Modèle de plan de trésorerie promoteur Excel gratuit : appels de fonds, TVA, crédit et point bas

Ce que contient le classeur

Comment le plan calcule

Les encaissements suivent les ventes et le chantier

Chaque mois, le plan multiplie deux pourcentages : la part du chiffre d'affaires déjà signée chez le notaire, et la part du prix appelable au vu de l'avancement du chantier. L'échéancier par défaut suit les plafonds de l'article R261-14 : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement, le solde à la remise des clés. Si vous saisissez un échéancier contractuel plus gourmand, le classeur le ramène au plafond légal. Un acte signé après une étape paie d'un coup les étapes déjà franchies : c'est ce qui fait bondir les encaissements le mois des fondations, puis celui de la mise hors d'eau. Les mécanismes sont détaillés dans le guide des appels de fonds VEFA.

La TVA est un flux à part entière

La TVA collectée sur chaque appel de fonds n'appartient pas à l'opération : elle se reverse. Le plan calcule chaque mois la TVA collectée, déduit celle payée sur les travaux, les honoraires et la commercialisation, reporte le crédit de TVA quand les achats dépassent les ventes, et décaisse la TVA nette le mois suivant. Les règles de fond sont dans le guide de la TVA en promotion immobilière.

Le crédit se tire au besoin et se rembourse avec les ventes

Les fonds propres sont versés au premier mois. Ensuite, le crédit d'accompagnement est tiré juste assez pour garder la trésorerie minimale fixée, sans dépasser son plafond, et chaque excédent le rembourse. Les intérêts du mois se calculent sur l'encours réel de la fin du mois précédent, et non sur un encours moyen estimé.

Le point bas est mesuré avant tout financement

Le point bas est le minimum du cumul des encaissements moins les décaissements, intérêts compris, avant fonds propres et crédit. Ajouté à la trésorerie minimale, il donne le besoin de financement, que fonds propres et crédit doivent couvrir ensemble. Le guide du plan de trésorerie explique pourquoi c'est le chiffre que la banque regarde.

Les chiffres de l'exemple

Le classeur est livré avec la même opération fictive que le modèle de bilan : douze logements, 6 815 000 € de ventes TTC, un terrain à 1 450 000 €, 2 397 200 € de travaux sur vingt mois. Le terrain s'achète en janvier 2026, le chantier ouvre au mois 4, et 40 % du chiffre d'affaires est signé à l'ouverture ; le reste se vend à rythme régulier jusqu'au mois 19. Ces données ne décrivent aucun marché réel.

Le point bas tombe au mois 6, en juin 2026, à − 2 366 306 € : le terrain et six mois de dépenses sont payés, et aucun acquéreur n'a encore rien versé, puisque l'échéancier de l'exemple n'appelle rien avant l'achèvement des fondations. Avec 50 000 € de trésorerie minimale, le besoin de financement atteint 2 416 306 €. Les 650 000 € de fonds propres en couvrent une partie ; le crédit monte à 1 766 306 €, sous son plafond de 2 200 000 €, ce qui laisse 433 694 € de réserve en cas de retard. Le crédit est entièrement remboursé au mois 14 par l'appel de la mise hors d'eau, retiré au mois 21 pour passer le second creux, celui qui précède l'achèvement, puis soldé au mois 23.

Le modèle de bilan, qui estime les frais financiers sur un encours moyen à la louche, les chiffre à 186 000 € pour la même opération, et sa marge en est réduite d'autant : 674 078 €. L'écart de 65 507 € vient tout entier de cette ligne. C'est la raison d'être du plan de trésorerie : remplacer une hypothèse par un calcul. Sur l'ensemble de l'opération, la TVA collectée atteint 1 135 833 €, la TVA déductible 591 498 €, et 544 335 € sont reversés.

Comment l'utiliser

1. Posez le calendrier. Mois d'achat du terrain, d'ouverture du chantier, durée des travaux : tout le reste s'y accroche. Un mois de chantier en plus décale chaque appel de fonds.
2. Saisissez le rythme des ventes. La part signée à l'ouverture correspond à la pré-commercialisation exigée par la banque ; le reste s'étale sur la durée choisie.
3. Reportez les coûts du bilan. Terrain, travaux, honoraires, assurances, commercialisation : les mêmes montants que le bilan, pour que les deux documents racontent la même opération.
4. Réglez le financement. Fonds propres, plafond et taux du crédit, garantie financière d'achèvement, trésorerie minimale.
5. Lisez la synthèse. Le contrôle du plafond signale un crédit trop court ; la concordance vérifie que la trésorerie finale, fonds propres déduits, retombe bien sur la marge.
6. Faites bouger une hypothèse. Retardez le chantier de trois mois, ralentissez les ventes, et regardez où glisse le point bas : c'est l'exercice que la banque fera de son côté.

Ce que le modèle simplifie

• Les travaux sont lissés à parts égales sur le chantier, alors que les situations réelles pèsent plus au gros œuvre, et la retenue de garantie n'est pas isolée.
• Les acquéreurs paient le mois de l'appel, sans délai ni impayé ; les dépôts de garantie, bloqués jusqu'à l'acte, ne sont pas comptés.
• Un seul taux de TVA s'applique aux ventes, un autre aux achats ; le terrain est acheté sans TVA et la TVA sur marge n'est pas traitée.
• Les ventes avancent au même rythme pour tous les lots : une vente en bloc, avec son propre échéancier, se modélise à part.
• Les taxes d'urbanisme se paient en une fois, trois mois après l'achèvement ; au-delà de 100 000 €, la taxe d'aménagement se règle en deux fois.

Quand le tableur ne suffit plus

Un plan de trésorerie sur tableur est juste le jour où on le monte. Dès qu'un lot se signe plus tard que prévu ou qu'une situation de travaux dépasse le marché, il faut reporter le chiffre à la main, et le point bas d'hier ne dit plus rien. CAP IMMO bâtit le plan à partir des ventes, des marchés et du planning réels de l'opération : appels de fonds plafonnés à chaque étape, ventes en bloc sur leur propre échéancier, compte de TVA avec crédit reporté, intérêts calculés sur l'encours réel. Le point bas se recalcule dès qu'un jalon glisse. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.