Frais de notaire dans le neuf : ce que le promoteur doit savoir pour vendre

De quoi se composent les frais de notaire

L'expression est trompeuse : la plus grande part de ce que l'acquéreur verse au notaire ne reste pas chez lui. Le notaire collecte les impôts liés à la vente pour le compte de l'État et des collectivités, avance les frais de formalités et ne perçoit, pour lui, que ses émoluments.

Toute la différence entre le neuf et l'ancien tient donc à la première ligne. Les autres composantes sont du même ordre, à prix égal.

Pourquoi les droits sont réduits dans le neuf

La vente d'un immeuble neuf par un professionnel, dans les cinq ans de son achèvement, est soumise à la TVA (CGI, article 257). C'est toujours le cas d'une VEFA de logements par un promoteur, comme l'explique le guide de la TVA en promotion immobilière. Pour éviter qu'une même vente supporte à la fois la TVA et les droits de mutation pleins, la loi fiscale soumet ces ventes à une taxe de publicité foncière réduite, au taux de 0,70 % (CGI, article 1594 F quinquies A), auquel s'ajoutent des frais d'assiette et de recouvrement : d'où le chiffre de 0,715 % souvent cité.

Deux conséquences pour le promoteur :

• Le prix est TTC, les droits presque nuls. L'acquéreur paie 20 % de TVA comprise dans le prix, ou un taux réduit lorsque le programme y ouvre droit, mais économise environ cinq points de droits. Le neuf n'est donc pas « moins taxé » : il est taxé autrement.
• L'avantage tient au régime, pas à l'âge du bâtiment. Un lot resté invendu plus de cinq ans après l'achèvement sort en principe du champ de la TVA immobilière comme immeuble neuf : sa vente supporte alors les droits de droit commun. Le cas est rare, mais il touche les fins de stocks des programmes livrés depuis longtemps ; il se vérifie avec le notaire.

L'assiette exacte de la taxe, prix hors taxe ou toutes taxes comprises selon les cas, et les situations particulières sont l'affaire du notaire. Pour une estimation commerciale, on retient une enveloppe globale, comme dans l'exemple ci-dessous.

Ce qui reste à la charge de l'acquéreur

Sauf stipulation contraire, les frais d'actes et accessoires de la vente sont à la charge de l'acheteur (code civil, article 1593). Dans une VEFA, l'acquéreur paie donc, en plus du prix :

• les droits réduits et la contribution de sécurité immobilière ;
• les émoluments du notaire sur la vente et les débours ;
• les frais liés à son prêt : acte de prêt et garantie, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers, ou frais de caution selon l'établissement ; ils se chiffrent à part et ne sont pas réduits par le régime du neuf ;
• le cas échéant, une quote-part de frais propres au programme, prévue au contrat, par exemple pour les documents de copropriété : à vérifier programme par programme et à annoncer dès la réservation.

Lorsque l'acquéreur choisit son propre notaire en plus de celui du programme, les deux se partagent les émoluments : en principe, cela ne coûte rien de plus à l'acquéreur. C'est une question qui revient souvent au bureau de vente.

Exemple chiffré : un T3 neuf et un T3 ancien au même prix

Exemple fictif : un T3 vendu 250 000 € TTC en VEFA, TVA à 20 %, soit 208 333 € HT. Le notaire estime ses émoluments à 2 880 € TTC et les débours à 800 €. Pour le calcul, on retient le prix hors taxe comme assiette de la taxe et de la contribution ; le notaire confirmera. En face, un T3 ancien au même prix, avec des droits de mutation de 5,81 %, taux de référence à vérifier dans le département.

À prix affiché égal, l'acquéreur du neuf économise ici près de 13 000 € de frais, qu'il n'a pas à financer sur son apport. C'est cet écart, et non un pourcentage générique, qui fait un argument commercial solide.

L'argument commercial, bien employé

Les acquéreurs comparent souvent un logement neuf et un logement ancien au même prix affiché. Les frais réduits rééquilibrent la comparaison, à condition de les présenter honnêtement :

• En euros, sur le lot visé, à partir d'une estimation du notaire du programme, plutôt qu'en pourcentage approximatif.
• Avec ce qui n'est pas réduit : les frais du prêt et les éventuels frais propres au programme. Un acquéreur qui découvre 2 000 € de plus à l'acte se souvient de la brochure.
• Avec l'apport : les banques financent rarement les frais de notaire, que l'acquéreur règle le plus souvent sur son apport. Des frais réduits, c'est un apport qui va plus loin, et parfois un dossier de prêt qui passe.

Sur le site et dans le site du programme, une phrase simple suffit : « frais de notaire réduits, environ 2 à 3 % du prix », renvoyant à une simulation remise au bureau de vente.

Les frais de notaire « offerts » : comment c'est fait

« Frais de notaire offerts » signifie que le vendeur prend à sa charge tout ou partie des frais de l'acte de vente, par dérogation à la règle de l'article 1593 du code civil. La prise en charge doit être écrite : dans le contrat de réservation, puis dans l'acte de vente, avec son périmètre exact. Trois questions à trancher :

• Quels frais ? Le plus souvent, les droits, la contribution, les émoluments et les débours de l'acte de vente. Les frais du prêt de l'acquéreur en sont presque toujours exclus.
• Plafonnés ou non ? Un plafond en euros évite les surprises sur les grands lots ou en cas de second notaire.
• Pour quels lots, jusqu'à quand ? Une offre limitée dans le temps ou à certains lots doit le dire, pour ne pas devoir l'accorder à tous.

L'effet sur la marge

Reprenons le T3 de l'exemple. Offrir ses frais coûte au promoteur environ 5 378 €, qui s'imputent directement sur la marge. Sur un programme de trente lots où l'offre serait accordée à tous, cela représente 161 340 €. Le guide de la marge du promoteur range ce geste parmi les remises commerciales qui érodent la marge en cours d'opération.

À montant égal, une remise sur le prix coûte un peu moins à l'opération. Une baisse de 5 378 € du prix TTC ne réduit le chiffre d'affaires hors taxe que de 4 482 € environ, la TVA collectée baissant d'autant, soit près de 900 € d'écart par lot dans cet exemple, si la TVA payée sur les émoluments pris en charge n'est pas récupérable. Mais la remise baisse le prix affiché, que les acquéreurs suivants, la banque et les références de prix du quartier verront. Les frais offerts, eux, laissent la grille de prix intacte : c'est la raison pour laquelle on les préfère souvent.

Les erreurs fréquentes

• Afficher « frais de notaire offerts » sans périmètre : l'acquéreur comprend « tout », y compris son prêt.
• Annoncer un pourcentage générique sans estimation du notaire pour le lot.
• Oublier l'offre dans le bilan : elle n'apparaît qu'à l'acte, quand il est trop tard pour arbitrer.
• Accorder l'offre au cas par cas sans trace : impossible ensuite de savoir ce que chaque vente a réellement rapporté.
• Mesurer les ventes au prix de grille : le prix réel d'un lot vendu avec frais offerts est le prix signé, moins ces frais.

Suivre les gestes commerciaux dans CAP IMMO

CAP IMMO suit une opération du bilan à la livraison. Le bilan est relié aux ventes : la marge se recalcule avec les prix réellement signés, et le logiciel indique la baisse de prix des lots restant à vendre qui annulerait la marge. En saisissant chaque vente à son prix réel, frais offerts déduits, on voit donc ce que ces gestes laissent à l'opération ; les mêmes ventes alimentent les appels de fonds et la trésorerie. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, gratuitement et sans inscription ; pour un échange sur votre programme, réservez une démonstration.