Étude de marché avec DVF : tirer une grille de prix au m² des ventes réelles

DVF, ce que c'est

DVF, pour « demandes de valeurs foncières », est la base des mutations immobilières publiée par la direction générale des finances publiques (DGFiP) à partir des actes enregistrés par les services de publicité foncière. Elle est diffusée en données ouvertes, gratuitement, sur data.gouv.fr, et consultable sur une carte dans l'application « DVF » d'Etalab. Elle couvre les cinq dernières années et est mise à jour deux fois par an, avec un décalage de plusieurs mois sur les ventes les plus récentes.

Les données sont dépourvues de noms, et les conditions de réutilisation interdisent notamment toute tentative de réidentification des personnes.

Ce que la base contient, et ce qu'elle ne contient pas

Une absence de vente dans DVF ne signifie donc pas que rien ne s'est vendu : c'est peut-être une zone non couverte, ou une période pas encore publiée.

Les cinq pièges qui faussent un prix au m²

1. Les mutations sur plusieurs lignes. Un appartement vendu avec un parking et une cave forme une seule mutation, mais apparaît sur plusieurs lignes portant chacune la valeur totale. Additionner les lignes ou diviser par la surface d'une seule dépendance donne des prix absurdes : il faut regrouper par mutation.
2. Les ventes en bloc. Un immeuble entier vendu à un bailleur ou à un investisseur porte une valeur globale pour de nombreux lots : le prix au m² qu'on en tire ne dit rien d'une vente au détail.
3. Les ventes en VEFA. Elles figurent dans la base, mais leur description est souvent incomplète, type de local ou surface parfois absents. Et la valeur déclarée s'entend en général TVA comprise, à un taux qui peut être réduit dans certains quartiers.
4. Le mélange du neuf et de l'ancien. Un promoteur vend du neuf ; la médiane d'un quartier mêle surtout de l'ancien. Les deux marchés se suivent séparément.
5. Les valeurs atypiques. Ventes entre proches, prix symboliques, biens à rénover entièrement : la médiane et les quartiles y résistent mieux que la moyenne.

La méthode, de la base à la grille de prix

1. Délimiter le périmètre : le quartier ou un rayon de quelques centaines de mètres, en excluant ce qui est séparé par une coupure réelle, voie ferrée ou grand axe.
2. Choisir la période : deux à trois ans donnent assez de ventes sans trop vieillir l'échantillon ; regardez aussi l'évolution d'une année sur l'autre.
3. Filtrer : appartements seuls, une mutation par vente, ventes en bloc et valeurs atypiques écartées, neuf et ancien séparés.
4. Calculer le prix au m² de chaque vente, puis la médiane et les quartiles par typologie.
5. Croiser avec ce qui se commercialise aujourd'hui autour du terrain : prix affichés des programmes neufs, délais d'écoulement.
6. Construire la grille en appliquant au prix de référence des écarts par étage, exposition, extérieur et typologie.

Exemple illustratif, avec des chiffres fictifs : une référence de 5 200 € TTC/m² pour un logement neuf, majorée de 1 % par étage, de 3 % pour une terrasse de plus de 10 m², et minorée de 2 % au rez-de-chaussée sur rue.

La grille obtenue alimente directement le chiffre d'affaires du bilan et le compte à rebours de la charge foncière.

Compléter DVF

DVF dit ce qui s'est vendu, pas ce qui se vend. D'autres sources la complètent : l'enquête trimestrielle sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) du service statistique du ministère chargé du logement, la version enrichie DVF+ produite par le Cerema, les observatoires locaux, et surtout la visite des programmes concurrents. Les bases des notaires, plus détaillées, sont payantes.