Travaux modificatifs acquéreurs (TMA) : processus, facturation et pièges en VEFA

Ce que sont les travaux modificatifs acquéreurs (TMA)

Les travaux modificatifs acquéreurs, ou TMA, sont les modifications qu'un acquéreur en vente en l'état futur d'achèvement demande au promoteur d'apporter à son logement, par rapport aux plans et à la notice descriptive du contrat. Le promoteur les fait réaliser par les entreprises du chantier, et l'acquéreur les paie en plus du prix de vente.

Les demandes typiques :

• déplacer ou supprimer une cloison, réunir deux chambres ;
• ajouter des prises, des points lumineux, un réseau informatique ;
• changer de revêtement de sol ou de faïence, au-delà des choix prévus ;
• modifier l'implantation de la cuisine ou de la salle de bains, dans la limite des évacuations existantes ;
• supprimer un équipement prévu (un placard, une baignoire remplacée par une douche).

Rien n'oblige le promoteur à accepter des TMA. Beaucoup les proposent parce qu'ils aident à vendre, mais chacun est libre d'en fixer les limites : liste des modifications possibles, date limite, frais de dossier. Ces règles s'annoncent dès la réservation, pas au cas par cas.

TMA ou travaux réservés par l'acquéreur : deux régimes différents

On confond souvent les TMA avec les travaux réservés. Ce sont deux choses opposées.

Pour les travaux réservés, le contrat préliminaire peut prévoir que l'acquéreur se réserve certains travaux de finition ou d'installation d'équipements, dont la liste est fixée par arrêté. Le contrat comporte alors une clause, en caractères apparents, par laquelle l'acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités de ces travaux, qu'il réalise après la livraison. Le détail du régime se vérifie avec le notaire de l'opération avant de le proposer : il touche le prix, la notice et le contrat de réservation.

La suite de ce guide porte sur les TMA, de loin les plus fréquents.

Le processus d'un TMA, étape par étape

1. La demande. L'acquéreur formule sa demande par écrit, sur plan si possible. Une demande orale au commercial ou au conducteur de travaux n'existe pas tant qu'elle n'est pas écrite.
2. L'étude de faisabilité. Le maître d'œuvre vérifie que la modification est techniquement possible et réglementairement acceptable (voir plus bas les refus).
3. Le chiffrage. L'entreprise du lot concerné chiffre la modification ; le promoteur y ajoute, le cas échéant, ses frais de gestion ou d'étude, annoncés à l'avance.
4. Le devis à l'acquéreur. Il précise la nature des travaux, le prix, l'effet éventuel sur la date de livraison, la date de validité du devis et les modalités de paiement.
5. La validation. L'acquéreur signe le devis, avec un plan modifié en annexe. Sans signature avant la date limite, la modification ne se fait pas et le logement est livré selon le plan d'origine.
6. La commande à l'entreprise. Le promoteur passe la modification à l'entreprise, par avenant ou ordre de service sur son marché, et transmet les plans modifiés.
7. L'exécution et le contrôle. Le conducteur de travaux vérifie que la modification est réalisée, puis elle est contrôlée à la réception et à la livraison comme le reste du logement.

La date limite dépend de l'avancement

Chaque modification a sa date au-delà de laquelle elle n'est plus possible, parce que l'ouvrage concerné est déjà fait ou commandé. L'ordre est celui du chantier : ce qui touche aux réseaux encastrés dans les dalles se décide très tôt, les cloisons et l'électricité avant le cloisonnement, les revêtements et les équipements avant leur commande.

Ces repères sont indicatifs : les vraies dates viennent du planning du chantier, étage par étage, et se fixent avec le maître d'œuvre.

Qui facture et comment

L'acquéreur a signé un contrat avec le promoteur, pas avec les entreprises : c'est donc le promoteur qui facture les TMA à l'acquéreur, et l'entreprise qui facture le promoteur dans le cadre de son marché. L'acquéreur ne paie jamais directement l'entreprise du chantier : il perdrait la clarté des responsabilités, et le promoteur le contrôle de ses marchés.

Le support est un document signé des deux parties : avenant au contrat, ou devis accepté valant commande, selon ce que prévoit l'acte de vente. Il doit décrire précisément les travaux, avec un plan, pour éviter toute discussion à la livraison.

Hors des appels de fonds

Les appels de fonds du prix de vente sont plafonnés étape par étape, en pourcentage du prix (CCH, article R261-14 ; voir le guide de l'échéancier VEFA). Ajouter le montant des TMA aux appels du prix brouille ces plafonds. La pratique la plus lisible est de les facturer à part, avec leurs propres modalités de paiement, fixées dans le devis et validées avec le notaire de l'opération.

La TVA

Les TMA facturés par le promoteur font partie de la livraison du logement : en règle générale, ils suivent le taux de TVA de la vente du lot. Un lot vendu en TVA réduite pose donc la question du taux applicable aux travaux qui s'y ajoutent ; elle se tranche avec l'expert-comptable, programme par programme. Le guide de la TVA en promotion immobilière détaille les régimes.

L'impact sur le planning, les marchés et le bilan

Le planning

Un TMA isolé ne change rien. Vingt TMA sur un programme de quarante logements, si : les entreprises travaillent logement par logement au lieu d'enchaîner, les plans d'exécution se multiplient, les commandes de matériaux se dédoublent. Le devis doit dire si la modification peut décaler la livraison du logement ; si c'est le cas, l'acquéreur doit l'accepter par écrit.

Les marchés

Chaque TMA accepté devient un avenant au marché de l'entreprise concernée. S'il n'est pas enregistré comme tel, le décompte général de fin de chantier fait apparaître des travaux que personne n'a suivis. Voir le guide du suivi de chantier pour la tenue des marchés et des avenants.

Le bilan

Les TMA ajoutent une recette (le prix facturé à l'acquéreur) et une dépense (l'avenant de l'entreprise). Bien tenus, ils sont neutres ou légèrement positifs pour la marge. Mal tenus, ils la dégradent sans bruit : un TMA réalisé mais jamais facturé, une moins-value accordée à l'acquéreur sans avoir été obtenue de l'entreprise, des heures de maîtrise d'œuvre non refacturées. Le bilan promoteur doit donc suivre les deux côtés, recettes et avenants.

Exemple fictif : un acquéreur demande le déplacement d'une cloison et quatre prises supplémentaires. L'entreprise chiffre 2 400 € HT. Le promoteur ajoute 300 € HT de frais de gestion et facture 2 700 € HT, TVA du lot en plus. Si la facture à l'acquéreur est oubliée, c'est 2 400 € HT de dépense sans recette en face.

Responsabilités et garanties

Une fois réalisé par les entreprises du promoteur, le TMA fait partie de l'ouvrage. Le vendeur en VEFA reste tenu envers l'acquéreur comme pour le reste du logement (code civil, article 1646-1), et les garanties des constructeurs s'appliquent : parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale (voir les garanties de la construction). Un défaut sur un TMA se traite donc comme une réserve ordinaire à la livraison.

C'est une raison de plus pour refuser les modifications que l'on ne maîtrise pas : le promoteur en porte la responsabilité, même si l'idée vient de l'acquéreur. À l'inverse, les travaux réservés que l'acquéreur réalise lui-même après la livraison restent sous sa responsabilité.

Les pièges fréquents

• Les délais. Un TMA accepté après la date limite oblige à démolir ce qui était fait, ou ne se fait pas. Dans les deux cas, l'acquéreur est mécontent. Une date limite dépassée se refuse, poliment mais fermement.
• Les plans d'exécution. Le TMA validé avec l'acquéreur doit arriver jusqu'au compagnon sur le chantier. Sans plan modifié transmis à l'entreprise, la cloison se monte à l'ancien emplacement.
• Les refus techniques. Une modification qui touche la structure, les gaines communes, la façade (ce qui peut demander un permis modificatif) ou qui rendrait le logement non conforme aux règles de construction (accessibilité, acoustique, thermique, sécurité incendie) se refuse. Mieux vaut le dire dans la liste des modifications possibles que le découvrir au chiffrage.
• Les demandes orales. Un « oui » du conducteur de travaux sur le palier engage le promoteur sans prix ni plan.
• Les TMA impayés à la livraison. Sans échéance de paiement claire dans le devis, le recouvrement devient une discussion au moment de la remise des clés, souvent mêlée à la levée des réserves.

Les travaux modificatifs dans CAP IMMO

Dans CAP IMMO, chaque acquéreur a sa liste de travaux modificatifs : ce qui est demandé, le prix, l'état (demandé, chiffré, accepté, refusé, exécuté) et la date limite d'exécution. Le logiciel totalise ce qui est dû et ce qui est proposé, signale les demandes à chiffrer et les TMA acceptés dont la date limite est passée, les tient hors des appels de fonds du prix, et place leur encaissement dans le plan de trésorerie, à côté du bilan, des ventes et du chantier. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.