VEFA : la vente en l'état futur d'achèvement expliquée au promoteur

VEFA : définition

Le code civil connaît deux formes de vente d'immeuble à construire : la vente à terme et la vente en l'état futur d'achèvement (article 1601-1). La seconde est de loin la plus pratiquée ; c'est elle qu'on appelle couramment VEFA, ou vente sur plan.

L'article 1601-3 du code civil la définit : le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes ; les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, et l'acquéreur en paie le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Deux conséquences pratiques pour le promoteur :

• l'acquéreur est propriétaire dès l'acte authentique, mais c'est le promoteur qui pilote le chantier, choisit les entreprises et prononce la réception ;
• le prix n'est pas payé à la livraison mais par fractions, au rythme du chantier : c'est ce qui fait de la VEFA un outil de financement autant qu'un contrat de vente.

Le secteur protégé : quand la VEFA porte sur des logements

Le code de la construction et de l'habitation encadre strictement la vente d'immeuble à construire lorsqu'elle porte sur un immeuble à usage d'habitation, ou à usage mixte professionnel et habitation, et que l'acquéreur verse des sommes avant l'achèvement (CCH, articles L261-10 et suivants, dans le chapitre qui commence à l'article L261-1). C'est ce qu'on appelle le secteur protégé. Ses règles sont d'ordre public : le contrat ne peut pas y déroger, même avec un acquéreur professionnel.

Dans ce secteur, le contrat est conclu par acte authentique et doit notamment préciser la description de l'immeuble ou de la partie vendue, son prix et ses modalités de paiement, le délai de livraison et la garantie de l'achèvement (CCH, article L261-11).

Hors secteur protégé, par exemple pour des bureaux, des commerces ou des locaux d'activité, la VEFA reste régie par le code civil, mais le calendrier de paiement et les garanties se négocient librement entre les parties.

Le déroulé d'une vente en l'état futur d'achèvement

De la première signature à la remise des clés, une vente sur plan de logement suit toujours le même chemin.

1. La réservation. Le promoteur et l'acquéreur signent un contrat préliminaire, qui réserve le lot contre un dépôt de garantie plafonné et versé sur un compte spécial. L'acquéreur non professionnel dispose de dix jours pour se rétracter. Le détail est dans le guide du contrat de réservation VEFA.
2. La notification du projet d'acte. Le projet d'acte de vente est notifié au réservataire au moins un mois avant la signature (CCH, article R261-30).
3. L'acte authentique. La vente est signée chez le notaire. L'acquéreur devient propriétaire du sol et de ce qui est déjà construit, et paie à ce moment le cumul des étapes déjà franchies, dépôt de garantie déduit.
4. Les appels de fonds. À chaque étape du chantier, attestée par le maître d'œuvre, le promoteur appelle la fraction de prix correspondante.
5. L'achèvement et la livraison. Le logement est mis à la disposition de l'acquéreur, qui paie le solde et peut formuler des réserves.

Les appels de fonds et leurs plafonds légaux

En secteur protégé, l'article R261-14 du CCH plafonne le total des sommes que l'acquéreur peut avoir versées à chaque stade du chantier :

Ce sont des plafonds, pas un calendrier : le contrat fixe ses propres étapes intermédiaires, à condition de ne jamais les dépasser. Le solde peut être consigné par l'acquéreur s'il conteste la conformité du logement avec le contrat.

Le guide de l'échéancier VEFA détaille le calcul côté acquéreur, avec le rattrapage à l'acte, et celui des appels de fonds VEFA les erreurs à éviter dans leur émission et leur suivi.

Les garanties de l'acquéreur en VEFA

La garantie financière d'achèvement

En secteur protégé, le vendeur doit fournir une garantie de l'achèvement de l'immeuble, délivrée par une banque ou une entreprise d'assurance (CCH, article L261-10-1). Si le promoteur fait défaut, le garant finance les sommes nécessaires à l'achèvement. L'ancienne garantie intrinsèque, qui reposait sur la solidité propre de l'opération, n'est plus admise pour les logements. Sans garantie financière d'achèvement, aucun acte de vente ne peut être signé : c'est souvent le vrai point de passage d'une opération.

Les garanties de construction

Le vendeur d'immeuble à construire est tenu, à l'égard des acquéreurs successifs, des mêmes obligations que les constructeurs au titre des articles 1792 et suivants du code civil (article 1646-1) : garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement de deux ans, garantie décennale. L'assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour le maître de l'ouvrage (code des assurances, article L242-1), est souscrite par le promoteur et bénéficie aux propriétaires successifs. Voir le guide des garanties de construction.

Livraison et réserves

La VEFA comporte deux moments distincts, que les acquéreurs confondent souvent :

• la réception des travaux, entre le promoteur, maître de l'ouvrage, et les entreprises ;
• la livraison, c'est-à-dire la mise à disposition du logement à l'acquéreur, qui en prend possession.

Le vendeur n'est pas déchargé des vices de construction ou des défauts de conformité apparents avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur (code civil, article 1642-1). L'acquéreur peut donc noter des réserves à la livraison, puis en signaler d'autres pendant ce mois. Le promoteur doit ensuite les faire lever par les entreprises concernées : voir le guide de la levée des réserves.

VEFA classique et VEFA en bloc

On parle de VEFA en bloc lorsqu'un acquéreur unique achète un ensemble de lots, voire tout un programme : un bailleur social, un investisseur institutionnel, un gestionnaire de résidence services. Le mécanisme juridique reste celui de la vente en l'état futur d'achèvement, et lorsque les lots sont des logements, les règles du secteur protégé s'appliquent aussi.

Beaucoup d'opérations mêlent les deux : une part de logements sociaux vendue en bloc à un bailleur, le reste au détail. Le régime de TVA peut alors différer d'un lot à l'autre ; voir le guide de la TVA en promotion immobilière.

VEFA ou CCMI : deux contrats différents

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI, CCH articles L231-1 et suivants) est souvent rapproché de la VEFA, à tort. Les différences sont structurelles :

Ce que la VEFA apporte au promoteur

L'intérêt premier de la VEFA est le préfinancement par les ventes. Les appels de fonds encaissés pendant le chantier financent une large part des travaux, ce qui réduit le besoin de crédit et de fonds propres. C'est aussi pour cela que les banques et les garants demandent, avant de s'engager, un niveau de pré-commercialisation : en pratique courante, une fraction significative des lots réservés, souvent de l'ordre d'un tiers à la moitié selon les établissements et les opérations.

La contrepartie : les encaissements arrivent par paliers, alors que les factures des entreprises tombent chaque mois. Le décalage entre les deux crée un point bas de trésorerie qu'il faut connaître à l'avance ; c'est l'objet du plan de trésorerie du promoteur.

Obligations et risques côté promoteur

• Respecter les plafonds d'appels de fonds. Un appel émis avant l'attestation d'avancement, ou au-delà du plafond, expose à des contestations et retarde le déblocage des prêts des acquéreurs.
• Tenir le délai de livraison. Le délai figure dans l'acte ; un retard non justifié par une cause prévue au contrat peut entraîner des pénalités et des demandes d'indemnisation.
• Livrer ce qui a été vendu. Surface, prestations et équipements doivent correspondre à la notice et aux plans de l'acte ; un écart ouvre des réserves, voire des actions en non-conformité.
• Porter les garanties. Le promoteur répond des désordres pendant toute la durée des garanties légales, même après la dissolution des entreprises ; il exerce ensuite ses recours contre elles et leurs assureurs.
• Suivre chaque lot. Sur un programme de quelques dizaines de logements, réservations, actes, appels, relances et réserves se comptent par centaines : une erreur sur un lot se répercute sur la trésorerie de toute l'opération.

Suivre ses ventes en VEFA dans CAP IMMO

CAP IMMO suit une opération de promotion de bout en bout : le bilan, la grille de lots et l'état de chaque vente, les appels de fonds calculés selon les étapes du chantier et les plafonds légaux, le planning, et la trésorerie qui en découle. Quand une étape est attestée, les appels de chaque lot vendu se préparent et le plan de trésorerie se met à jour. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, gratuitement et sans inscription.