Assurance tous risques chantier : ce que la TRC couvre pour un promoteur

Ce que couvre la TRC

La TRC est une assurance de choses : elle indemnise les dommages matériels subis par l'ouvrage pendant les travaux, quelle qu'en soit la cause, sauf exclusions du contrat. Elle ne cherche pas d'abord un responsable ; elle paie la reconstruction, puis l'assureur exerce ses recours s'il y a lieu.

Ce tableau donne la structure habituelle du marché, pas le contenu d'un contrat. Chaque police définit ses garanties, ses exclusions, ses plafonds et ses franchises : on les compare ligne par ligne, pas sur l'intitulé.

Pourquoi un promoteur la prend, alors qu'elle n'est pas obligatoire

Le code civil met en principe la perte de l'ouvrage avant réception à la charge de l'entrepreneur qui fournit la matière (article 1788). Sur le papier, le maître d'ouvrage n'aurait donc rien à craindre. En pratique, l'argument ne tient pas longtemps :

• dans un incendie, plusieurs lots sont touchés, et la cause est souvent inconnue ou discutée : chaque entreprise renvoie vers une autre, et les assureurs de chacune avec elles ;
• une entreprise peut être insuffisamment assurée, ou disparaître avant d'avoir réparé ;
• pendant que les responsabilités se discutent, le chantier s'arrête, et c'est l'opération qui paie le retard : intérêts du crédit, retard de livraison envers les acquéreurs, garantie qui court.

La TRC est en général souscrite par le maître d'ouvrage pour son compte et pour celui de tous les intervenants. Un seul assureur indemnise, sans attendre l'issue d'un débat sur les fautes. C'est ce qui permet de reprendre le chantier en semaines plutôt qu'en mois. Les banques, qui financent un ouvrage dont la valeur sert de garantie, la demandent parfois ; il faut le vérifier dans l'offre de crédit promoteur.

TRC, dommages-ouvrage, CNR et responsabilité civile

Les quatre assurances du promoteur se confondent souvent, parce que les assureurs les proposent ensemble. Elles couvrent pourtant des risques différents, à des moments différents.

La dommages-ouvrage intervient avant la réception dans un seul cas : lorsque le marché d'une entreprise est résilié pour inexécution, après une mise en demeure restée infructueuse, et seulement pour des dommages de nature décennale (code des assurances, article L242-1). Un incendie en cours de chantier n'entre pas dans ce cadre. Les garanties de la construction, parfait achèvement, biennale et décennale, courent toutes à partir de la réception : avant elle, c'est la TRC qui protège l'ouvrage.

La responsabilité civile couvre l'autre versant : un mur voisin fissuré par les terrassements, une grue qui endommage une toiture mitoyenne. Le propriétaire voisin peut agir contre le maître d'ouvrage sur le fondement du trouble anormal de voisinage, désormais inscrit à l'article 1253 du code civil, sans avoir à prouver une faute. La TRC ne paie pas ces dommages ; certains contrats les regroupent avec elle dans une même police.

Quand la souscrire, et pour quelle durée

• Consulter tôt, en même temps que la dommages-ouvrage : beaucoup d'assureurs proposent une police unique de chantier qui réunit DO, CNR et TRC, et le prix de l'ensemble se négocie mieux qu'élément par élément.
• Prendre effet à l'ouverture du chantier, démolition et terrassement compris : les premiers mois concentrent les risques d'affaissement et d'atteinte aux existants.
• Courir jusqu'à la réception, avec une prolongation prévue si le planning glisse. Une période de maintenance après la réception, quand elle est proposée, couvre les dommages causés par les entreprises qui reviennent lever les réserves.
• Annoncer la TRC dans les marchés : les entreprises doivent savoir qu'elles sont assurées pour compte, avec quelle franchise à leur charge en cas de sinistre de leur fait. Certains maîtres d'ouvrage répercutent une partie de la prime sur les entreprises par une clause du marché ; cela se prévoit dès l'appel d'offres.

Les chantiers sur existant méritent une attention particulière. En surélévation ou en réhabilitation, l'immeuble existant peut être endommagé par les travaux neufs : l'option « existants » et son plafond sont alors la vraie question du contrat.

Ce que coûte une TRC

Il n'existe pas de tarif public de référence. La prime dépend du montant des travaux, de la nature du chantier, du site, de la durée, des options et de la franchise choisie. Les ordres de grandeur avancés par les courtiers se situent en général nettement en dessous de ceux de la dommages-ouvrage, que le site évalue, d'après des comparateurs spécialisés, de 1,2 à 2,5 % du coût de construction. Pour une TRC seule, les montants cités se situent le plus souvent sous 1 % du coût des travaux, avec une prime minimale ; seul un devis sur le projet réel fait foi.

Deux points font varier la facture plus que le taux :

• La franchise. Un vol de quelques milliers d'euros sous une franchise de 5 000 € ne sera pas indemnisé. Une franchise basse coûte plus cher, mais elle sert sur les petits sinistres fréquents.
• L'assiette. Montant des travaux hors taxes ou toutes taxes, honoraires compris ou non, révisé en fin de chantier : la prime provisoire est souvent régularisée sur le coût définitif, avenants compris.

Un exemple chiffré

Exemple fictif. Une opération de 18 logements, 2 400 000 € HT de travaux. Le courtier obtient une TRC à 0,4 % du montant des travaux, soit 9 600 €, avec une franchise de 5 000 € par sinistre. Au septième mois, un incendie parti d'une zone de stockage détruit une partie de la charpente et des menuiseries posées : 180 000 € de dommages, cause indéterminée.

Le calcul des intérêts est simple : 1 400 000 × 5 % × 2 / 12 = 11 667 €. Ce montant n'est pas couvert par une TRC de base : seule une option de pertes financières, quand elle existe, pourrait le prendre en charge. La prime de 9 600 € ne rend donc pas le sinistre gratuit ; elle évite que l'opération avance 180 000 € et attende un jugement pour les récupérer, au moment où sa trésorerie est la plus tendue.

Où la TRC se loge dans le bilan

La TRC rejoint la dommages-ouvrage et la CNR dans le poste assurances du bilan promoteur, souvent exprimé en pourcentage du coût des travaux. Au montage, un pourcentage global suffit ; dès les devis reçus, il se remplace par les primes réelles. Dans le plan de trésorerie, la prime se paie au démarrage du chantier, avec une régularisation éventuelle après la réception.

Les assurances de chantier dans le logiciel CAP IMMO

Dans CAP IMMO, logiciel de pilotage pour promoteurs, les assurances de construction forment une ligne du bilan, estimée au montage puis remplacée par les factures réellement reçues : une facture de dommages-ouvrage, de CNR ou de tous risques chantier est reconnue et rattachée à ce poste. Le plan de trésorerie la place à sa date. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.