Maîtrise d'œuvre d'exécution : rôle, missions et honoraires pour un promoteur

Conception et exécution : deux métiers, parfois deux contrats

Un promoteur, personne morale, doit faire appel à un architecte pour établir le projet architectural du permis de construire (loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, article 3). Cette obligation porte sur la conception, pas sur la suite. Une fois le permis obtenu et purgé, deux organisations coexistent :

• une mission complète : le même architecte, souvent associé à des bureaux d'études, conçoit puis dirige le chantier jusqu'à la réception ;
• une mission partagée : l'architecte de conception s'arrête au dossier de consultation, ou garde un simple suivi architectural, et un maître d'œuvre d'exécution, cabinet d'ingénierie, économiste de la construction ou architecte spécialisé, prend le chantier.

La seconde formule est fréquente chez les promoteurs : l'architecte qui sait gagner un permis n'est pas toujours celui qui sait tenir quinze entreprises et un planning serré. Elle a un coût caché : l'interface entre les deux. Un détail de façade mal décrit au dossier de consultation devient un litige entre l'architecte, qui défend son dessin, et le maître d'œuvre d'exécution, qui défend son budget. Le contrat de chacun doit dire qui tranche, et qui vise les choix de matériaux visibles.

Les missions de maîtrise d'œuvre, avec le vocabulaire de la loi MOP

La loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d'ouvrage publique, dite loi MOP, a découpé la maîtrise d'œuvre en éléments de mission. Ses dispositions ont depuis été reprises dans le code de la commande publique, et elles ne s'appliquent qu'aux maîtres d'ouvrage publics. Un promoteur privé reste libre de définir les missions comme il l'entend ; il emprunte ces sigles parce que les maîtres d'œuvre, les banques et les assureurs les comprennent tous. Le contrat doit pourtant décrire chaque mission en toutes lettres, sans se contenter du sigle.

La maîtrise d'œuvre d'exécution désigne en pratique le bloc VISA, DET, OPC et AOR, parfois complété d'une part d'EXE. L'ACT se place entre les deux : elle est souvent confiée à celui qui dirigera le chantier, parce qu'il aura ensuite à défendre les marchés qu'il a négociés. Le choix entre lots séparés et entreprise générale, qui pèse sur l'étendue de l'OPC, est traité dans le guide de l'appel d'offres travaux.

La DET au quotidien : ce que le promoteur en attend

La direction de l'exécution est la mission la plus lourde, et celle qui touche le plus directement l'argent du promoteur. Concrètement :

• Animer la réunion hebdomadaire et diffuser un compte rendu exploitable : le contenu attendu est détaillé dans le guide du compte rendu de chantier.
• Émettre les ordres de service : démarrage, arrêt, reprise, prolongation de délai. Ce sont eux qui fixent les délais de chaque entreprise, et donc ses éventuelles pénalités de retard.
• Vérifier les situations mensuelles : contrôler que l'avancement facturé correspond à l'avancement réel, et proposer au promoteur le montant à payer.
• Instruire les travaux supplémentaires : chiffrer, négocier, préparer l'avenant avant exécution, y compris pour les travaux modificatifs des acquéreurs.
• Attester l'avancement : en VEFA, les appels de fonds aux stades de l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation se font en général sur attestation du maître d'œuvre. Une attestation de mise hors d'eau signée trop tôt engage sa responsabilité, et fragilise le promoteur face aux acquéreurs. Le mécanisme est détaillé dans le guide des appels de fonds VEFA.
• Établir les décomptes de fin de marché, avec les pénalités, les avenants et la retenue de garantie.

Le suivi côté promoteur, avancement, argent et réserves, est décrit dans le guide du suivi de chantier ; la maîtrise d'œuvre d'exécution en produit la matière première.

Honoraires de maîtrise d'œuvre d'exécution : des ordres de grandeur

Les honoraires sont libres. Ils se fixent soit au forfait, soit en pourcentage du montant des travaux HT, converti en forfait une fois les marchés signés. Les fourchettes ci-dessous sont des ordres de grandeur couramment observés sur des collectifs neufs de taille modeste ; elles ne constituent ni un barème ni une référence opposable, et varient fortement selon la région, la complexité, la durée du chantier et la répartition des missions.

Ces honoraires ne sont qu'une partie des honoraires techniques du bilan promoteur, qui comprennent aussi la conception, les bureaux d'études, le contrôle technique, la coordination sécurité et protection de la santé, le géomètre. Le détail de ces postes figure dans le guide du prix de revient d'une opération.

Exemple chiffré

Exemple fictif : un collectif de 22 logements, travaux en lots séparés pour 3 200 000 € HT, chantier prévu sur 18 mois. Le promoteur confie VISA, DET, AOR et OPC à un même cabinet.

Le forfait de base reste stable tant que le chantier tient son délai. Mais la plupart des contrats prévoient une rémunération complémentaire si la durée dépasse celle de référence pour une cause non imputable au maître d'œuvre : quatre mois de retard ajoutent ici 18 000 €, soit plus de 11 % des honoraires d'exécution. C'est un poste à inscrire dans le scénario de retard du bilan, à côté des frais financiers. À l'inverse, un retard dû à une mauvaise coordination ne devrait rien coûter au promoteur : le contrat doit le dire.

Le contrat de maîtrise d'œuvre d'exécution : les clauses à relire

Il n'existe pas de contrat imposé en promotion privée. Les ordres professionnels et les fédérations diffusent des modèles, à adapter. Les points qui comptent pour un promoteur :

1. Le périmètre : chaque mission décrite, avec ses livrables. « DET » ne suffit pas : nombre de réunions par semaine, délai de diffusion des comptes rendus, délai de visa des situations.
2. La rémunération : forfait, échéancier de paiement par phase ou au prorata de l'avancement des travaux, et règle de prolongation, avec son montant mensuel et les causes qui l'ouvrent ou l'excluent.
3. Les attestations d'avancement : engagement de les établir à chaque stade de l'échéancier VEFA, sur une définition des jalons alignée sur celle des actes de vente.
4. Les intempéries et arrêts : obligation de les consigner au fil de l'eau et d'en attester mensuellement, pièce indispensable en cas de retard de livraison.
5. Le pouvoir d'engager : le maître d'œuvre ne peut pas signer d'avenant ni commander de travaux supplémentaires au nom du promoteur sans accord écrit préalable.
6. Les assurances : attestations de responsabilité civile professionnelle et décennale, en vigueur à l'ouverture du chantier, couvrant les missions réellement confiées.
7. La résiliation : conditions, préavis, remise des documents et paiement des prestations réalisées.

Responsabilité et assurance du maître d'œuvre

Le code civil répute constructeur de l'ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage (article 1792-1). Le maître d'œuvre d'exécution l'est donc : il est tenu, avec les entreprises, de la présomption de responsabilité décennale de l'article 1792, et doit être assuré pour celle-ci (code des assurances, article L241-1). Les garanties de la construction et leurs délais sont expliqués dans le guide des garanties de la construction.

Hors décennale, il répond de ses fautes contractuelles : une situation visée au-delà de l'avancement réel et payée à une entreprise qui fait ensuite faillite, un retard laissé sans ordre de service ni mise en demeure, une réserve oubliée au procès-verbal de réception. Ces fautes se prouvent, d'où l'intérêt de comptes rendus précis et de demandes écrites.

Choisir son maître d'œuvre d'exécution

• Des références comparables : des collectifs de la même taille, en VEFA, avec des promoteurs que vous pouvez appeler.
• Une disponibilité réelle : qui viendra aux réunions, combien de chantiers cette personne suit déjà.
• Des comptes rendus d'un chantier précédent : leur qualité dit à peu près tout de la direction de chantier.
• Une relation saine avec l'architecte de conception, quand les missions sont partagées.
• Une proposition qui chiffre la prolongation, plutôt qu'un forfait bas sans règle pour la suite.

La maîtrise d'œuvre dans CAP IMMO

Dans CAP IMMO, le contrat du maître d'œuvre se suit comme un engagement de l'opération, à côté des marchés de travaux : montant, factures, reste à payer, effet sur le bilan. Les situations des entreprises se rattachent à leur marché, les ordres de service entrent dans le calcul des pénalités, et chaque compte rendu de chantier se range dans l'opération avec ses pièces. Les jalons attestés alimentent les appels de fonds des acquéreurs. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, gratuitement et sans inscription.