DAACT : déclaration d'achèvement et de conformité des travaux pour un promoteur

Ce qu'est la DAACT, et ce qu'elle n'est pas

À l'achèvement des travaux soumis à permis de construire ou à déclaration préalable, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux à l'autorisation est adressée à la mairie (code de l'urbanisme, article L462-1). Elle se fait sur le formulaire Cerfa n° 13408, signé par le bénéficiaire de l'autorisation, en promotion la SCCV titulaire du permis, ou par l'architecte qui a dirigé les travaux.

Par cette déclaration, le promoteur affirme que ce qui a été construit correspond au permis, modificatifs compris. Ce n'est pas une formalité : une déclaration inexacte expose à un refus de conformité, et la non-conformité elle-même reste une infraction au code de l'urbanisme.

Trois « achèvements » coexistent sur une opération en VEFA, et il faut les dater séparément :

Elle ne se confond pas non plus avec la réception des travaux, signée entre le promoteur et les entreprises, ni avec la déclaration de l'achèvement à l'administration fiscale, qui suit sa propre règle (voir plus bas).

Quand et comment déposer la DAACT

La déclaration se dépose à l'achèvement des travaux. Le code ne fixe pas de délai couperet pour la déposer, mais chaque mois perdu repousse d'autant la fin du délai de contestation, et donc l'attestation que les notaires attendent. La pratique saine consiste à préparer le dossier pendant les dernières semaines du chantier, pour le déposer dans la foulée de l'achèvement.

Elle est adressée à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposée contre décharge (article R462-1) ; de nombreuses communes la reçoivent aussi par voie électronique. Gardez la preuve de la date de réception : c'est elle qui fait courir le délai.

Lorsque le permis autorise une réalisation par tranches, une déclaration peut en principe être déposée pour chaque tranche achevée. Vérifiez avec le service instructeur et le notaire que les termes de votre permis le permettent avant de compter dessus dans le planning.

Les attestations à joindre, selon les cas

Le code de l'urbanisme impose de joindre à la DAACT certaines attestations, qui dépendent de la nature de la construction, de sa destination et de sa localisation. Pour un collectif de logements neufs, les plus fréquentes sont les suivantes :

Le délai de contestation : trois mois, ou cinq

À compter de la date de réception de la déclaration en mairie, l'autorité compétente dispose d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis. Ce délai est porté à cinq mois lorsque le récolement des travaux est obligatoire (code de l'urbanisme, article R462-6).

Si l'administration estime que les travaux ne sont pas conformes, elle met le bénéficiaire en demeure, dans ce délai, soit de déposer un dossier de régularisation, soit de mettre les travaux en conformité. Un écart de quelques centimètres sur une hauteur, une fenêtre déplacée, une teinte de façade différente : les causes de contestation sont souvent modestes, mais elles bloquent la suite.

Passé le délai sans contestation, l'administration ne peut plus contester la conformité des travaux au titre de cette procédure. Le bénéficiaire peut alors demander une attestation de non-contestation de la conformité, que l'autorité délivre sur simple demande (article R462-10). C'est cette pièce que les notaires réclament.

La fin du délai de contestation ne vaut pas brevet de régularité pour toujours : d'autres actions, pénales ou civiles, obéissent à leurs propres règles et à leurs propres délais. C'est un sujet pour l'avocat, pas pour le planning.

Le récolement des travaux

Le récolement est la visite sur place, par les services de la commune ou de l'État, qui vérifie la conformité des travaux. Il est facultatif dans la plupart des cas, et obligatoire dans ceux que liste l'article R462-7 du code de l'urbanisme : notamment certains immeubles et secteurs protégés au titre du patrimoine, certains établissements recevant du public et certains terrains couverts par un plan de prévention des risques. C'est dans ces cas que le délai passe à cinq mois. Vérifiez la liste en vigueur au moment du dépôt.

Pour un récolement, préparez les plans du permis et de ses modificatifs, assurez l'accès à l'immeuble et aux parties communes, et faites accompagner l'agent par le maître d'œuvre, qui saura répondre sur un écart et sa justification.

Avant la DAACT : traiter les écarts au permis

Un chantier s'écarte presque toujours un peu du permis. La bonne question n'est pas de savoir s'il y a des écarts, mais lesquels sont significatifs. Les modifications qui changent l'aspect extérieur, les surfaces, les hauteurs ou l'implantation se régularisent par un permis modificatif, qui se demande tant que la construction n'est pas achevée. Une fois la construction achevée, la régularisation devient plus lourde, et passe en principe par une nouvelle demande d'autorisation.

D'où une étape à inscrire au planning de chantier : quelques mois avant l'achèvement, une revue des écarts entre le permis et l'exécution, avec l'architecte et le maître d'œuvre, pour décider s'il faut un modificatif. C'est aussi le moment de relire les engagements de la notice descriptive, qui obéissent à une autre logique, contractuelle celle-là.

Les conséquences pour la livraison et la vente

• La livraison aux acquéreurs n'est pas juridiquement subordonnée au dépôt de la DAACT : elle suit l'acte de vente. Mais un acquéreur ou sa banque peut demander où en est la conformité, et la réponse « pas encore déposée » inquiète.
• Les ventes conclues après l'achèvement : pour un lot resté invendu, ou vendu en bloc à un investisseur, le notaire de l'acquéreur demande en pratique la DAACT et l'attestation de non-contestation. Une DAACT tardive retarde ces signatures.
• Les reventes : les acquéreurs qui revendront leur logement dans quelques années auront besoin de ces pièces. Le promoteur doit les remettre au syndic et les conserver.
• La fiscalité : l'achèvement se déclare aussi à l'administration fiscale, dans les 90 jours, depuis l'espace en ligne « Gérer mes biens immobiliers ». Pour les permis demandés depuis le 1er septembre 2022, c'est ce qui rend la taxe d'aménagement exigible. Cette démarche est distincte de la DAACT, et les deux sont souvent oubliées l'une pour l'autre.

Ce que coûte une DAACT tardive : un exemple chiffré

Exemple fictif : un collectif de 24 logements achevé fin avril. Trois lots restent à vendre, pour 720 000 € TTC, et les acquéreurs pressentis attendent l'attestation de non-contestation pour signer. Le crédit promoteur porte un encours de 600 000 € à 5 % par an.

Deux mois et demi de décalage coûtent ici environ 6 250 € d'intérêts, sans compter le risque qu'un acquéreur renonce. Si le récolement avait été obligatoire, le délai aurait été de cinq mois dans les deux scénarios : fin le 5 octobre au lieu du 20 décembre. Le même raisonnement s'applique au plan de trésorerie : la date de dépôt de la DAACT est une hypothèse à y inscrire, pas un détail administratif.

La DAACT dans CAP IMMO

Dans CAP IMMO, la fiche de livraison d'une opération porte la date de dépôt de la DAACT, le délai de contestation applicable, trois mois par défaut et modifiable, et calcule la date à laquelle la conformité est réputée acquise ; une contestation ou l'attestation reçue s'y enregistrent avec leurs pièces. Le même écran suit la réception, les réserves et la livraison de chaque acquéreur. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, gratuitement et sans inscription.