À quoi sert le bilan promoteur
Le bilan promoteur, ou bilan prévisionnel d'opération, met en regard les recettes attendues de la vente des lots et l'ensemble des dépenses de l'opération. La différence est la marge. Il sert trois fois : pour décider d'acheter un terrain, pour obtenir le financement et la garantie financière d'achèvement auprès de la banque, puis pour piloter l'opération jusqu'à la livraison.
Les postes d'un bilan promoteur
| Poste | Ce qu'il contient |
|---|---|
| Recettes | Chiffre d'affaires HT des ventes des lots, logements, parkings, commerces |
| Charge foncière | Prix du terrain, frais d'acquisition et de notaire, taxes liées au permis (taxe d'aménagement, redevance d'archéologie préventive) |
| Travaux | Construction, VRD et aménagements extérieurs, provision pour aléas |
| Honoraires techniques | Architecte et maîtrise d'œuvre, bureaux d'études, contrôle technique, coordination SPS, géomètre |
| Assurances | Dommages-ouvrage, tous risques chantier, constructeur non réalisateur |
| Frais commerciaux | Commercialisation, honoraires d'agences, publicité, bureau de vente |
| Frais financiers | Intérêts du crédit, frais de dossier, coût de la garantie financière d'achèvement |
| Frais de structure | Honoraires de gestion et de montage de l'opération |
| Marge | Ce qui reste : recettes moins toutes les dépenses |
Le compte à rebours foncier, avec un exemple
Avant d'acheter, le promoteur part du prix de vente que le marché accepte et remonte jusqu'au prix qu'il peut payer le terrain. C'est le compte à rebours : charge foncière admissible = chiffre d'affaires HT − toutes les autres dépenses − marge visée.
Exemple illustratif, pour une opération de 6 millions d'euros HT de ventes et une marge visée de 10 % :
| Ligne | Montant HT |
|---|---|
| Chiffre d'affaires des ventes | 6 000 000 € |
| Travaux | − 3 000 000 € |
| Honoraires techniques | − 300 000 € |
| Assurances | − 90 000 € |
| Frais commerciaux | − 240 000 € |
| Frais financiers | − 180 000 € |
| Frais de structure | − 300 000 € |
| Marge visée (10 % du CA) | − 600 000 € |
| Charge foncière admissible, frais compris | 1 290 000 € |
Ces ordres de grandeur ne valent que pour l'exemple : chaque opération a ses coûts. Mais la logique ne change pas. Si le vendeur du terrain demande plus, il faut soit vendre plus cher, soit construire moins cher, soit accepter moins de marge.
Exprimer et lire la marge
La marge se lit en pourcentage du chiffre d'affaires HT. Les promoteurs la visent souvent entre 8 et 12 %, et les banques la regardent de près avant d'accorder le crédit et la garantie financière d'achèvement, avec le taux de pré-commercialisation. Une marge qui fond de deux points en cours d'opération mange une grande partie du résultat : c'est pourquoi le bilan doit être suivi, pas seulement établi.
Pourquoi le bilan sur tableur finit toujours faux
Un bilan sur tableur est juste le jour où on le fait. Ensuite, une vente se signe à un prix différent de la grille, un marché de travaux sort au-dessus de l'estimation, un avenant s'ajoute : chaque fois, il faut penser à reporter le chiffre. Au bout de quelques mois coexistent plusieurs versions, et celle envoyée à la banque n'est plus celle du chantier. Pour démarrer malgré tout sur tableur, notre modèle de bilan promoteur Excel est gratuit et relie déjà bilan, grille de lots et échéancier.
Le bilan promoteur dans CAP IMMO
- Le chiffre d'affaires retenu au bilan s'établit sur les ventes signées et les lots invendus de la grille : une vente signée le met à jour.
- Les travaux suivent les marchés signés et leurs avenants, et les situations reçues montrent l'avancement financier.
- Chaque poste se détaille en lignes modifiables ; un bilan Excel existant s'importe et se range poste par poste.
- Un simulateur montre l'effet d'un prix ou d'un coût de travaux sur la marge, et le dossier de financement pour la banque se génère en un geste.
Questions fréquentes
Quelle marge pour une opération de promotion immobilière ?
Elle se mesure en pourcentage du chiffre d'affaires HT. Les promoteurs la visent souvent entre 8 et 12 %, selon le risque de l'opération et les exigences de la banque.
Le bilan promoteur se fait-il en HT ou en TTC ?
En HT. La TVA collectée sur les ventes est reversée et la TVA payée sur les dépenses est récupérée : seuls les montants hors taxes disent ce que gagne l'opération. Le prix affiché à l'acquéreur, lui, est TTC.
Quelle différence entre bilan promoteur et compte à rebours ?
C'est le même tableau lu dans deux sens. Le compte à rebours part du prix de vente et de la marge visée pour trouver le prix maximum du terrain ; le bilan part de tous les coûts connus pour trouver la marge.
Sacha ClermontConcepteur de CAP IMMO, logiciel de pilotage d'opérations de promotion immobilière pour les promoteurs indépendants. Les guides sont écrits à partir des textes en vigueur et de ce que le logiciel calcule réellement. Profil LinkedIn
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