Planning de chantier : les étapes et leur durée pour un petit collectif

À quoi sert le planning de chantier d'un promoteur

Le maître d'œuvre établit le planning d'exécution pour coordonner les entreprises. Le promoteur, lui, s'en sert pour trois décisions qui ne relèvent pas du chantier : la date de livraison qu'il inscrit dans les actes de vente, le calendrier des appels de fonds, et le besoin de financement que la banque va couvrir. Un planning tenu par lot et par semaine ne répond pas à ces questions s'il n'en fait pas ressortir les jalons.

Il faut donc lire deux plannings en un : le planning détaillé des entreprises, tâche par tâche, et un planning de pilotage d'une dizaine de jalons, celui qui alimente le plan de trésorerie et le bilan promoteur. Le second se déduit du premier, jamais l'inverse.

Avant le premier coup de pelle

Le chantier ne commence pas à la déclaration d'ouverture. Plusieurs délais, en amont, conditionnent la date de démarrage et se trouvent souvent eux-mêmes sur le chemin critique :

• La purge du permis : délai de recours des tiers et de retrait administratif, que les banques et les notaires attendent avant de financer et de signer. Le calcul est détaillé dans le guide de la purge du permis de construire.
• Le financement : crédit, garantie financière d'achèvement et, presque toujours, un seuil de pré-commercialisation à atteindre.
• L'assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour le maître d'ouvrage, à souscrire avant l'ouverture du chantier (code des assurances, article L242-1).
• Les marchés de travaux signés, au moins pour les premiers lots, et les études d'exécution lancées.
• Les demandes de raccordement aux réseaux d'électricité, d'eau et d'assainissement, dont les délais se comptent en mois et qu'il vaut mieux engager tôt.

La déclaration d'ouverture de chantier (DOC) est adressée à la mairie par le titulaire du permis le jour où les travaux commencent (code de l'urbanisme, article R424-16). Elle date le démarrage des travaux, utile à plusieurs titres : un permis devient caduc si les travaux ne sont pas entrepris dans les trois ans, ou s'ils sont ensuite interrompus plus d'un an (article R424-17) ; la DOC prouve qu'ils ont commencé, sans dispenser de les poursuivre. Elle sert aussi de référence aux assurances de construction et marque, dans le planning, le mois zéro.

Les étapes d'un chantier de petit collectif et leurs durées

Les durées ci-dessous sont des ordres de grandeur pour un immeuble de 10 à 30 logements en R+2 à R+4, en construction traditionnelle béton. Elles varient avec le sol, la présence d'un sous-sol, la saison, la disponibilité des entreprises et la complexité architecturale. Elles servent à contrôler la vraisemblance d'un planning, pas à le remplacer.

Les phases se chevauchent : le second œuvre commence dans les étages bas pendant que le gros œuvre monte encore, les façades avancent pendant les cloisons. C'est ce recouvrement qui ramène la somme des durées, plus longue sur le papier, à un total de 16 à 24 mois. Un immeuble sans sous-sol, de forme simple, démarré au printemps, se place dans le bas de la fourchette ; un sous-sol en terrain difficile et un gros œuvre en plein hiver poussent vers le haut.

Le chemin critique d'un petit collectif

Le chemin critique est l'enchaînement des tâches dont aucune ne peut glisser sans décaler la fin du chantier. Sur un collectif, il passe presque toujours par les mêmes étapes : fondations, gros œuvre, mise hors d'eau, menuiseries extérieures, puis les lots de second œuvre qui ne peuvent pas démarrer avant le hors d'air, et enfin la réception. Tout le reste dispose d'une marge.

Quelques points font déraper les petites opérations plus souvent que les autres :

• Le sol : une étude géotechnique insuffisante se paie en fondations reprises ou en terrassements prolongés, au tout début du chantier, là où le retard se propage à tout le reste.
• Les approvisionnements longs : menuiseries extérieures, ascenseur, certains équipements techniques se commandent des mois à l'avance. Une commande passée à la fin du gros œuvre arrive trop tard.
• Les raccordements : sans électricité définitive, pas d'essais des installations, et sans essais, pas de réception propre. Ce délai ne dépend pas des entreprises du chantier.
• La défaillance d'une entreprise : un lot à relancer en cours de chantier coûte plusieurs semaines entre la résiliation, la consultation et la reprise.
• Les travaux modificatifs demandés par les acquéreurs, à arrêter avant que les entreprises n'attaquent les cloisons et les réseaux. Voir le guide des travaux modificatifs acquéreurs.

Les jalons VEFA et les appels de fonds

En vente en l'état futur d'achèvement de logements, l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation plafonne le total des sommes que le promoteur peut exiger à chaque stade : 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, le solde à la mise à disposition du logement. L'échéancier du contrat peut appeler moins, et le découper plus finement, mais jamais au-delà de ces plafonds. Le mécanisme complet est expliqué dans le guide de l'échéancier VEFA.

Chaque jalon s'appelle sur attestation de l'avancement, en général établie par le maître d'œuvre. Deux conséquences pratiques pour le planning :

• Les jalons doivent être définis sans ambiguïté. La mise hors d'eau suppose la couverture ou l'étanchéité achevée, pas seulement le dernier plancher coulé. Une attestation prématurée expose à la contestation des acquéreurs et de leur banque.
• Le planning financier suit les jalons, pas les mois. Un chantier qui prend un mois de retard au gros œuvre décale l'appel de 35 points du prix, sur tous les lots vendus, d'un mois au moins.

Les acquéreurs qui signent leur acte après un jalon paient, à la signature, le rattrapage des appels déjà échus. Le guide des appels de fonds VEFA détaille la mécanique, et le calculateur d'échéancier VEFA la chiffre pour un prix donné.

Exemple chiffré : un collectif de 18 logements

Exemple fictif : un immeuble de 18 logements en R+3 sur un niveau de sous-sol, vendu en VEFA pour 3 960 000 € TTC au total, soit 220 000 € en moyenne. On suppose, pour simplifier, que tous les actes sont signés avant l'achèvement des fondations et que l'échéancier appelle exactement les plafonds légaux. Le chantier démarre au mois 0, date de la DOC.

Supposons maintenant que l'étanchéité de la toiture-terrasse prenne deux mois de retard, faute d'entreprise disponible. La mise hors d'eau passe au mois 13 : l'appel de 1 386 000 € arrive deux mois plus tard. Si cet écart est porté par le crédit promoteur à 5 % l'an, il coûte 1 386 000 × 5 % × 2 / 12 = 11 550 € d'intérêts, rien que sur ce jalon. Et le décalage ne s'arrête pas là : les menuiseries et le second œuvre suivent, l'achèvement et la livraison glissent à leur tour, avec les conséquences décrites dans le guide du retard de livraison VEFA.

L'exemple montre où regarder : entre les fondations et la mise hors d'eau, huit mois s'écoulent sans aucun appel de fonds, alors que le gros œuvre, le lot le plus lourd, se facture chaque mois. C'est souvent là que se trouve le point bas de la trésorerie.

Fixer la date de livraison des actes

La date de livraison inscrite dans les actes de vente ne doit pas être la date de fin du planning d'exécution. Entre les deux, il faut loger les opérations préalables à la réception, la levée des réserves qui empêchent d'habiter, les raccordements définitifs et la convocation des acquéreurs. Un mois ou deux de marge, selon la taille de l'opération, coûtent moins cher que des pénalités de retard.

Une fois l'immeuble achevé, le titulaire du permis dépose la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) en mairie. L'administration dispose ensuite d'un délai pour contester la conformité, en principe de trois mois, porté à cinq mois dans certains cas. La livraison elle-même, avec ses réserves, se prépare avec la méthode de la levée des réserves.

Suivre le planning semaine après semaine

• Comparer chaque semaine la date prévue et la date probable des jalons, à partir des comptes rendus de chantier, et non une fois par trimestre.
• Reporter chaque glissement dans le plan de trésorerie le jour où il est connu : un jalon qui recule déplace un encaissement, et parfois l'échéance du crédit.
• Consigner les arrêts : intempéries, ordres de service d'arrêt et de reprise. Ils justifieront une suspension du délai de livraison face aux acquéreurs et neutraliseront ou non les pénalités des entreprises.
• Prévenir les acquéreurs dès qu'un jalon important glisse, avec une date estimée : le guide du suivi de chantier détaille les comptes rendus et les visites.

Le planning de chantier dans CAP IMMO

Dans CAP IMMO, le planning d'une opération porte ses jalons, de la purge du permis à la livraison, avec une date prévue et une date réelle : l'écart s'affiche en jours. Les appels de fonds se calculent lot par lot à partir des jalons attestés, en respectant les plafonds de l'article R261-14, et le plan de trésorerie se met à jour dès qu'un jalon recule. Les marchés de travaux, leurs situations et leurs ordres de service vivent dans le même outil. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, gratuitement et sans inscription.