Parking VEFA : vendre, louer ou céder à part les places de stationnement

Combien de places : ce qu'impose le PLU

Le nombre de places n'est pas un choix commercial : il est d'abord fixé par le règlement du plan local d'urbanisme, qui exprime ses exigences par logement, par tranche de surface de plancher, parfois avec des places visiteurs et des emplacements vélos. C'est souvent la règle qui décide d'un sous-sol. La méthode de lecture est dans le guide pour lire un PLU.

Le code de l'urbanisme encadre ces exigences dans certains cas :

• pour les logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'État, le PLU ne peut pas exiger plus d'une place par logement (article L151-35), ce qui compte quand une part du programme part en vente en bloc à un bailleur social ;
• à proximité d'une gare ou d'une station de transport collectif en site propre bien desservie, les exigences sont plafonnées pour les logements (articles L151-35 et L151-36) ;
• lorsque les places ne peuvent pas être réalisées sur le terrain, le bénéficiaire peut, sous conditions, satisfaire ses obligations par une concession à long terme dans un parc public ou par l'acquisition de places dans un parc privé voisin (article L151-33).

Les plafonds exacts et leurs conditions (distance, qualité de desserte, nature des logements) se lisent dans la rédaction en vigueur des articles et dans le règlement local, qui peut être plus favorable. S'y ajoutent les obligations propres aux bâtiments neufs : stationnement des vélos, pré-équipement des places pour la recharge des véhicules électriques. Elles se vérifient avec le maître d'œuvre dès l'esquisse.

Le coût d'une place en sous-sol

Une place en sous-sol ne se résume pas à ses 12,5 m² de stationnement : il faut compter la rampe, les circulations, les locaux techniques, la ventilation, le désenfumage, les portes et parfois le cuvelage. Selon la configuration, on compte souvent 25 à 30 m² de surface construite par place. Le coût dépend du terrain, de la nappe, des mitoyens et du nombre de niveaux : le second niveau de sous-sol coûte nettement plus que le premier.

En ordre de grandeur, une place en sous-sol revient fréquemment entre 20 000 et 35 000 € HT de travaux, davantage en terrain difficile ou en grande agglomération, quand une place en surface ou sous le bâtiment, sans terrassement profond, coûte quelques milliers d'euros. Ces fourchettes sont indicatives : seul l'économiste de la construction, sur votre étude de sol, donne le chiffre de votre opération. Le guide de l'étude de sol G1 et G2 explique pourquoi la nappe et les fondations décident de ce coût, et un site pollué alourdit encore la facture des déblais.

Le stationnement n'entre pas dans la surface de plancher, mais les places closes et couvertes entrent dans l'assiette de la taxe d'aménagement, et les places extérieures y sont taxées au forfait : une ligne à ne pas oublier dans le coût de la place.

Le prix de vente et la TVA

Un prix fixé par le marché, pas par le coût

Le prix d'une place se cale sur ce que paient les acquéreurs du secteur : les ventes de places neuves et anciennes se lisent dans les données de valeurs foncières, comme l'explique le guide de l'étude de marché DVF. Dans beaucoup de villes moyennes, une place neuve se vend nettement moins cher qu'elle ne coûte en sous-sol. L'écart se reporte alors sur le prix des logements : c'est un coût de l'opération, pas une recette.

La TVA et les frais d'acquisition

Une place de stationnement neuve vendue en VEFA par un promoteur assujetti est soumise à la TVA immobilière comme le logement, au taux normal de 20 % dans le cas général. Côté acquéreur, les droits de mutation sont, comme pour le logement, ceux réduits du neuf.

Vente liée ou vente séparée

Le choix se fait dans l'état descriptif de division, avant la première vente : la place est-elle un lot distinct, avec ses tantièmes, ou une partie du lot du logement ? Le guide du règlement de copropriété en VEFA détaille ce découpage.

Une pratique répandue consiste à inclure une place avec les T3 et plus, à la proposer en option aux T2 et aux studios, et à garder quelques places pour les acquéreurs qui en veulent deux. Le contrat de réservation doit désigner précisément la place, ou au moins le nombre et le niveau, avec son prix : ce qui est réservé doit se retrouver dans l'acte. La place réservée se gère dans la même grille que les logements, avec le même suivi des options.

Que faire des places invendues

À la livraison, il reste souvent des places. Le promoteur en est propriétaire : il paie leurs charges de copropriété et leur taxe foncière. Plusieurs voies existent.

Les vendre aux copropriétaires

C'est le débouché naturel : un acquéreur qui a renoncé à la place au moment de la réservation la rachète souvent un an plus tard. Un courrier à chaque copropriétaire après la livraison, avec un prix clair, suffit souvent. La loi permet au règlement de copropriété de prévoir un droit de priorité des copropriétaires lors de la vente de lots à usage exclusif de stationnement : si le vôtre en comporte un, la procédure de notification s'applique avant toute vente à un tiers.

Les vendre à des tiers ou en bloc

Riverains, commerces du quartier, investisseurs spécialisés, parfois la commune ou un exploitant de parkings : la vente en bloc des dernières places se fait à prix décoté, mais solde le sujet et libère la société de l'opération.

Les louer

La location procure un revenu en attendant la vente, mais elle change la nature de ce que détient la société. Une SCCV est constituée pour construire et vendre ; louer durablement des places, puis les vendre occupées, a des conséquences fiscales et comptables (régime de TVA de la location, qualification des revenus, sortie des lots au moment de la dissolution) qui se voient avec l'expert-comptable. L'objet social de la société compte ici autant que la fiscalité.

Exemple chiffré fictif : le parking dans le bilan

Exemple fictif : un programme de 20 logements. Le PLU impose 1,2 place par logement, soit 24 places, toutes en sous-sol à 26 000 € HT de travaux chacune. Les places se vendent 15 000 € TTC, soit 12 500 € HT. Dix-huit places partent avec les logements ; les six dernières sont cédées en bloc à un investisseur, à 7 500 € HT pièce, six mois après la livraison.

Le parking coûte ici 17 700 € HT par logement, qu'il faut retrouver dans le prix des logements ou accepter en moindre marge. Les six places invendues ont, en plus, porté six mois de charges et une décote de 30 000 € par rapport au prix de grille (6 × 5 000 €). C'est pourquoi la question du stationnement se pose dès la charge foncière : un terrain qui impose deux niveaux de sous-sol vaut moins qu'un terrain où les places tiennent en surface.

Les erreurs fréquentes

• Compter le parking comme une recette nette dans le bilan, sans son coût de sous-sol.
• Fixer le prix des places sur le coût plutôt que sur le marché : elles restent invendues.
• Oublier les places invendues dans le plan de trésorerie : charges, taxe foncière, décote de sortie.
• Désigner la place trop tard : l'acquéreur découvre à l'acte qu'elle est au second niveau, derrière un poteau.
• Supposer le taux réduit de TVA applicable aux places sans l'avoir validé.
• Louer des places dans la SCCV sans mesurer les conséquences fiscales.

Le stationnement dans CAP IMMO

Dans CAP IMMO, les places de stationnement sont des lots de la grille comme les logements, avec leur prix, leur état et leur acquéreur ; une place peut être rattachée à la réservation d'un logement ou vendue seule. Le bilan distingue le chiffre d'affaires des places de celui des logements, et la trésorerie fait apparaître les lots encore détenus à la livraison. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, gratuitement et sans inscription ; pour en parler sur votre opération, réservez une démonstration.