Logiciel bilan promoteur : un bilan qui se met à jour avec les ventes et les marchés

Ce qu'un logiciel de bilan promoteur doit régler

Le bilan promoteur se monte d'abord sur un tableur, et c'est très bien pour une première étude. Le problème vient ensuite : le bilan est juste le jour où on le fait. Un lot se signe sous le prix de la grille, un marché de gros œuvre arrive au-dessus de l'estimation, un avenant passe, et la marge présentée à la banque ne tient plus, sauf à tout reporter à la main.

Un logiciel de bilan promoteur n'a d'intérêt que s'il règle cela : les chiffres de l'opération sont saisis une fois, là où ils naissent (une vente, un marché, une facture), et le bilan les lit.

Le bilan promoteur dans CAP IMMO, poste par poste

Chaque programme a son onglet « Bilan ». Les montants sont hors taxes ; la marge se calcule comme le chiffre d'affaires HT moins le prix de revient HT.

Le bilan affiche la marge avant et après honoraires du promoteur, en euros et en pourcentage du chiffre d'affaires HT, ainsi que le résultat en cash flow (marge plus honoraires perçus par la structure). Le prix de revient se lit aussi au m² de SHAB et au m² de SDP. Si l'on préfère, le prix de revient se saisit d'un seul montant global : le détail des postes devient alors indicatif, et l'écran le dit.

Le compte à rebours foncier

Sous le bilan, le compte à rebours part du chiffre d'affaires HT, retire la marge visée et les coûts hors foncier, et donne la charge foncière admissible, frais d'acquisition compris, puis le prix maximal du terrain, net vendeur. Quand une promesse est saisie, l'écran indique l'écart entre son prix et ce plafond. Si les coûts absorbent déjà le chiffre d'affaires diminué de la marge visée, il le dit aussi : le programme ne dégage aucune charge foncière à cette marge.

Le calcul vaut avant même l'offre : un chiffre d'affaires approximatif (surface vendable multipliée par un prix au m²) suffit pour une première réponse. Le même calcul existe en accès libre avec le calculateur de charge foncière.

Un bilan qui suit les ventes et les marchés

C'est la différence avec un tableur. Quand un acquéreur signe, son prix remplace celui de la grille dans le chiffre d'affaires ; quand un marché de travaux est signé ou reçoit un avenant, il remplace l'estimation. Le bilan n'a pas de « version à jour » à refaire : il est recalculé à chaque saisie.

Un simulateur, placé sous le bilan, fait varier le prix de vente et le coût des travaux de plus ou moins 10 %. Seul le reste à vendre bouge avec les prix : les ventes signées ne changent pas. Une carte « Rendement et sensibilité » ajoute le TRI de l'opération avant financement, le besoin de financement maximal et le point mort sur le prix, c'est-à-dire la baisse de prix qui ramènerait la marge à zéro.

Frais financiers, TVA et trésorerie

Dans un bilan sur tableur, les frais financiers sont souvent une ligne forfaitaire. Dans CAP IMMO, ils peuvent être calculés sur l'encours réel : les tirages du crédit placés mois par mois dans le plan de trésorerie, au taux du concours. Le bilan et la trésorerie racontent donc la même opération.

Le plan de trésorerie tient un compte de TVA : collectée sur les ventes, déductible sur les dépenses, reversée, crédit reporté. Les ventes en VEFA sont taxées sur le prix total ; un lot peut porter un taux réduit, et l'outil signale un lot en TVA réduite dont le prix dépasse le plafond de son régime. Le régime de TVA du terrain reste à valider avec l'expert-comptable : voir le guide de la TVA en promotion immobilière.

Reprendre un bilan Excel existant

Un bilan sur tableur s'importe. L'outil lit les libellés de postes, les taux et les sous-totaux de la feuille, range chaque poste au bon endroit et montre le résultat avant de l'écrire, avec un contrôle des totaux du fichier. L'import se défait : il retire les lignes importées et remet le bilan dans l'état d'avant. Dans l'autre sens, le bilan s'exporte en Excel, et le dossier de financement réunit bilan, commercialisation et trésorerie pour la banque.

Pour commencer sans logiciel, le modèle de bilan promoteur Excel est gratuit ; il s'importe ensuite dans le logiciel.

Logiciel de bilan promoteur ou Excel : les critères

Quel que soit l'outil choisi, ces questions départagent un logiciel de bilan promoteur d'un tableur mieux présenté.

• D'où viennent les chiffres ? Si le chiffre d'affaires et les travaux se ressaisissent dans le bilan, l'outil a les défauts du tableur. Ils doivent venir des ventes et des marchés.
• La marge se lit-elle comme la banque la lit ? En pourcentage du chiffre d'affaires HT, avant et après honoraires du promoteur. La marge promoteur en pourcentage du prix de revient se calcule à côté, et il faut savoir laquelle on présente.
• Les frais financiers sont-ils liés à la trésorerie ? Un forfait convient pour une étude ; en cours d'opération, ils dépendent de l'encours tiré et de sa durée.
• La TVA est-elle gérée lot par lot ? Un programme qui mêle taux normal, taux réduit et vente en bloc ne se calcule pas avec un seul taux.
• Le compte à rebours est-il relié au bilan ? Le prix maximal du terrain doit bouger quand les coûts bougent.
• Peut-on entrer et sortir ses données ? Import du bilan existant, export complet en Excel ou CSV, sans dépendre de l'éditeur.
• Qui voit la marge ? Dans CAP IMMO, chaque personne a son identifiant et son rôle ; un commercial renseigne les ventes sans voir les marges.

Pour qui

• Le promoteur indépendant qui mène une à trois opérations par an, souvent en SCCV, et doit présenter un bilan qui tient devant la banque.
• Le responsable de programmes d'une PME régionale, chargé de tenir le bilan à jour et d'en rendre compte à la direction.
• Le marchand de biens ou le constructeur qui passe à la promotion immobilière et veut des postes complets dès la première opération.

Tous les programmes se retrouvent dans un portefeuille : la marge de chaque opération, et un consolidé.

Essayer le bilan sans inscription

La démonstration est le logiciel lui-même, chargé de quatre opérations fictives, une par phase : un terrain sous promesse, un permis purgé, un chantier hors d'eau, un programme livré. Ouvrez le bilan d'une opération, changez un prix de vente ou un marché, et regardez la marge et le compte à rebours suivre. Rien n'est enregistré ailleurs que dans le navigateur, et un bouton remet tout à zéro.

Le bilan dans CAP IMMO, avec le reste de l'opération

Le bilan n'est qu'une partie de CAP IMMO : le logiciel suit aussi les ventes et les lots, les appels de fonds VEFA plafonnés au jalon atteint, le chantier et ses réserves, et la trésorerie avec son point bas daté. Ce qui est saisi à un endroit sert partout, et le bilan en est la synthèse. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, gratuitement et sans inscription.