Levée des réserves : de la réception des travaux à la livraison des acquéreurs

Deux relations, deux listes de réserves

La réception des travaux

L'article 1792-6 du code civil définit la réception comme l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, à l'amiable ou, à défaut, judiciairement, et elle est toujours prononcée contradictoirement. Beaucoup de marchés privés renvoient en outre à la norme NF P 03-001, qui organise la procédure : convocation, délais, levée. Relisez la vôtre.

C'est la réception qui fait courir la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale. Voir le guide des garanties de la construction.

La garantie de parfait achèvement et le délai de levée

Pendant un an à compter de la réception, l'entrepreneur doit réparer tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit par des réserves au procès-verbal, soit par notification écrite pour ceux révélés ensuite (article 1792-6). Le texte précise la mécanique :

• les délais d'exécution des réparations sont fixés d'un commun accord entre le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur ;
• à défaut d'accord, ou si le délai fixé n'est pas tenu, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant ;
• l'exécution des réparations est constatée d'un commun accord ou, à défaut, judiciairement ;
• la garantie ne couvre pas l'usure normale ni les effets de l'usage.

D'où l'intérêt de fixer, réserve par réserve, une date de levée écrite au procès-verbal ou dans un courrier : c'est elle qui ouvre la voie à la mise en demeure.

La livraison à l'acquéreur

À la remise des clés, l'acquéreur visite son logement avec le promoteur et note ses réserves au procès-verbal de livraison. Il n'est pas tenu de tout voir ce jour-là : le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction ou des défauts de conformité apparents ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur (code civil, article 1642-1). L'action correspondante doit être engagée, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut en être déchargé (article 1648).

Le promoteur répond donc devant l'acquéreur de réserves qu'il doit lui-même faire lever par les entreprises. Le parfait achèvement est dû par l'entreprise au promoteur ; c'est au promoteur de faire le lien.

Une méthode en cinq gestes

1. Relever sur place : la pièce, la description précise, une photo, la date.
2. Attribuer : l'entreprise et le lot de travaux responsables ; une réserve sans entreprise n'est jamais levée.
3. Fixer une date de levée avec l'entreprise, par écrit.
4. Relancer dès que la date passe, puis mettre en demeure si besoin.
5. Constater la levée contradictoirement, photo à l'appui, et en informer l'acquéreur ; s'il avait consigné son solde, la levée de ses réserves permet la déconsignation.

Exemple illustratif d'un tableau de suivi, quelques semaines après la livraison d'un programme :

Classer par entreprise plutôt que par logement dit tout de suite qui relancer, et quelle retenue de garantie ne pas libérer.