Calculer le plafond du dépôt
Le plafond dépend du délai prévu entre le contrat de réservation et la signature de l'acte de vente.
Article R261-28 du code de la construction et de l'habitation : 5 % si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an, 2 % s'il n'excède pas deux ans, aucun dépôt au-delà.
La règle
En vente en l'état futur d'achèvement, le contrat de réservation peut prévoir un dépôt de garantie versé par le réservataire. L'article R261-28 du code de la construction et de l'habitation en fixe le maximum selon le délai prévu pour la réalisation de la vente :
| Délai prévu jusqu'à l'acte | Plafond |
|---|---|
| N'excède pas un an | 5 % du prix prévisionnel |
| Plus d'un an, sans excéder deux ans | 2 % du prix prévisionnel |
| Plus de deux ans | Aucun dépôt |
Le dépôt est versé sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire, dans une banque ou chez un notaire ; il est indisponible, incessible et insaisissable jusqu'à la signature de l'acte (article R261-29), sur le prix duquel il s'impute.
Comment le calculateur compte le délai
Il compare la date prévue de l'acte à la date anniversaire du contrat de réservation. Un acte prévu le jour même du premier anniversaire reste « dans l'année » : le plafond est de 5 %. Un jour plus tard, il passe à 2 %. Même logique au deuxième anniversaire, au-delà duquel aucun dépôt n'est permis. Le nombre de jours affiché et sa conversion approximative en mois servent de repère ; c'est la comparaison des dates qui décide.
Exemple prérempli : un prix prévisionnel de 320 000 € TTC, une réservation le 3 octobre 2026 et un acte prévu le 15 juin 2027. Le délai n'excède pas un an : le dépôt peut aller jusqu'à 16 000 €. Repoussez l'acte au 4 octobre 2027 et le plafond tombe à 6 400 €.
Les erreurs à éviter
- Prendre une date d'acte optimiste. Si la date prévue au contrat n'est pas réaliste, le dépôt demandé peut se retrouver au-dessus du plafond qui correspondrait au délai réel.
- Encaisser le dépôt sur le compte de l'opération. Il va sur un compte spécial au nom du réservataire, et il ne finance rien avant l'acte.
- Oublier la rétractation. L'acquéreur non professionnel dispose de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant le contrat (article L271-1) ; s'il se rétracte, le dépôt lui est restitué.
- Oublier les cas de restitution de l'article R261-31 : vente non conclue du fait du vendeur, prix supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel, prêts non obtenus ou inférieurs de plus de 10 %, équipement prévu non réalisé, réduction de valeur de plus de 10 %.
Le guide du contrat de réservation VEFA détaille les mentions obligatoires, la rétractation et la notification du projet d'acte.
Le dépôt dans CAP IMMO
Chaque réservation garde la date de notification, la fin du délai de rétractation et le dépôt versé. À l'acte, le dépôt s'impute sur les appels de fonds du lot, et le plafond légal de chaque appel en tient compte.
Questions fréquentes
Quel est le dépôt de garantie maximum en VEFA ?
5 % du prix prévisionnel si l'acte de vente doit être signé dans l'année, 2 % s'il doit l'être dans les deux ans, et aucun dépôt au-delà (CCH, article R261-28).
Un acte prévu exactement un an après la réservation, c'est 5 % ou 2 % ?
5 % : le texte vise un délai qui « n'excède pas un an ». Le plafond passe à 2 % dès que la date prévue dépasse le premier anniversaire du contrat.
Où est versé le dépôt de garantie ?
Sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou chez un notaire. Il est indisponible, incessible et insaisissable jusqu'à la signature de l'acte (CCH, article R261-29).
Mes données sont-elles envoyées quelque part ?
Non. Le calcul se fait dans votre navigateur ; rien n'est transmis ni enregistré.
À lire aussi
- Le contrat de réservation VEFAContrat de réservation en VEFA : mentions obligatoires (CCH R261-25), dépôt de garantie plafonné à 5 % ou 2 %, rétractation de 10 jours et cas de restitution.
- Calculateur d'échéancier VEFACalculez l'échéancier d'une VEFA : montant de chaque appel de fonds, cumul, plafonds légaux de 35, 70 et 95 % et rattrapage à la signature de l'acte.
- L'échéancier VEFAÉchéancier de paiement en VEFA côté acquéreur : plafonds de 35 %, 70 % et 95 % (CCH R261-14), rattrapage à l'acte, dépôt imputé et solde consignable.
- Les appels de fonds VEFALes plafonds légaux des appels de fonds en VEFA (35 %, 70 %, 95 %), le dépôt de garantie, le solde à la livraison, et comment suivre chaque lot.
Le voir sur une vraie opération
La démonstration de CAP IMMO s'ouvre dans le navigateur, sans inscription : quatre programmes fictifs, un par phase, avec leurs bilans, leurs ventes et leurs chantiers.