Modèle d'échéancier VEFA Excel gratuit : appels de fonds par lot et par jalon

Ce que contient le classeur

Les plafonds et les échéanciers de l'exemple

Pour les logements, l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation plafonne le total versé à 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, le solde étant dû à la mise à disposition. Le classeur reprend les six étapes de l'échéancier de référence des guides sur les appels de fonds VEFA et sur l'échéancier VEFA : les plafonds sont des cumuls, et le contrat peut ajouter des étapes tant qu'il reste dessous.

Une étape intermédiaire ne dépasse pas le plafond de l'étape légale qui la suit : le plancher haut du rez-de-chaussée est donc plafonné à 70 %, comme la mise hors d'eau. La colonne de la vente en bloc se remplit librement avec l'échéancier négocié dans l'acte, plus lent que celui du détail comme le font souvent les bailleurs sociaux et les investisseurs ; quand le bloc porte sur des logements, il reste sous les plafonds, et le contrôle le dit sinon.

Les chiffres de l'exemple

Le classeur est livré avec une opération fictive de quatorze lots : huit au détail, pour 3 266 000 € TTC, et six vendus en bloc à un bailleur, pour 1 992 000 € TTC, soit 5 258 000 € TTC. Cinq lots du détail et les six lots du bloc sont actés, pour 3 813 000 € ; deux lots sont réservés et un reste disponible. Le chantier a atteint la mise hors d'eau. Ces données ne décrivent aucun marché réel.

Le programme a donc appelé 43,2 % de son chiffre d'affaires TTC. Il reste 2 987 300 € à appeler, dont 1 542 300 € sur les lots actés, qui paieront aux jalons suivants, et 1 445 000 € sur les lots réservés ou disponibles, qui ne paieront rien avant leur acte. Le prochain jalon, les cloisons et les menuiseries extérieures, est prévu le 11 décembre 2026 : il déclenchera 182 100 € sur les lots du détail, et rien sur le bloc, dont l'échéancier reste à 50 % entre la mise hors d'eau et l'achèvement des cloisons.

L'écart entre détail et bloc est le piège que le classeur évite. Appliquer au bloc la grille du détail ferait appeler 1 394 400 € au lieu de 996 000 €, soit 398 400 € de trop sur un seul jalon : un appel de fonds qui contredit l'acte de vente.

Comment l'utiliser

1. Reportez l'échéancier de l'acte. Dans l'onglet Paramètres, saisissez les cumuls du détail et, s'il y a une vente en bloc, ceux de son contrat. Les cases « Conforme » confirment que rien ne dépasse le plafond légal.
2. Remplacez les lots. Saisissez vos lots, leur prix TTC, leur mode de vente et leur statut. Pour en ajouter, insérez une ligne au milieu du tableau et recopiez les formules de la ligne du dessus : les totaux la prennent en compte.
3. Cochez l'avancement. Quand le maître d'œuvre atteste un jalon, passez-le à « Oui » dans l'ordre. Les appels de tous les lots actés se calculent d'un coup, et un lot acté après un jalon paie les étapes déjà franchies.
4. Lisez la synthèse. Le total appelé doit retomber sur les appels émis ; le reste à appeler alimente le plan de trésorerie.
5. Vérifiez un lot avec le calculateur. Le calculateur d'échéancier VEFA détaille l'échéancier d'un seul lot, étape par étape, avec ses dates.

Ce que le modèle simplifie

• Un lot est acté ou ne l'est pas. Avant l'acte, un lot réservé n'appelle rien ; le dépôt de garantie, bloqué sur un compte spécial jusqu'à l'acte, n'est pas compté et ne s'impute pas sur le premier paiement.
• Deux échéanciers seulement : celui du détail, commun à tous les lots, et celui du bloc. Un lot au régime particulier se modélise à part.
• Les logements seulement. Les plafonds de l'article R261-14 valent dans le secteur protégé ; pour des bureaux ou des commerces, le calendrier se négocie, et les plafonds du classeur ne s'imposent pas.
• Les montants sont TTC et le classeur n'isole pas la TVA collectée, que le plan de trésorerie suit mois par mois.
• Pas de retard ni d'impayé : l'acquéreur paie le jour de l'appel. Le solde de 5 %, que l'acquéreur peut consigner en cas de contestation sur la conformité, est supposé versé à la remise des clés.
• Les jalons sont fixes : six étapes, dans l'ordre. L'échéancier qui fait foi reste celui de l'acte, rédigé par le notaire.

Quand le tableur ne suffit plus

Un échéancier sur tableur est juste le jour où on le fait. Dès qu'un lot passe de réservé à acté, qu'une vente en bloc se signe avec son propre calendrier ou qu'un jalon est attesté, il faut reporter le chiffre dans la grille, le plan de trésorerie et le bilan, et les versions se multiplient. C'est le problème que CAP IMMO règle : chaque lot porte son statut et son échéancier, les appels de fonds se calculent à chaque attestation d'avancement, et le plan de trésorerie suit. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.