Le principe
La loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 permet d'amputer les acomptes versés sur un marché de travaux privé d'une retenue égale au plus à 5 % de leur montant. Cette retenue garantit contractuellement l'exécution des travaux, pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la réception par le maître de l'ouvrage (article 1er).
Elle n'existe que si le marché la prévoit. Elle ne couvre ni la décennale ni les pénalités de retard : elle sert à obtenir la levée des réserves de réception.
Retenue, consignation ou caution
| Mécanisme | Ce que dit la loi | Effet sur la trésorerie du promoteur |
|---|---|---|
| Retenue sur acomptes | 5 % au plus du montant des acomptes | Paiement réduit à chaque situation |
| Consignation | Le maître de l'ouvrage consigne une somme égale à la retenue entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire | La somme retenue sort quand même de la trésorerie, vers le consignataire |
| Caution de substitution | La retenue n'est pas pratiquée si l'entrepreneur fournit, pour le même montant, une caution personnelle et solidaire d'un établissement financier habilité | Paiement intégral des situations ; la garantie repose sur la caution |
La retenue n'est donc pas une réserve de trésorerie pour le maître de l'ouvrage : la loi lui impose de consigner ce qu'il retient. Dans la pratique, beaucoup d'entreprises remettent une caution bancaire, et la question ne se pose plus.
La libération au bout d'un an
À l'expiration d'un délai d'un an à compter de la réception, faite avec ou sans réserves, la caution est libérée ou les sommes consignées sont versées à l'entrepreneur, même en l'absence de mainlevée, si le maître de l'ouvrage n'a pas notifié à la caution ou au consignataire, par lettre recommandée, son opposition motivée par l'inexécution des obligations de l'entrepreneur (article 2). L'opposition abusive expose son auteur à des dommages-intérêts.
Concrètement : si des réserves restent ouvertes à l'approche du premier anniversaire de la réception, l'opposition doit partir avant, motivée réserve par réserve. Après, il est trop tard.
Un exemple chiffré
Exemple illustratif d'un marché de gros œuvre de 1 200 000 € HT avec une retenue de 5 %. Le marché précise si la retenue s'applique au montant HT ou TTC des acomptes ; l'exemple raisonne en HT pour rester lisible.
| Situation | Travaux du mois | Retenue 5 % | À payer | Retenue cumulée |
|---|---|---|---|---|
| Situation n° 1 | 150 000 € | 7 500 € | 142 500 € | 7 500 € |
| Situation n° 2 | 210 000 € | 10 500 € | 199 500 € | 18 000 € |
| Situation n° 3 | 240 000 € | 12 000 € | 228 000 € | 30 000 € |
| Fin du marché | 1 200 000 € | 60 000 € |
Les 60 000 € consignés seront versés à l'entreprise un an après la réception, sauf opposition motivée. Dans le plan de trésorerie, ils forment un décaissement daté, à ne pas oublier dans la dernière année de l'opération.
Le calendrier, de la réception à la libération
| Moment | Ce qui se passe |
|---|---|
| Chaque situation | La retenue est déduite du paiement et consignée, ou la caution couvre le même montant |
| Réception | Les réserves sont listées au procès-verbal ; le délai d'un an commence |
| Pendant l'année | L'entreprise lève ses réserves au titre du parfait achèvement ; chaque levée se constate par écrit |
| Avant le premier anniversaire | S'il reste des réserves, opposition motivée notifiée par lettre recommandée à la caution ou au consignataire |
| Un an après la réception | Sans opposition, la caution est libérée ou les fonds consignés sont versés à l'entreprise |
Ce calendrier se tient marché par marché : chaque entreprise a sa propre date de réception si les lots sont réceptionnés séparément. Un tableau qui ne garde qu'une date pour tout le programme libère trop tôt ou trop tard.
Les erreurs à éviter
- Retenir plus de 5 % : le plafond est légal.
- Garder la retenue sans la consigner : la loi impose la consignation.
- Laisser passer l'anniversaire de la réception sans opposition motivée alors que des réserves restent ouvertes.
- Confondre la retenue de garantie avec d'autres retenues prévues au marché, comme le compte prorata ou les pénalités.
- Appliquer ce régime aux marchés publics : ils obéissent au code de la commande publique, qui a ses propres règles.
La retenue de garantie dans CAP IMMO
- Chaque marché porte son taux de retenue, et l'outil signale un marché dont la retenue dépasse 5 %.
- La retenue estimée en fin de marché s'affiche à côté des situations reçues.
- Le plan de trésorerie compte les retenues parmi ce qui reste à sortir, avec les travaux restants et les factures dues.
Questions fréquentes
Quel est le taux maximum de la retenue de garantie ?
5 % du montant des acomptes, pour les marchés de travaux privés (loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, article 1er). La retenue n'existe que si le marché la prévoit.
Quand la retenue de garantie doit-elle être libérée ?
Un an après la réception, avec ou sans réserves, même sans mainlevée, sauf si le maître de l'ouvrage a notifié par lettre recommandée une opposition motivée par l'inexécution des obligations de l'entrepreneur (article 2 de la loi).
Une caution bancaire peut-elle remplacer la retenue ?
Oui. La retenue n'est pas pratiquée si l'entrepreneur fournit, pour le même montant, une caution personnelle et solidaire d'un établissement financier habilité.
Le maître d'ouvrage peut-il garder la retenue sur son compte ?
Non : la loi l'oblige à consigner une somme égale à la retenue entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou désigné par le président du tribunal judiciaire.
Sacha ClermontConcepteur de CAP IMMO, logiciel de pilotage d'opérations de promotion immobilière pour les promoteurs indépendants. Les guides sont écrits à partir des textes en vigueur et de ce que le logiciel calcule réellement. Profil LinkedIn
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