Taxe d'aménagement : la calculer et la provisionner dans le bilan promoteur

Ce qu'est la taxe d'aménagement

La taxe d'aménagement s'applique aux opérations de construction, de reconstruction et d'agrandissement soumises à une autorisation d'urbanisme. Elle est due par le bénéficiaire de l'autorisation, c'est-à-dire, pour une opération de promotion, la société titulaire du permis de construire. Elle comporte une part communale ou intercommunale, une part départementale et, en Île-de-France, une part régionale.

Longtemps logées dans le code de l'urbanisme (articles L331-1 et suivants), ses règles figurent désormais dans le code général des impôts (articles 1635 quater A et suivants), et sa gestion a été confiée à la DGFiP.

La formule

Pour les constructions, la taxe se calcule ainsi, part par part :

surface taxable × valeur forfaitaire au m² × taux de la part

• La surface taxable est la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée au nu intérieur des façades, après déduction des vides et trémies.
• La valeur forfaitaire est fixée chaque année par arrêté, avec une valeur pour l'Île-de-France et une autre pour le reste du territoire. Elle se vérifie chaque année : utiliser celle de l'année précédente fausse le calcul.
• Les taux sont votés localement : en règle générale entre 1 % et 5 % pour la part communale, jusqu'à 20 % dans les secteurs où une délibération motivée le justifie par des travaux d'équipement ; au plus 2,5 % pour la part départementale ; au plus 1 % pour la part régionale en Île-de-France.

Certains aménagements sont taxés au forfait plutôt qu'au m², comme les places de stationnement extérieures, et des abattements ou exonérations existent, notamment pour certains logements sociaux. Leur liste et leurs montants se vérifient sur les textes en vigueur.

Surface taxable n'est pas surface de plancher

C'est l'erreur la plus fréquente. La surface de plancher, celle du permis, exclut notamment les surfaces de stationnement. La surface taxable, elle, les retient lorsqu'elles sont closes et couvertes : un parking en sous-sol entre dans la taxe sans entrer dans la surface de plancher.

Exemple simplifié : le calcul exact des surfaces suit des règles de déduction propres à chacune, que l'architecte applique au dossier de permis.

Un exemple de calcul

Pour montrer le mécanisme, prenons une valeur forfaitaire hypothétique de 900 €/m², qui n'est pas la valeur de l'année, un taux communal de 5 % et un taux départemental de 2,5 %.

Remplacez la valeur hypothétique par celle de l'année, publiée par arrêté et reprise sur service-public.fr, et les taux par ceux votés par la commune et le département du terrain. La redevance d'archéologie préventive, assise sur la même base avec son propre taux, s'ajoute à la taxe.

Quand la payer : la réforme de 2022

Pour les autorisations d'urbanisme dont la demande a été déposée à compter du 1er septembre 2022, la taxe n'est plus exigible au rythme de la délivrance du permis : elle l'est après l'achèvement des travaux. Le redevable déclare l'achèvement de la construction dans les 90 jours, depuis son espace en ligne sur impots.gouv.fr (service « Gérer mes biens immobiliers »). La taxe est ensuite payable en une fois si son montant est faible, en deux fractions sinon, la première environ 90 jours après l'achèvement et la seconde quelques mois plus tard. Pour les très grands projets, des acomptes sont dus avant l'achèvement. Ces échéances se font confirmer pour chaque opération.

Pour le promoteur, c'est un décaissement qui glisse vers la fin de l'opération, au moment où les derniers appels de fonds rentrent. Il ne disparaît pas pour autant : il doit rester provisionné dans le bilan et daté dans le plan de trésorerie.

Les autres prélèvements liés au permis

• La redevance d'archéologie préventive, sur la même assiette.
• Les participations d'urbanisme convenues avec la collectivité, par exemple dans un projet urbain partenarial.
• Les taxes propres à l'Île-de-France, comme la taxe pour création de locaux à usage de bureaux, pour les surfaces concernées.