Vente avant purge du permis de construire : les risques de vendre sur plan trop tôt

Ce qu'on appelle vendre avant la purge

Un permis est dit purgé quand il ne peut plus être remis en cause : le délai de recours des tiers est expiré sans recours, et le délai de retrait par l'administration est écoulé. Les délais, l'affichage et les attestations sont détaillés dans le guide de la purge du permis de construire, et le calculateur de date de purge donne la date pour un permis donné.

« Vendre avant la purge » recouvre deux choses très différentes :

Le sujet de ce guide est donc surtout la réservation : comment la signer tôt sans prendre un risque que la société ne pourrait pas porter.

Les deux risques : recours des tiers et retrait

Le recours des tiers

Un voisin dont les conditions d'occupation ou de jouissance sont directement affectées par le projet peut attaquer le permis dans les deux mois qui suivent le début d'un affichage continu et régulier sur le terrain (code de l'urbanisme, article R600-2). Il doit notifier son recours au bénéficiaire dans les quinze jours francs (article R600-1) : on peut donc l'apprendre plusieurs jours après la fin du délai. Un recours gracieux auprès du maire peut aussi retarder la purge de plusieurs mois ; son effet exact sur le délai a fait l'objet de réformes récentes et se vérifie avec l'avocat.

Un recours ne vaut pas annulation. Le juge peut n'annuler qu'une partie du permis, ou surseoir à statuer le temps qu'un permis modificatif régularise le vice (articles L600-5 et L600-5-1). Pour certains permis de logements, un délai de jugement de dix mois est prévu (article R600-6), sans être toujours tenu, et, dans certaines communes tendues, le jugement de première instance n'est pas susceptible d'appel, selon un dispositif temporaire plusieurs fois prolongé. Mais même un recours voué à l'échec gèle le calendrier : tant qu'il est pendant, le permis n'est pas purgé.

Le retrait par l'administration

L'administration peut retirer un permis illégal dans les trois mois suivant sa date (article L424-5), après une procédure contradictoire. Le cas est rare, mais il arrive, notamment après une observation du préfet au titre du contrôle de légalité. Les deux délais courent en parallèle ; c'est le plus tardif qui fixe la date de purge.

Le contrat de réservation : ce qu'il doit prévoir

Le contrat de réservation est un contrat préliminaire : le promoteur s'engage à réserver un lot, le réservataire verse un dépôt de garantie, et l'acte de vente viendra plus tard. Son contenu obligatoire et ses règles sont détaillés dans le guide du contrat de réservation VEFA. Signé avant la purge, il mérite quelques précautions de plus.

• Une date prévisionnelle d'acte réaliste : postérieure à la date de purge probable, majorée du temps d'obtenir le crédit, la garantie financière d'achèvement et les attestations. Une date trop courte donne au réservataire un motif de récupérer son dépôt si l'acte n'est pas signé à temps du fait du vendeur.
• Le bon plafond de dépôt : il dépend du délai entre la réservation et l'acte, 5 % du prix prévisionnel si l'acte est prévu dans l'année, 2 % entre un et deux ans, rien au-delà (CCH, article R261-28). Le calculateur de dépôt de garantie le donne pour vos dates.
• Les conditions de la vente, écrites clairement : obtention d'un permis purgé, mise en place du financement et de la garantie d'achèvement, éventuellement atteinte d'un seuil de commercialisation. Le notaire rédige ces clauses ; elles doivent rester compatibles avec la réglementation de la réservation et avec le droit de la consommation.
• L'état du permis : sa date, la date d'affichage, et l'indication qu'il n'est pas encore purgé.

Le dépôt est versé sur un compte spécial au nom du réservataire, indisponible jusqu'à l'acte (article R261-29). Il ne finance donc rien : réserver tôt ne fait pas entrer de trésorerie, cela sécurise des ventes.

Ce que disent la banque et le garant

La banque qui finance l'opération pose en général deux conditions au premier tirage du crédit promoteur : un permis purgé et un seuil de pré-commercialisation. La garantie financière d'achèvement, sans laquelle on ne signe pas d'acte de VEFA de logements, n'est elle aussi délivrée, en pratique, que sur un permis purgé.

Les réservations signées avant la purge sont précisément ce qui permet d'atteindre le seuil le jour où le permis devient définitif. C'est pourquoi la plupart des promoteurs indépendants commercialisent pendant la purge : les deux horloges tournent ensemble, et le financement se débloque dès que les deux conditions sont réunies. Le guide de la pré-commercialisation explique comment la banque compte les réservations, et pourquoi une réservation encore en délai de rétractation ne compte pas.

Signer des actes de vente avant la purge est une autre affaire : sans garantie d'achèvement, c'est en principe impossible pour un logement en secteur protégé ; et un garant qui accepterait de couvrir un permis encore attaquable ferait une exception, pas la règle.

Exemple chiffré fictif : un recours en fin de délai

Exemple fictif : un programme de 20 logements au prix moyen de 260 000 € TTC, soit 5 200 000 €. La banque exige 50 % de pré-commercialisation en chiffre d'affaires. Pendant la purge, le promoteur signe 12 réservations avec un dépôt de 5 %, l'acte étant prévu huit mois plus tard. Le dernier jour du délai, un voisin forme un recours gracieux ; la purge recule de cinq mois, et trois réservataires, dont la date d'acte est dépassée, demandent la restitution de leur dépôt.

Le recours, même rejeté ensuite, fait perdre trois ventes et repasse l'opération sous le seuil bancaire : il faudra une réservation de plus le jour de la purge. Pendant les cinq mois, la promesse du terrain doit être prorogée, les études restent portées sur fonds propres et le chantier ne démarre pas. Les nouvelles réservations, signées avec une date d'acte plus lointaine, peuvent devoir se contenter d'un dépôt de 2 % si l'acte passe au-delà d'un an. C'est ce scénario qu'un bilan et un plan de trésorerie doivent pouvoir chiffrer avant de lancer la commercialisation.

Que dire aux réservataires

Un réservataire qui découvre un recours par la presse locale, ou par un voisin, est un réservataire perdu. La transparence coûte moins cher :

• À la réservation : expliquer en une phrase ce qu'est la purge, donner la date à laquelle le permis devrait être définitif, et la date d'acte qui en découle.
• À la fin du délai : confirmer par écrit la purge, ou annoncer le recours dès sa notification, avec ce que l'on sait de sa portée et le nouveau calendrier estimé.
• Pendant un recours : informer à chaque étape, rappeler que le dépôt reste sur un compte à son nom, et dire clairement ce que le réservataire peut faire s'il ne veut pas attendre.
• À tous les réservataires en même temps : ils se connaissent, et un discours différent selon les personnes devient vite un grief collectif.

Ces messages se rédigent avec le notaire : ce qui est promis par écrit engage. Les réservataires qui partent malgré tout sont à traiter avec la méthode du guide sur le désistement en VEFA.

Les erreurs fréquentes

• Promettre une date d'acte calée sur la fin théorique du délai, sans marge pour la notification d'un recours ni pour les attestations.
• Afficher le permis tardivement ou sans constat : le délai des tiers ne court pas, et la purge n'arrive jamais.
• Encaisser le dépôt sur le compte de la société au lieu d'un compte spécial au nom du réservataire.
• Compter les réservations en délai de rétractation dans le taux présenté à la banque.
• Signer une promesse de terrain trop courte : un recours tardif la fait tomber. Le guide de la promesse de vente du terrain détaille la clause de prorogation.

Purge et réservations dans CAP IMMO

Dans CAP IMMO, la purge du permis est un jalon du planning, avec ses dates de délivrance, d'affichage et de fin de délai ; les réservations portent leur date d'acte prévue et l'état de leur délai de rétractation. Le taux de pré-commercialisation se calcule comme la banque le compte, et le plan de trésorerie montre ce que coûte un report de la purge. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, gratuitement et sans inscription ; pour en parler sur votre opération, réservez une démonstration.