Dépôt de garantie VEFA : montant, compte séquestre et restitution

Le dépôt de garantie VEFA : à quoi il sert

Le contrat de réservation, que le code appelle contrat préliminaire, engage le vendeur à réserver un lot au réservataire, en contrepartie d'un dépôt de garantie versé sur un compte spécial (code de la construction et de l'habitation, article L261-15). Le dépôt ne paie rien : il immobilise une somme qui montre que la réservation est sérieuse, et qui s'impute sur le prix si la vente se conclut.

Pour le promoteur, il joue trois rôles. Il filtre les réservations de complaisance, celles qu'on signe sans financement ni intention ferme. Il donne à la banque un indice de la qualité de la pré-commercialisation : un taux de réservation adossé à des dépôts versés pèse plus qu'une liste d'intentions. Et il fixe une date à partir de laquelle le lot n'est plus disponible dans la grille.

Il ne finance en revanche rien de l'opération. C'est la règle la plus souvent oubliée dans les plans de trésorerie faits à la main.

Le montant : 5 %, 2 % ou rien

L'article R261-28 du CCH fixe le maximum du dépôt d'après le délai de réalisation de la vente, c'est-à-dire le délai qui sépare la signature du contrat de réservation de la date prévue pour l'acte authentique :

Trois précisions pratiques :

• L'assiette est le prix prévisionnel écrit au contrat, TVA comprise, parking ou cave inclus s'ils sont réservés avec le logement.
• Le délai se lit sur la date prévue au contrat, pas sur la date espérée en interne. Une date d'acte trop optimiste, choisie pour pouvoir demander 5 %, se retourne contre le promoteur : si l'acte n'est pas signé dans le délai prévu du fait du vendeur, le réservataire récupère son dépôt.
• Le plafond est un maximum, pas un tarif. Rien n'interdit de demander moins, et beaucoup de promoteurs le font sur les lots qui se vendent difficilement.

Le calculateur de dépôt de garantie donne le plafond pour n'importe quel prix et n'importe quelles dates, et signale un montant envisagé qui le dépasserait.

Le compte spécial, dit compte séquestre

On parle couramment de « séquestre » ; le code parle de compte spécial. L'article R261-29 du CCH en fixe le régime :

• il est ouvert au nom du réservataire, dans une banque, un établissement habilité ou chez un notaire ;
• les dépôts des différents réservataires d'un même immeuble ou ensemble immobilier peuvent être regroupés dans un compte unique, avec une rubrique par réservataire ;
• les fonds sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion de la vente.

En pratique, la plupart des promoteurs indépendants confient le dépôt au notaire de l'opération : le réservataire fait un virement ou remet un chèque à l'ordre de l'étude, jamais à l'ordre de la société de programme. Un dépôt encaissé sur le compte de la SCCV, même « en attendant », est une irrégularité, et le code prévoit des sanctions pénales pour qui exige ou accepte des fonds hors des cas qu'il autorise.

Quand le réservataire récupère son dépôt

La rétractation de dix jours

L'acquéreur non professionnel dispose de dix jours pour se rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le contrat (CCH, article L271-1). S'il se rétracte, le dépôt lui est rendu sans retenue. Par exception à la règle générale, le dépôt d'un contrat préliminaire peut être versé avant l'expiration de ce délai (CCH, article L271-2) ; il n'est donc pas nécessaire d'attendre la fin de la rétractation pour l'appeler, mais il faut pouvoir le rendre vite.

Les cinq cas de l'article R261-31

Hors rétractation, le dépôt est restitué sans retenue ni pénalité au réservataire dans les cas suivants :

Ces cas se lisent dans le texte exact de l'article et du contrat. Les deux derniers se jugent par comparaison avec ce qui a été réservé : d'où l'intérêt d'une note technique et d'une notice descriptive précises, qui fixent la référence.

La procédure et le délai de restitution

Dans les cas de l'article R261-31, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sous réserve qu'il justifie de son droit, le remboursement intervient dans un délai maximum de trois mois à compter de cette demande. En pratique, le notaire dépositaire attend souvent l'accord du promoteur ou la pièce justificative (refus de prêt, par exemple). Un promoteur qui fait traîner une restitution due ne gagne rien : l'argent n'est pas à lui, et le litige se voit dans le quartier.

Le désistement sans motif

Lorsque le réservataire renonce hors de ces cas, après la rétractation et alors que le vendeur est prêt à signer, le sort du dépôt dépend du contrat. Il prévoit le plus souvent que le dépôt reste acquis au réservant, en contrepartie de l'immobilisation du lot. La clause se rédige avec le notaire, et son application se discute au cas par cas : un réservataire qui conteste invoquera l'un des cas de restitution, et c'est au promoteur de montrer qu'il n'est pas réuni.

Un exemple chiffré sur cinq réservations

Exemple fictif : un petit collectif dont l'acte de vente est prévu au 15 décembre 2026 pour tous les lots. Les réservations ont été signées à des dates différentes, certaines très tôt pendant la pré-commercialisation.

Deux lots de prix voisins, A12 et A22, ne portent pas le même dépôt : 14 250 € d'un côté, 5 800 € de l'autre, parce que le second a été réservé plus d'un an avant l'acte. Et le lot A21, réservé très tôt, ne peut faire l'objet d'aucun dépôt. Si la date d'acte glisse, rien ne se recalcule pour les contrats signés ; en revanche, un acte qui n'est pas proposé dans le délai prévu, du fait du vendeur, ouvre droit à la restitution.

Le jour de l'acte, chaque dépôt s'impute sur la somme due. Si le chantier a atteint l'achèvement des fondations, l'acquéreur du lot A12 doit au plus 35 % du prix, soit 99 750 € ; il en a déjà 14 250 € sur le compte spécial, il lui reste 85 500 € à verser. Les paliers suivants sont détaillés dans le guide de l'échéancier VEFA.

Le dépôt de garantie dans la trésorerie de l'opération

Dans le plan de trésorerie, le dépôt n'apparaît pas à la date de la réservation. Il n'entre dans les encaissements qu'au mois de l'acte, imputé sur le premier appel, et seulement pour le lot concerné. Avant l'acte, les 48 050 € de l'exemple existent bien, mais sur un compte qui n'appartient pas à l'opération.

Deux erreurs reviennent dans les tableaux tenus à la main :

• Compter le dépôt deux fois : une fois à la réservation, une fois dans l'appel de fonds de l'acte, calculé sur le pourcentage plein. Le premier appel doit être diminué du dépôt imputé, sinon le plan de trésorerie surestime l'encaissement et l'acquéreur reçoit un appel faux.
• Oublier le dépôt dans le contrôle du plafond légal : les sommes appelées, dépôt compris, ne peuvent pas dépasser le pourcentage du prix correspondant à l'avancement attesté. Le guide des appels de fonds VEFA détaille ce contrôle.

Les erreurs fréquentes sur le dépôt de garantie

• Appliquer 5 % par habitude, sans regarder la date d'acte prévue au contrat : les réservations signées en amont du permis tombent souvent dans la tranche des 2 %, ou hors dépôt.
• Faire libeller le chèque à l'ordre de la société, ou d'un commercialisateur, au lieu du dépositaire.
• Ne pas reproduire dans le contrat les articles R261-28 à R261-31, comme l'exige l'article R261-25.
• Laisser traîner une restitution due, faute de suivi de la demande et de ses pièces.
• Ne pas tenir de tableau par lot : date de réservation, date d'acte prévue, plafond, montant versé, date de versement, sort du dépôt. Sans lui, impossible de répondre au notaire ou à la banque. Le guide de la gestion des réservations VEFA propose un modèle de suivi.

Le dépôt de garantie dans CAP IMMO

Dans CAP IMMO, chaque réservation garde son prix prévisionnel, sa date de signature, sa date de notification et la fin du délai de rétractation calculée, ainsi que le dépôt versé. Le plafond légal est contrôlé au regard de la date d'acte, avec la référence à l'article R261-28 ; à la signature de l'acte, le dépôt s'impute sur les appels de fonds, et le contrôle du plafond de chaque appel en tient compte. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, gratuitement et sans inscription ; pour un échange sur votre programme, réservez une démonstration.