Calcul TVA sur marge : la TVA due sur la vente d'un terrain à bâtir

Ce que calcule l'outil

La TVA sur marge n'est ni un taux réduit ni une exonération : c'est une base d'imposition réduite. Le taux reste le taux normal de 20 %, mais il ne s'applique qu'à la différence entre le prix de vente du terrain et ce que le vendeur l'avait payé. L'article 268 du code général des impôts la prévoit pour la livraison d'un terrain à bâtir dont l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction : typiquement, un terrain qu'un aménageur, un lotisseur, un marchand de biens ou un promoteur avait acheté à un particulier, sans TVA.

L'outil sert aux deux côtés de l'acte. Le vendeur assujetti y lit la TVA qu'il devra facturer et reverser. Le promoteur acquéreur y lit le prix toutes taxes comprises qu'il devra financer le jour de la signature, et l'écart avec une vente taxée sur le prix total. Le guide de la TVA sur marge d'un terrain explique dans quels cas le régime s'applique ; cette page en fait le calcul.

La formule, selon le prix saisi

Tout part de la même base : marge = prix de cession − prix d'acquisition. La seule question est de savoir si le prix de cession que vous avez en main contient déjà la TVA.

1. Prix saisi hors taxes. Marge = prix HT − prix d'acquisition. TVA = marge × 20 %. Prix TTC = prix HT + TVA.
2. Prix saisi TVA comprise. La TVA est incluse dans la marge exprimée TTC : TVA = (prix TTC − prix d'acquisition) × 20 ÷ 120. Prix HT = prix TTC − TVA ; marge HT = prix HT − prix d'acquisition.
3. Marge nulle ou négative. Il n'y a pas de TVA sur marge à facturer : le prix HT et le prix TTC se confondent. Une vente à perte ne crée pas pour autant de crédit de TVA.

L'outil affiche aussi le taux apparent : la TVA due rapportée au prix hors taxes. Il descend d'autant plus bas que la marge est faible, et c'est lui qui explique l'intérêt du régime pour l'acquéreur.

Les frais d'acquisition : dans la marge ou non ?

L'article 268 parle des « sommes versées, à quelque titre que ce soit » par le cédant pour l'acquisition du terrain. La lecture que nous retenons de la doctrine administrative actuelle est que le prix d'acquisition s'entend du prix stipulé et des charges qui s'y ajoutent, mais pas des frais d'acte : droits d'enregistrement, émoluments et débours du notaire. Ils ne viennent donc pas réduire la marge, et l'outil ne les retient pas par défaut.

Nous n'avons pas voulu figer ce point. La case « Ajouter ces frais au prix d'acquisition » permet de voir l'effet de l'autre lecture : avec 45 000 € de frais dans l'exemple, la marge baisse de 45 000 € et la TVA de 9 000 €. Si l'écart compte dans votre négociation, c'est la position du notaire de l'acte qui tranche, pas l'outil. Les travaux de viabilisation ou de division réalisés par le vendeur posent une question voisine, et plus délicate : celle de savoir si le bien revendu est encore celui qui a été acquis.

L'exemple prérempli

Exemple fictif, celui du guide : un aménageur a acquis un terrain à bâtir auprès d'un particulier pour 600 000 €, sans TVA, et a payé 45 000 € de frais d'acte. Il le revend à une société de promotion 900 000 € hors taxes.

• Marge taxable : 900 000 − 600 000 = 300 000 €, les frais d'acte n'étant pas retenus.
• TVA sur marge : 300 000 × 20 % = 60 000 €, soit 6,67 % du prix hors taxes.
• Prix payé à l'acte par le promoteur : 960 000 € TTC.
• Sous le régime de la TVA sur le prix total, la TVA aurait été de 180 000 € et le prix de 1 080 000 € TTC : 120 000 € de moins à décaisser grâce à la marge.

Basculez le prix en « TVA comprise » et saisissez 960 000 € : l'outil retrouve exactement 60 000 € de TVA et 900 000 € hors taxes. Les deux saisies décrivent la même vente.

Ce que la TVA sur marge change pour le promoteur

Pour un promoteur qui achète le terrain et récupère la TVA, le régime change surtout la trésorerie de l'acte, pas le coût du terrain. Son bilan promoteur se tient hors taxes : le terrain y entre pour 900 000 € dans l'exemple, quel que soit le régime, plus ses frais. La TVA payée à l'acte, elle, est une avance qui viendra en déduction de la TVA collectée sur les ventes, ou fera naître un crédit dont le remboursement se demande. En début d'opération, il n'y a souvent rien à imputer : l'avance se finance, et elle s'inscrit dans le plan de trésorerie au mois de l'acte.

Deuxième conséquence, souvent confondue avec la première : le régime du terrain ne change rien à la TVA que le promoteur collectera sur ses ventes. La vente en l'état futur d'achèvement de logements neufs reste taxée sur le prix total, terrain compris, comme l'explique le guide de la TVA en promotion immobilière. Un terrain acheté sans TVA n'ouvre pas une TVA sur marge sur les logements construits dessus.

Le régime se fixe dans la promesse de vente du terrain : prix hors taxes, régime de TVA, montant de TVA, prix toutes taxes comprises. Un prix écrit sans préciser s'il s'entend HT ou TTC est une source de litige, et c'est exactement le cas où le sélecteur « Ce prix s'entend » de l'outil change le résultat : 900 000 € compris comme TTC donnent 850 000 € hors taxes et 50 000 € de TVA, au lieu de 900 000 € et 60 000 €.

Ce que l'outil ne tranche pas

• L'application du régime. Le terrain doit être un terrain à bâtir au sens de l'article 257 du CGI, le vendeur doit agir en assujetti, et son acquisition ne doit pas avoir ouvert droit à déduction. Si le vendeur avait lui-même acheté avec une TVA déductible, la vente est taxée sur le prix total.
• L'identité du bien. Un terrain divisé, viabilisé ou reclassé entre son acquisition et sa revente pose une question qui a donné lieu à contentieux. L'outil suppose que le bien revendu est celui qui a été acquis.
• Les cas particuliers : apport en nature contre des titres, acquisition par donation ou succession, vente d'une partie seulement du terrain acquis, avec la question de la quote-part du prix d'acquisition à retenir.
• Les droits d'enregistrement de la vente, qui dépendent eux aussi du régime et d'un éventuel engagement de construire de l'acquéreur. Ils se chiffrent avec le notaire.
• Un autre taux que le taux normal : le calcul porte sur 20 %.

Pour mesurer ce que le prix du terrain laisse comme marge à l'opération, le simulateur de bilan promoteur prend le relais, avec le prix hors taxes que donne cet outil.