Modèle de bilan promoteur Excel gratuit : bilan, grille de lots et échéancier VEFA

Ce que contient le classeur

Les chiffres de l'exemple

Le classeur est livré rempli d'une opération fictive de douze logements sur la Côte d'Azur : 950 m² de surface de plancher, 852 m² habitables, 6 815 000 € de ventes TTC. Ces données ne décrivent aucun marché réel ; elles servent à voir le modèle fonctionner avant d'y mettre les vôtres.

Avec une marge visée de 10 %, le compte à rebours donne une charge foncière admissible de 1 680 662 €, frais et taxes compris, soit un prix de terrain maximum de 1 553 070 € : le terrain de l'exemple, à 1 450 000 €, reste sous ce plafond. Le guide de la charge foncière explique ce calcul.

Comment l'utiliser

1. Commencez par la grille de lots. Remplacez les douze lots par les vôtres ; ajoutez des lignes à l'intérieur du tableau pour que les totaux les prennent en compte. Le prix de vente vient de votre étude de marché : voir le guide de l'étude de marché avec DVF.
2. Saisissez les hypothèses. Surface de plancher, coût de construction, honoraires, assurances : chaque ligne indique sa base de calcul. Les pourcentages d'honoraires et d'assurances s'appliquent à la construction et aux VRD.
3. Lisez le bilan. La marge en pourcentage du chiffre d'affaires HT est celle que la banque regardera ; la marge en pourcentage du prix de revient dit ce que rapporte chaque euro engagé.
4. Vérifiez le terrain. L'écart entre le prix saisi et le prix maximum du compte à rebours dit s'il reste de la marge de négociation.
5. Contrôlez l'échéancier. Choisissez un lot dans la liste : la colonne « Contrôle » signale toute étape au-dessus du plafond légal. Voir le guide de l'échéancier VEFA.

Ce que le modèle simplifie

• Les frais financiers reposent sur un encours moyen du crédit saisi à la main ; en réalité, ils se calculent mois par mois sur l'encours tiré, que seul un plan de trésorerie donne.
• Un seul taux de TVA s'applique à toutes les ventes. Un programme qui mêle TVA normale, TVA réduite et vente en bloc se calcule lot par lot : voir le guide de la TVA en promotion immobilière.
• La taxe d'aménagement est un montant estimé : la formule et ses pièges sont dans le guide de la taxe d'aménagement.
• Pas de suivi dans le temps : le classeur fige un bilan à une date. Il ne sait pas qu'une vente s'est signée moins cher que la grille, ni qu'un marché de travaux a pris un avenant.

Avant d'envoyer le bilan à la banque

• Les prix de la grille sont justifiés par des ventes comparables, et le taux de pré-commercialisation est à jour.
• Le coût des travaux s'appuie sur des devis ou des marchés, pas seulement sur un ratio au m².
• Les frais d'acquisition et le régime de TVA du terrain ont été confirmés par le notaire.
• Le bilan et le plan de trésorerie racontent la même opération : mêmes montants, mêmes dates.

La banque demandera aussi de quoi délivrer la garantie financière d'achèvement : le bilan n'en est qu'une pièce.

Quand le tableur ne suffit plus

Un bilan sur tableur est juste le jour où on le fait. Dès la première vente signée à un prix différent de la grille, ou le premier avenant, il faut penser à reporter le chiffre, et les versions se multiplient. C'est le problème que CAP IMMO règle : le bilan se met à jour avec les ventes et les marchés, la trésorerie suit, et un bilan Excel existant s'importe poste par poste. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.