Rendus 3D programme neuf : perspectives, film, visite virtuelle, maquette et valeur contractuelle

Ce que les rendus apportent à la pré-commercialisation

La banque attend un seuil de pré-commercialisation avant de lever le crédit. Il faut donc vendre avant que le permis soit purgé, parfois avant que les plans soient complètement arrêtés. Le rendu 3D est alors le seul moyen de faire voir : une façade, une terrasse, un hall, la vue depuis un séjour. Il sert à trois moments.

• L'avant-première, avant l'ouverture des réservations : quelques images fortes sur la page d'inscription de la liste d'attente (voir le lancement commercial).
• La commercialisation courante : annonces, plaquette, fiche Google, plan de vente, réseaux de prescripteurs qui présentent le programme à distance.
• Le chantier : un rendu à jour donne à l'acquéreur un repère entre la réservation et la livraison.

Pour un acquéreur éloigné, investisseur qui ne viendra pas sur place, ce sont souvent les seules images qu'il verra. Leur qualité compte, mais leur exactitude plus encore.

Quel rendu pour quel usage

Ces montants sont des ordres de grandeur, qui varient fortement selon le prestataire, la précision attendue et la ville. Obtenez au moins deux devis, en précisant le nombre d'images, le nombre de corrections incluses et les droits cédés (voir plus bas). Le plus cher n'est pas toujours le plus utile : une visite virtuelle sans acquéreur distant est une dépense sans lecteur.

Un exemple chiffré : le budget visuel d'un programme

Exemple fictif : un programme de 24 logements à 250 000 € HT en moyenne, soit 6 000 000 € de chiffre d'affaires. Montants d'hypothèse.

Un budget de commercialisation à 4,5 % du chiffre d'affaires représente 270 000 € pour ce programme : les supports visuels en consomment 11,6 %, ce qui reste une part modeste. La question n'est pas le montant total mais l'ordre d'investissement. Les six perspectives se justifient dès le lancement ; le film et la visite virtuelle valent le coup si le programme vise des acquéreurs éloignés ; la maquette suppose un bureau où la montrer (voir le guide du bureau de vente). Un film réalisé avant la fin des études est à refaire si le permis modificatif change la façade : retardez-le au moment où le projet est stable.

Valeur contractuelle : les rendus n'engagent pas, mais ne protègent pas

Dans une vente sur plan, ce que l'acquéreur achète se décrit par écrit : le contrat de réservation avec sa note technique sommaire et ses plans, puis l'acte de vente avec la notice descriptive et les plans cotés (code de la construction et de l'habitation, articles R261-25, L261-11 et R261-13). Une perspective n'en fait pas partie.

C'est pourquoi on la marque « illustration non contractuelle ». La mention est utile, et insuffisante :

• le code de la consommation interdit les pratiques commerciales trompeuses, notamment les allégations de nature à induire en erreur sur les caractéristiques essentielles du bien (article L121-2) ; la mention « non contractuelle » ne couvre pas une image fausse ;
• les juges admettent parfois qu'une publicité suffisamment précise entre dans le champ des engagements du vendeur ;
• à la livraison, l'acquéreur comparera la façade livrée à l'image qu'il a gardée : un balcon absent, un arbre mature, un voisin effacé se retrouvent dans les réserves et les courriers d'avocat.

La règle pratique

Le rendu peut embellir la lumière, la saison, la végétation raisonnable. Il ne change ni les volumes, ni les ouvertures, ni les matériaux, ni l'environnement bâti, ni les prestations. Le même principe vaut pour la plaquette commerciale.

La cohérence avec la notice et les plans

Avant de livrer chaque image au service commercial, faites une relecture croisée, point par point.

Quand le projet évolue, par un permis modificatif ou un changement de matériau après appel d'offres, les rendus sont à refaire ou à retirer, au même titre que la plaquette. Le dossier de vente reste la source unique : le prestataire reçoit les plans à jour, et chaque image porte la date de la version qu'elle représente. Les choix de finitions proposés aux acquéreurs (choix des finitions) ne doivent pas être montrés dans un rendu avant d'être inclus dans le prix.

Droits d'auteur et droits d'usage du prestataire

Le prestataire qui réalise l'image en est l'auteur. Ce qu'il livre ne vous appartient pas par le seul fait de l'avoir payé : le code de la propriété intellectuelle exige que la cession des droits soit écrite et que chaque droit cédé soit mentionné distinctement, avec son étendue, sa destination, son lieu et sa durée (article L131-3). Les points à demander dans le devis :

• Les supports : plaquette, site, annonces, panneau, réseaux sociaux, film, bureau de vente. Un panneau grand format et une publicité sur Internet sont deux usages distincts ;
• Le territoire et la durée : France, durée de la commercialisation, ou plus longue pour les archives et la communication d'entreprise ;
• La modification : le droit de retoucher, recadrer, mettre à jour l'image si le projet change, sans repasser par le prestataire ;
• La remise des sources : fichiers haute définition et, si utile, fichiers de travail pour reprendre l'image ;
• L'usage par des tiers : commercialisateurs, agences, presse, le droit de les leur transmettre.

Les erreurs fréquentes

• Commander les images avant que le projet soit stable et les refaire après le permis modificatif.
• Montrer ce que la notice ne prévoit pas : revêtements, luminaires, cuisine, garde-corps plus haut de gamme.
• Supprimer ce qui dérange : immeuble voisin, ligne électrique, route.
• Payer sans lire la cession : image utilisable sur la plaquette, pas sur le panneau.
• Laisser circuler d'anciennes versions chez les commercialisateurs et les agences.
• Confondre rendu et pièce de vente : le plan coté et la notice restent ce qu'on remet à l'acquéreur pour décider.

Garder les rendus alignés avec le dossier de vente dans CAP IMMO

Le logiciel CAP IMMO ne produit pas de rendus 3D : cela reste le travail d'un prestataire. Il garde en revanche ce qui doit rester cohérent avec eux. La grille des lots indique l'état de chaque logement, ce qui permet de ne pas montrer un lot déjà vendu comme disponible ; et les pièces du dossier de permis, dont l'insertion graphique et la notice, se suivent avec leur état et leurs documents rattachés, ce qui aide à ne retenir qu'une version à jour des images. La démonstration s'ouvre dans le navigateur sans inscription ; pour en parler, réservez une démonstration.