Calcul frais de notaire neuf : le coût réel d'un achat en VEFA

Ce que l'outil additionne

Ce qu'on appelle frais de notaire est surtout composé d'impôts, que le notaire collecte pour l'État et les collectivités. Pour un achat en vente en l'état futur d'achèvement, l'outil additionne quatre postes :

1. La taxe de publicité foncière réduite : 0,70 %, plus des frais d'assiette et de recouvrement, soit 0,715 % du prix hors taxes.
2. La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix hors taxes, avec un minimum de perception de 15 €.
3. Les émoluments proportionnels du notaire : un barème réglementé par tranches du prix, augmenté de la TVA à 20 %.
4. Les débours et frais divers : documents d'urbanisme, état hypothécaire, formalités, que le notaire paie à des tiers et refacture.

Le total s'affiche en euros et en pourcentage du prix TVA comprise, celui que l'acquéreur lit sur le contrat. Les conventions sont celles du guide des frais de notaire dans le neuf, dont l'exemple se retrouve ici à quelques euros près.

Pourquoi les droits sont réduits dans le neuf

La vente d'un immeuble neuf par un professionnel, dans les cinq ans de son achèvement, est soumise à la TVA : c'est toujours le cas d'une VEFA de logements par un promoteur, comme l'explique le guide de la TVA en promotion immobilière. Pour qu'une même vente ne supporte pas à la fois la TVA et les droits de mutation pleins, le code général des impôts la soumet à une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 % (article 1594 F quinquies A), à laquelle s'ajoutent des frais d'assiette : d'où les 0,715 % retenus.

L'outil applique ces taux au prix hors taxes, comme le guide. L'assiette exacte et les situations particulières sont l'affaire du notaire : prenez le résultat comme une estimation commerciale, pas comme un décompte d'acte.

Le barème des émoluments utilisé

Les émoluments proportionnels de la vente sont fixés par un barème réglementé, dégressif par tranches du prix. L'outil part des taux suivants, hors TVA, issus à notre connaissance de l'arrêté du 28 février 2020, et vérifiés pour la dernière fois à la date de mise à jour de cette page :

Pour un prix de 250 000 €, cela donne 876,65 € sur les trois premières tranches, plus 0,799 % des 190 000 € restants, soit 2 394,75 € hors TVA et 2 873,70 € TVA comprise. Le barème est révisé périodiquement : vérifiez le barème en vigueur, au code de commerce sur Légifrance ou auprès du notaire, et corrigez les taux dans le formulaire s'ils ont changé. Le notaire peut aussi, dans les limites fixées par les textes, consentir une remise sur une partie de ses émoluments : l'outil n'en tient pas compte.

Reste une question d'assiette : les émoluments se calculent-ils sur le prix TVA comprise ou hors taxes ? L'outil retient le prix TTC par défaut, et propose le prix HT en option. L'écart est faible, une centaine d'euros sur un logement courant, mais il existe : votre notaire tranche.

L'exemple prérempli

Exemple fictif, celui du guide : un T3 vendu 250 000 € TTC en VEFA, TVA à 20 %, soit 208 333 € hors taxes, avec 800 € de débours estimés.

• Taxe de publicité foncière : 0,715 % × 208 333 € = 1 490 €.
• Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % × 208 333 € = 208 €.
• Émoluments : 2 394,75 € HT, plus 478,95 € de TVA, soit 2 874 €.
• Débours : 800 €, estimation.
• Total : 5 372 €, soit 2,15 % du prix.

Le même logement acheté 250 000 € dans l'ancien, avec des droits de mutation de 5,81 %, coûterait 14 525 € de droits, 250 € de contribution, les mêmes émoluments et les mêmes débours : 18 449 €, soit 7,38 % du prix. L'acquéreur du neuf économise 13 077 €, qu'il n'a pas à financer sur son apport.

Le neuf face à l'ancien

Toute la différence tient à la première ligne. Dans l'ancien, les droits de mutation de droit commun se situent de l'ordre de 5,8 à 6,3 % selon le département, et les départements ont pu relever temporairement leur part : le taux du formulaire est un ordre de grandeur, à remplacer par celui du département du bien. Les autres postes sont du même ordre à prix égal ; seule la contribution de sécurité immobilière s'applique, dans l'ancien, au prix entier faute de TVA.

Pour un promoteur, cet écart est un argument commercial, à condition de le présenter en euros sur le lot visé, à partir d'une estimation du notaire du programme, et avec ce qu'il ne couvre pas. Le contrat de réservation est le bon moment pour l'annoncer ; si les frais sont offerts, leur coût se reporte euro pour euro sur la marge de l'opération.

Ce que l'outil ne compte pas

• Les frais du prêt : acte de prêt, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers, ou frais de caution. Ils se chiffrent à part et ne sont pas réduits par le régime du neuf.
• Les frais propres au programme prévus au contrat, par exemple une quote-part des documents de copropriété.
• Les émoluments de formalités et autres actes annexes, que le formulaire laisse dans les débours et frais divers : remplacez l'estimation par le chiffre du notaire.
• Un lot vendu plus de cinq ans après l'achèvement, qui sort en principe du régime des immeubles neufs et supporte les droits de droit commun.
• Les conditions des taux réduits de TVA. Le sélecteur à 5,5 % ou 10 % change le prix hors taxes, donc les taxes, mais ne dit pas si le logement y ouvre droit : voir le guide de la TVA à 5,5 % en zone ANRU.

Pour le calendrier des paiements de l'acquéreur, le calculateur d'échéancier VEFA donne les appels de fonds à chaque stade du chantier.