Avenant marché de travaux : le signer, le tracer dans le bilan, protéger la marge

Ce qu'est un avenant, et ce qui n'en est pas un

Le marché de travaux fixe un objet, un prix et un délai. L'avenant est l'acte, signé par le maître d'ouvrage et l'entreprise, qui en modifie un ou plusieurs. Il peut augmenter le prix (plus-value), le réduire (moins-value), allonger le délai, ou simplement constater une modification technique sans incidence financière.

Trois documents voisins ne sont pas des avenants :

• l'ordre de service, qui donne une instruction à l'entreprise (commencer, arrêter, exécuter tel ouvrage). Il précède souvent l'avenant, il ne le remplace pas ;
• le devis de l'entreprise, qui n'est qu'une proposition tant qu'il n'est pas accepté ;
• le compte rendu de chantier qui note qu'on « fera » quelque chose : il prouve une intention, rarement un accord sur le prix.

Le suivi des marchés et des situations est décrit dans le guide du suivi de chantier ; cet article se concentre sur ce qui modifie leur montant.

D'où viennent les avenants en promotion

Les travaux modificatifs acquéreurs ont leur propre processus, de la demande au devis signé par l'acquéreur. Côté entreprise, chaque TMA accepté devient un avenant à son marché ; s'il n'est pas enregistré comme tel, le décompte de fin de chantier fait apparaître des travaux que personne n'a suivis.

Le marché à forfait et l'article 1793 du code civil

La plupart des marchés de promotion sont conclus à prix global et forfaitaire, lot par lot. L'article 1793 du code civil protège le maître d'ouvrage dans ce cas : lorsqu'un entrepreneur s'est chargé de la construction à forfait d'un bâtiment, d'après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni en raison de la hausse de la main-d'œuvre ou des matériaux, ni en raison de changements ou d'augmentations apportés à ce plan, si ces changements n'ont pas été autorisés par écrit et leur prix convenu avec le propriétaire.

Deux conditions, donc, pour qu'un supplément soit dû sur un forfait : une autorisation écrite et un prix convenu. L'avenant signé réunit les deux. Un simple accord oral en réunion de chantier n'en réunit aucune.

La protection joue aussi dans l'autre sens : payer une facture de travaux supplémentaires sans réserve, c'est risquer de les avoir acceptés. Mieux vaut traiter la demande par écrit, en avenant ou en refus motivé, que la régler pour avoir la paix.

Le circuit d'un avenant, de la demande à la signature

1. Constater le besoin par écrit : compte rendu de chantier, note du maître d'œuvre, demande de l'acquéreur. Dire qui le demande et pourquoi.
2. Faire chiffrer par l'entreprise, sur la base des prix unitaires du marché quand ils existent. Le maître d'œuvre analyse le devis : quantités, prix, incidence sur le délai.
3. Décider : accepter, négocier, refuser, ou chercher une solution sans surcoût. C'est le moment de regarder le bilan, pas après.
4. Émettre l'ordre de service écrit qui autorise l'exécution, en visant le devis accepté. Si l'urgence impose de commencer avant que le prix soit arrêté, l'ordre de service le dit et fixe la méthode de chiffrage.
5. Signer l'avenant : objet, montant HT, incidence sur le délai, signature des deux parties. Un avenant peut regrouper plusieurs ordres de service d'un même mois.
6. Reporter dans le suivi budgétaire et dans le bilan, le jour même.

Les ordres de service servent aussi pour les délais : un arrêt ou une prolongation consignés à temps décident des pénalités de retard que l'on pourra, ou non, appliquer à l'entreprise.

Tracer les avenants dans le bilan

Le bilan promoteur chiffre les travaux au montant des marchés. Un avenant signé change ce montant : il doit apparaître immédiatement dans le coût des travaux, et donc dans la marge. Trois statuts suffisent :

• signé : compté dans l'engagé et dans le coût des travaux ;
• en discussion : compté dans le coût à terminaison, sur une ligne distincte, tant qu'il n'est ni signé ni refusé ;
• refusé ou abandonné : sorti, avec la trace de la décision.

Pour chaque avenant, notez son origine. Au bout du chantier, savoir que 60 % des avenants viennent d'un descriptif incomplet, ou de demandes du promoteur lui-même, vaut plus que leur total : c'est ce qui change la préparation de l'opération suivante. La méthode du suivi mensuel, engagé, facturé, payé, est détaillée dans le guide du suivi budgétaire d'un chantier.

Un avenant ne passe pas toujours par la provision pour aléas. Un TMA refacturé à l'acquéreur ajoute une recette en face de la dépense ; une moins-value réduit la dépense. Seuls les avenants à la charge de l'opération consomment les aléas.

Exemple chiffré : quatre avenants sur un marché de gros œuvre

Exemple fictif. Une opération de 6 000 000 € HT de chiffre d'affaires prévoit une marge de 600 000 €, soit 10 %. Le marché de gros œuvre, à forfait, est signé pour 950 000 € HT. Pendant le chantier :

Le marché passe de 950 000 € à 971 000 € HT, soit +2,2 %. La marge passe de 600 000 € à 587 400 €, soit 9,8 % du chiffre d'affaires, qui s'établit maintenant à 6 008 400 € avec les TMA. Si la réclamation de 12 000 € doit finalement être payée, la marge tombe à 575 400 €.

Ce que montre l'exemple : la réclamation sans ordre de service pèse presque autant que tous les avenants signés réunis. Elle ne figure pas dans l'engagé, mais elle doit figurer dans le coût à terminaison tant qu'elle n'est pas tranchée. Et la refacturation des TMA, avec des frais de gestion, est le seul avenant qui rapporte : un TMA réalisé mais oublié à la facturation transforme 1 400 € de gain en 7 000 € de perte.

Refacturer à l'acquéreur ce qui doit l'être

Quand un avenant naît d'une demande d'acquéreur, la refacturation suit trois règles :

• un devis signé par l'acquéreur avant l'ordre de service à l'entreprise, jamais l'inverse ;
• un prix qui couvre le coût de l'entreprise, les honoraires du maître d'œuvre et la gestion, avec la TVA applicable au logement ;
• une facturation distincte des appels de fonds du prix de vente, qui restent plafonnés par l'avancement du chantier (CCH, article R261-14) ; les modalités se calent avec le notaire.

Inversement, une moins-value accordée à un acquéreur, prestation supprimée à sa demande, n'est un bon calcul que si elle a été obtenue de l'entreprise dans les mêmes proportions.

Les erreurs qui coûtent

• Laisser le maître d'œuvre « valider » des travaux sans mandat écrit pour engager financièrement la société.
• Payer une situation qui dépasse le marché et ses avenants signés : la différence ressemble à une acceptation.
• Négocier les avenants au fil de l'eau sans en tenir la liste : au décompte définitif, l'entreprise a la sienne, plus longue.
• Accorder un délai supplémentaire dans l'avenant sans le répercuter sur le planning, sur la date de livraison promise aux acquéreurs et sur les frais financiers.
• Oublier les moins-values : une prestation supprimée qui n'a pas fait l'objet d'un avenant reste due au prix du marché.

Les avenants dans CAP IMMO

Dans CAP IMMO, chaque marché tient son registre d'avenants : montant, statut signé ou en négociation. Le montant du marché retenu dans le bilan intègre les avenants signés, et une alerte rappelle ceux encore en négociation, qui ne sont pas comptés. Chaque situation est comparée au marché et à ses avenants : un cumul facturé qui les dépasse est signalé avant le paiement. Les travaux modificatifs suivent leur propre circuit, de la demande de l'acquéreur au devis. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.