière.
- Les frais d'acquisition dépendent du régime fiscal de la vente du terrain : faites-les chiffrer par le notaire.
- Démolition, dépollution, fondations spéciales : ajoutez-les aux travaux ou aux taxes s'ils sont à votre charge.
Pour un bilan complet, avec une grille de lots et un échéancier, téléchargez le modèle de bilan promoteur Excel ou ouvrez la démonstration de CAP IMMO.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la charge foncière admissible ?
Le montant maximum que l'opération peut supporter pour le terrain, frais compris, en atteignant la marge visée. Elle se calcule par compte à rebours : chiffre d'affaires HT moins tous les autres coûts et la marge.
Pourquoi l'exprimer en €/m² de surface de plancher ?
Parce que la surface de plancher est celle que le permis autorise. L'incidence foncière en €/m² SDP permet de comparer des terrains de tailles différentes et de proposer un prix indexé sur la surface obtenue.
Quelle marge viser dans un compte à rebours ?
Celle que vous et votre banque jugez nécessaire pour couvrir le risque de l'opération. Elle s'exprime en pourcentage du chiffre d'affaires HT ; le calculateur montre ce qu'un point de marge coûte en prix de terrain.
Mes données sont-elles envoyées quelque part ?
Non. Le calcul se fait dans votre navigateur ; rien n'est transmis ni enregistré.
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