Modèle de grille de commercialisation Excel gratuit : lots, statuts et taux de pré-commercialisation

Ce que contient le classeur

Comment le classeur compte

Le taux de pré-commercialisation rapporte les ventes retenues au programme entier, en nombre de lots ou en chiffre d'affaires. Aucun texte n'impose de seuil : il figure dans l'offre de crédit ou l'accord de garantie, qui précise aussi ce qu'elle retient, réservations signées ou actes. Le classeur laisse donc ce choix à l'onglet Paramètres, statut par statut. Par défaut, « Réservé » et « Acte signé » comptent ; « Disponible », « Optionné » et « Désisté » ne comptent pas. Retirez « Réservé » si la banque ne retient que les actes.

Le chiffre d'affaires est celui des prix retenus : le prix signé quand il existe, sinon celui de la grille. La grille suit ainsi les ventes réelles, et l'écart entre prix signés et prix de la grille se lit dans la synthèse, comme le recommande le guide de la grille de prix d'un programme neuf. Un lot désisté repasse hors du décompte mais reste dans le programme : le taux se lit net des désistements.

Les chiffres de l'exemple

Le classeur est livré avec un programme fictif de 18 lots et 1 176 m² habitables, à 7 862 000 € TTC, soit 6 685 € le m². Les acquéreurs sont fictifs, et ces données ne décrivent aucun marché réel.

Onze lots sont comptés, pour 4 284 000 € : 61,1 % en nombre de lots, mais 54,5 % en chiffre d'affaires, parce que les lots vendus sont plus petits que les lots restants. Avec un seuil de 55 % du chiffre d'affaires, le seuil n'est pas atteint, et la synthèse chiffre ce qui manque : 40 100 € de ventes. Il reste 3 578 000 € à vendre, soit 45,5 % du programme. Les lots comptés se vendent 6 481 € le m², les lots restants sont affichés à 6 948 € le m². Les six lots à prix signé sont vendus 13 000 € sous la grille, soit 0,6 %, et les réservations aboutissent à l'acte en 112 jours en moyenne. Un lot est signalé : réservé depuis 222 jours, il dépasse le délai d'alerte de 180 jours.

Comment l'utiliser

1. Réglez les paramètres. Saisissez le seuil et la base de l'offre de crédit, puis cochez les statuts que la banque compte.
2. Remplacez les lots. Saisissez la grille de prix du programme. Pour ajouter un lot, insérez une ligne au milieu du tableau et recopiez les formules de la ligne du dessus.
3. Tenez les statuts à jour. À chaque réservation, option, acte ou désistement, changez le statut, renseignez l'acquéreur et les dates. Le prix signé se saisit quand il diffère de la grille.
4. Lisez la synthèse avant chaque rendez-vous bancaire. Les deux taux, le seuil et le chiffre d'affaires manquant disent s'il faut vendre davantage avant le premier tirage du crédit ou la délivrance de la garantie financière d'achèvement.
5. Traitez les signaux. Une réservation ancienne, un acte sans date ou un acte daté avant la réservation se corrigent sur la ligne signalée. Voir aussi le guide du désistement.

Ce que le modèle simplifie

• Cinq statuts seulement. Les étapes intermédiaires de la réservation, rétractation, purge du délai, financement obtenu, ne sont pas distinguées ; pour une banque qui les exige, tenez-les dans les notes et ne passez en « Réservé » qu'au moment voulu.
• Les prix sont TTC et le classeur ne suit pas les remises commerciales, ni les parkings et caves vendus à part, qui s'ajoutent comme des lots.
• Les désistements ne gardent pas d'historique : le lot repasse à la vente, et sa réservation précédente ne subsiste que dans les colonnes d'acquéreur et de date.
• Pas de rythme de vente : le classeur donne le niveau, pas le nombre de ventes par mois ni le délai pour atteindre le seuil.
• Le dépôt de garantie n'est pas suivi ; il reste bloqué jusqu'à l'acte, voir le contrat de réservation.

Quand le tableur ne suffit plus

Une grille sur tableur se périme à la première réservation que personne ne reporte. Le taux de pré-commercialisation montré à la banque doit être celui d'aujourd'hui, et les ventes doivent aussi nourrir le bilan, les appels de fonds et le plan de trésorerie. C'est le problème que CAP IMMO règle : chaque lot porte son état de vente, son prix signé et ses dates, de la réservation à l'acte, le taux se compare au seuil de la condition suspensive, et les ventes alimentent le reste de l'opération. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.