Fiscalité d'une vente en bloc : TVA, droits d'enregistrement et effet sur la trésorerie

Le principe : une VEFA comme les autres, taxée sur le prix total

Une vente en bloc en VEFA reste juridiquement une vente d'immeuble à construire. Sur le plan fiscal, c'est la livraison d'un immeuble neuf par un assujetti : elle est soumise à la TVA sur le prix total, terrain compris (code général des impôts, article 257). Le cadre général, déduction de la TVA sur les dépenses comprise, est exposé dans le guide de la TVA en promotion immobilière.

Ce qui distingue le bloc, c'est l'acheteur. Un particulier achète au taux normal, sauf dispositif d'accession aidée. Un bailleur social ou certains investisseurs institutionnels peuvent, eux, acheter à un taux réduit, si toutes les conditions sont réunies. Le taux ne dépend donc pas du vendeur : il dépend de ce que devient le logement après la vente.

Les taux réduits possibles, et leurs conditions

Le bloc vendu à un bailleur social

Le taux réduit s'applique parce que le logement devient un logement locatif social financé par l'un des prêts aidés de l'État ou agréé à ce titre. Le taux de 5,5 % ou de 10 % dépend du type de financement retenu par le bailleur pour chaque logement, et les règles ont été retouchées plusieurs fois ces dernières années. Le promoteur ne doit donc pas déduire le taux du seul mot « social » : il le lit dans la décision de financement ou d'agrément du bailleur, logement par logement, et le fait confirmer par le notaire. Un même bloc peut mêler deux taux.

Le bloc de logements intermédiaires

Le taux de 10 % de l'article 279-0 bis A vise les logements locatifs intermédiaires vendus à certains investisseurs, institutionnels ou organismes de logement social, dans les communes où le marché est tendu. Ses conditions portent sur l'acquéreur, sur la localisation, sur les loyers et les ressources des futurs locataires, sur la part de logements sociaux dans l'ensemble immobilier, sauf exceptions, et sur la durée de location. Elles ont évolué à plusieurs reprises, et leur respect dans la durée incombe en principe à l'acquéreur. Le promoteur, lui, doit s'assurer avant l'acte que l'acheteur entre bien dans le champ du texte.

Prix HT ou prix TTC : la clause qui décide du résultat

Un bloc se négocie souvent sur un prix global. La première question est de savoir s'il s'entend hors taxes ou toutes taxes comprises, car le taux réduit ne profite pas à la même partie selon la réponse.

Exemple fictif : 8 logements vendus en bloc pour un prix de 1 232 000 € TTC.

• Prix fixé TTC : le taux réduit augmente le chiffre d'affaires HT du promoteur. Passer de 10 % à 5,5 % ajoute 47 773 € de marge. En sens inverse, si le taux réduit est refusé, la différence sort de la marge : 93 333 € entre 10 % et 20 % dans cet exemple, plus d'éventuels intérêts de retard.
• Prix fixé HT : le chiffre d'affaires du promoteur ne bouge pas ; c'est le prix payé par l'acheteur qui varie avec le taux.

Le contrat doit donc dire sur quelle base le prix est fixé, quel taux est retenu et sur quelles pièces, et qui supporte un complément de TVA si le taux réduit est remis en cause. Qui le supporte dépend de la cause, un défaut de conditions au jour de la vente ou un manquement ultérieur de l'acquéreur, et de ce que le contrat a prévu : c'est une clause à écrire avec le notaire, pas à découvrir lors d'un contrôle. Les bailleurs sociaux raisonnent souvent en prix TTC plafonnés par leurs financements ; c'est un point à clarifier dès la première offre.

Les droits d'enregistrement

Une vente soumise à la TVA ne supporte pas les droits de mutation de droit commun, de l'ordre de 6 % du prix dans l'ancien. Elle est soumise à la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 % (CGI, article 1594 F quinquies A), à laquelle s'ajoutent des frais d'assiette, d'où le taux de 0,715 % souvent cité, puis la contribution de sécurité immobilière. Le guide des frais de notaire dans le neuf détaille ces composantes.

Ces droits sont à la charge de l'acquéreur, sauf clause contraire. Sur le bloc de l'exemple, à 1 232 000 €, la taxe représente de l'ordre de 8 800 €. Certaines acquisitions par des organismes de logement social peuvent relever de régimes particuliers : le notaire le vérifie. Pour le promoteur, l'enjeu est surtout de ne pas promettre à l'acheteur une prise en charge des frais sans l'avoir chiffrée dans le bilan. Les droits payés par la société de programme sur l'achat du terrain sont un autre sujet, traité dans le guide des droits de mutation sur un terrain à bâtir.

Le calendrier de facturation

En VEFA, la TVA devient exigible au rythme des versements (CGI, article 269), pas à la livraison. Chaque appel de fonds du bloc donne lieu à une facture qui porte le taux applicable à ce logement, et la TVA correspondante se déclare sur la période d'encaissement. Pour des logements, l'échéancier du bloc reste sous les plafonds de l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation : 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement.

Trois points de vigilance. Les factures adressées à un bailleur ou à un institutionnel sont contrôlées par ses services : taux, base, mentions, et rattachement de chaque montant aux bons logements. Un programme qui mêle bloc et détail se facture lot par lot, chacun avec son taux. Enfin, le taux applicable est en principe celui en vigueur à la date d'exigibilité de chaque versement : si la loi change en cours de chantier, les versements suivants suivent le nouveau taux, et le contrat doit prévoir comment le prix s'ajuste.

L'effet sur la trésorerie : un crédit de TVA durable

Les dépenses de l'opération, travaux et honoraires, supportent en général la TVA au taux normal. Quand les ventes sont taxées à 10 % ou 5,5 %, la TVA collectée sur le bloc ne couvre plus la TVA déductible sur les dépenses qui s'y rattachent.

Dans l'exemple fictif, supposons 960 000 € HT de dépenses taxées à 20 % rattachables aux 8 logements, soit 192 000 € de TVA déductible. La TVA collectée sur le bloc à 10 % n'est que de 112 000 € : il reste un excédent de 80 000 € de TVA déductible. Sur un programme mixte, cet excédent s'impute d'abord sur la TVA collectée sur les ventes au détail ; sur un programme entièrement vendu en bloc à taux réduit, il forme un crédit structurel qui ne se résorbe pas seul. Son remboursement doit être demandé, et il devient une recette à part entière du plan de trésorerie : le guide du crédit de TVA du promoteur explique la procédure.

Le plan de trésorerie doit donc porter le bon taux sur chaque encaissement, et dater les remboursements de crédit de TVA avec prudence. Un plan qui applique 20 % à toutes les ventes surestime la TVA collectée, sous-estime le crédit et se trompe sur le point bas.

L'effet sur le résultat

Le bilan se raisonne hors taxes : la TVA collectée et déductible n'est pas un produit ni une charge, tant que le droit à déduction est entier. Le résultat d'une vente en bloc dépend donc du chiffre d'affaires HT, c'est-à-dire du prix et du taux, comme le montre le tableau du prix TTC.

• Le résultat comptable se dégage, selon la méthode retenue par la société, à l'achèvement ou à l'avancement : le chiffre d'affaires HT du bloc est alors reconnu au rythme du chantier et des ventes, comme l'explique le guide du résultat à l'avancement.
• L'impôt dépend de la structure : dans une SCCV, société translucide, le résultat est imposé chez les associés selon leur propre régime. Le guide de la comptabilité de la SCCV détaille ce point.
• Le risque fiscal se provisionne : si le taux réduit repose sur des conditions que le promoteur ne maîtrise pas entièrement, le bilan peut porter une provision le temps que les pièces soient réunies.

Les erreurs à éviter

• Afficher un prix TTC au bailleur en supposant un taux réduit qui n'a pas été vérifié logement par logement.
• Laisser le contrat muet sur la base du prix et sur la charge d'un complément de TVA.
• Facturer le bloc au taux du détail, ou l'inverse, dans un programme mixte.
• Oublier le crédit de TVA créé par le taux réduit, et donc ne pas en demander le remboursement.
• Confondre les régimes : le taux réduit du bloc social n'est ni celui de l'accession en zone ANRU, ni la livraison à soi-même, qui concerne d'autres situations.

La vente en bloc dans le logiciel CAP IMMO

Dans CAP IMMO, logiciel de pilotage pour promoteurs, une vente en bloc se saisit dans la grille des lots avec ses lots rattachés, son prix global et son propre échéancier contractuel. Chaque programme porte son taux de TVA, normal ou réduit, et le bilan se tient hors taxes. Le plan de trésorerie tient un compte de TVA mois par mois, collectée sur les encaissements, déductible sur les dépenses, reversée et crédit reporté, ce qui montre le crédit qu'un taux réduit fait naître. L'éligibilité au taux réduit reste l'affaire du notaire et du conseil fiscal. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.