Tout part de la réception
Les garanties légales des constructeurs courent à partir de la réception des travaux, l'acte par lequel le maître de l'ouvrage accepte l'ouvrage, avec ou sans réserves (code civil, article 1792-6). Une date de réception mal établie, c'est une date de fin de garantie incertaine. Voir le guide de la levée des réserves.
Les quatre garanties en un tableau
| Garantie | Durée | Ce qu'elle couvre | Texte |
|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an après la réception | Tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, en réserves à la réception ou notifiés ensuite | C. civ., art. 1792-6 |
| Bon fonctionnement, dite biennale | 2 ans au moins après la réception | Les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage | C. civ., art. 1792-3 |
| Décennale | 10 ans après la réception | Les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, y compris par ses éléments d'équipement indissociables | C. civ., art. 1792, 1792-2 et 1792-4-1 |
| Assurance dommages-ouvrage | En principe de la fin de l'année de parfait achèvement jusqu'au terme de la décennale | Le préfinancement des réparations des dommages de nature décennale, sans attendre qu'on établisse les responsabilités | C. assur., art. L242-1 |
Exemple : pour une réception prononcée le 15 mars 2027, le parfait achèvement court jusqu'en mars 2028, le bon fonctionnement au moins jusqu'en mars 2029, et la décennale jusqu'en mars 2037.
Le promoteur est un constructeur
Le code civil répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire (article 1792-1). Pour la vente d'immeuble à construire, l'article 1646-1 précise que le vendeur est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3, et que ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs. Le promoteur répond donc de la décennale et de la biennale devant les acquéreurs, puis se retourne contre l'entreprise responsable.
La garantie de parfait achèvement, elle, n'est pas dans cette liste : l'entreprise la doit au maître de l'ouvrage, le promoteur. Pour les défauts apparents, l'acquéreur s'appuie sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil.
Les assurances à souscrire avant l'ouverture du chantier
- La dommages-ouvrage est obligatoire pour celui qui, comme propriétaire, vendeur ou mandataire, fait réaliser des travaux de construction : elle se souscrit avant l'ouverture du chantier, pour son compte et celui des propriétaires successifs (code des assurances, article L242-1). L'assureur dispose de soixante jours après la déclaration d'un sinistre pour prendre position sur la garantie, et de quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d'indemnité, sauf exceptions prévues par le texte.
- La responsabilité décennale du constructeur non réalisateur couvre la responsabilité du promoteur qui fait construire pour le compte d'autrui (code des assurances, article L241-2).
- La tous risques chantier, facultative, couvre les dommages à l'ouvrage pendant les travaux.
Construire sans les assurances obligatoires expose à des sanctions pénales (code des assurances, article L243-3), et l'acte de vente doit mentionner l'existence ou l'absence d'assurance (article L243-2). Les primes entrent au bilan dans le poste assurances, et la banque vérifie la dommages-ouvrage avant de délivrer la garantie financière d'achèvement.
Quand un désordre apparaît après la livraison
- Qualifier : un défaut apparent signalé dans le mois qui suit la prise de possession, un désordre de parfait achèvement dans l'année de la réception, un équipement en panne, ou un dommage de nature décennale.
- Déclarer : à l'entreprise concernée pendant l'année de parfait achèvement ; à l'assureur dommages-ouvrage pour un dommage de nature décennale, avec la date de réception, la description et les photos.
- Suivre les délais de l'assureur : soixante jours pour sa position sur la garantie, quatre-vingt-dix jours pour son offre d'indemnité, sauf exceptions.
- Informer l'acquéreur ou le syndic de copropriété de chaque étape : c'est souvent l'absence de nouvelles, plus que le désordre, qui fait naître le litige.
Ce que le promoteur doit garder
- Le procès-verbal de réception de chaque lot de travaux, avec ses réserves et leur levée.
- Les attestations d'assurance décennale de chaque entreprise et de chaque intervenant, à jour à la date d'ouverture du chantier.
- Le contrat de dommages-ouvrage et les déclarations de sinistre.
- Les coordonnées des acquéreurs, tant que les garanties courent.
Les garanties dans CAP IMMO
- À partir de la date de réception, l'outil calcule les échéances du parfait achèvement, du bon fonctionnement et de la décennale.
- Les primes de dommages-ouvrage, de tous risques chantier et de constructeur non réalisateur forment un poste à part du bilan.
- Dix ans après la réception, la décennale éteinte, l'outil rappelle que les coordonnées des acquéreurs n'ont plus de raison d'être gardées.
Questions fréquentes
Quelle différence entre parfait achèvement et décennale ?
Le parfait achèvement dure un an après la réception et couvre tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage. La décennale dure dix ans et ne couvre que les dommages graves : ceux qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
L'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour un promoteur ?
Oui. Celui qui fait réaliser des travaux de construction comme propriétaire, vendeur ou mandataire doit la souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte et celui des propriétaires successifs (code des assurances, article L242-1).
En VEFA, qui répond des désordres devant l'acquéreur ?
Le promoteur vendeur : l'article 1646-1 du code civil le tient des garanties décennale et de bon fonctionnement envers l'acquéreur et les propriétaires successifs. Il se retourne ensuite contre l'entreprise responsable et son assureur.
Que couvre la garantie biennale ?
Les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage, ceux qu'on peut retirer ou remplacer sans détériorer le bâti, pendant au moins deux ans après la réception (code civil, article 1792-3).
Sacha ClermontConcepteur de CAP IMMO, logiciel de pilotage d'opérations de promotion immobilière pour les promoteurs indépendants. Les guides sont écrits à partir des textes en vigueur et de ce que le logiciel calcule réellement. Profil LinkedIn
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