En bref
Un terrain se vérifie d'abord sur Géorisques : anciens sites industriels et activités de service (CASIAS, qui reprend BASIAS), sites pollués suivis par l'administration (ex-BASOL), installations classées, secteurs d'information sur les sols (SIS). Si le passé du site le justifie, une étude historique puis un diagnostic par sondages chiffrent le problème. Dans un SIS ou sur un ancien site d'installation classée, le permis de construire peut exiger l'attestation d'un bureau d'études certifié. La promesse fixe qui paie la dépollution, jusqu'à quel montant, et ce qui se passe au-delà.
Pourquoi la pollution est un sujet de bilan
Pour un promoteur, un sol pollué pose rarement un problème de principe : on construit chaque année des logements sur d'anciens sites industriels. Il pose un problème de coût et de délai. Trois postes apparaissent :
- Les études : étude historique, diagnostic, plan de gestion, attestation éventuelle.
- Les travaux : excavation et traitement des zones les plus touchées, confinement, mesures constructives (ventilation sous dallage, vide sanitaire, recouvrement des espaces verts).
- Les terres à évacuer : dès qu'il y a un sous-sol ou de gros terrassements, chaque tonne de déblai part dans une filière dont le prix dépend de sa qualité. C'est souvent le poste le plus lourd, et le plus oublié.
Comme pour le sol porteur traité dans le guide de l'étude de sol G1, G2, chaque euro découvert après la levée des conditions sort de la marge. Chaque euro découvert avant se discute avec le vendeur, à travers la charge foncière.
Repérer le passé d'un terrain : les bases publiques
La pré-analyse est gratuite et prend une heure. Géorisques regroupe, à l'adresse, l'essentiel des informations publiques.
| Source | Ce qu'elle recense | Ce qu'elle ne dit pas |
|---|---|---|
| CASIAS (ex-BASIAS) | Anciens sites industriels et activités de service : garages, dépôts de carburant, ateliers, pressings | Si le sol est réellement pollué ; c'est un inventaire historique, pas un constat |
| Sites pollués suivis (ex-BASOL) | Sites dont la pollution, avérée ou présumée, appelle une action de l'administration | Le coût de la remise en état pour un usage résidentiel |
| Installations classées (ICPE) | Installations en activité ou cessées soumises à la réglementation des installations classées | L'état du sol après la cessation d'activité |
| Secteurs d'information sur les sols (SIS) | Terrains où l'État a connaissance d'une pollution justifiant des études et des mesures en cas de changement d'usage | La nature exacte des mesures à prendre sur votre projet |
On complète par les archives : anciennes photographies aériennes, annuaires commerciaux, permis anciens, témoignages des voisins, et le titre de propriété. Une parcelle absente de toutes les bases n'est pas forcément saine : un atelier artisanal ancien peut n'avoir laissé aucune trace administrative. Les secteurs d'information sur les sols sont aussi annexés au PLU, dont la lecture est détaillée dans le guide lire un PLU.
Ce que le code de l'environnement impose
À la vente
Le vendeur d'un terrain sur lequel une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée doit en informer l'acheteur par écrit (code de l'environnement, article L514-20). Le vendeur d'un terrain situé dans un secteur d'information sur les sols doit aussi en informer l'acheteur (article L125-7). À défaut, et si la pollution rend le terrain impropre à la destination prévue au contrat, l'acheteur peut, dans un délai encadré, demander la résolution de la vente, une restitution d'une partie du prix ou, dans certains cas, la remise en état aux frais du vendeur.
Au permis de construire
Pour construire dans un secteur d'information sur les sols, ou pour changer l'usage d'un ancien site d'installation classée, le maître d'ouvrage doit en principe faire réaliser une étude des sols et joindre au dossier de permis une attestation, établie par un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, garantissant que l'étude a été faite et que ses préconisations sont prises en compte dans la conception du projet (code de l'environnement, articles L556-1 et L556-2). Sans cette pièce, le dossier est incomplet.
Prudence
Le champ exact de ces obligations (types d'installations, cas d'exemption, délais d'action de l'acheteur), la liste des pièces du dossier de permis et les conditions de certification des bureaux d'études se vérifient avec le notaire et le bureau d'études sur les textes en vigueur. Sur un ancien site d'installation classée, l'exploitant conserve ses propres obligations de remise en état, que le notaire doit retracer.
Les étapes du diagnostic
La méthodologie nationale de gestion des sites et sols pollués, et la norme NF X31-620 qui encadre les prestations des bureaux d'études, organisent le travail en étapes. Pour un promoteur, quatre comptent :
- L'étude historique et documentaire : activités passées, produits utilisés, emplacement des cuves et des ateliers, visite du site. Elle dit où chercher.
- Le diagnostic : sondages et analyses de sols, parfois des eaux souterraines et des gaz du sol, aux endroits désignés par l'étude historique.
- Le plan de gestion : pour un usage résidentiel, les mesures qui rendent le site compatible (excavation, confinement, mesures constructives), chiffrées et comparées.
- L'attestation, lorsque le permis l'exige, puis le suivi des travaux de dépollution et le contrôle à leur achèvement.
Comme pour le sol porteur, on ne paie l'étude historique et le diagnostic qu'une fois la promesse signée, avec une condition qui permet de sortir. Sur un site clairement suspect, il peut être plus efficace d'exiger du vendeur, avant toute offre ferme, qu'il communique les études déjà faites lors de la cessation d'activité.
Les terres excavées : le poste qu'on oublie
Un parking en sous-sol sur 1 000 m² produit plusieurs milliers de tonnes de déblais. Des terres inertes partent vers une installation de stockage de déchets inertes, à un coût modéré. Des terres légèrement polluées, aux hydrocarbures par exemple, partent vers des filières de traitement ou de stockage plus chères. Des terres classées dangereuses coûtent encore davantage. Le prix à la tonne varie selon la région, la filière et la distance : il se demande à l'entreprise de terrassement, sur la base du diagnostic.
La traçabilité des terres excavées est par ailleurs encadrée : l'entreprise et le maître d'ouvrage doivent pouvoir justifier de la destination des déblais. Un sous-sol supprimé ou réduit peut, sur un site pollué, faire économiser davantage que la place de parking ne rapporte.
Un exemple chiffré
Exemple fictif : un ancien garage de 1 200 m² en centre-ville, promis à 900 000 €. Le projet prévoit un niveau de sous-sol, soit environ 4 000 m³ de déblais, comptés à 1,8 tonne par m³. Le diagnostic montre que 15 % des terres contiennent des hydrocarbures et qu'une poche de 200 tonnes, autour d'une ancienne cuve, est classée dangereuse. Les prix à la tonne sont des hypothèses de l'exemple : 25 € pour des terres inertes, 90 € pour des terres non inertes, 250 € pour des terres dangereuses.
| Poste | Calcul | Montant HT |
|---|---|---|
| Déblais totaux | 4 000 m³ × 1,8 t | 7 200 t |
| Terres non inertes | 7 200 t × 15 % | 1 080 t |
| Surcoût des terres non inertes | 1 080 t × (90 € − 25 €) | 70 200 € |
| Surcoût de la poche dangereuse | 200 t × (250 € − 25 €) | 45 000 € |
| Études complémentaires, plan de gestion, attestation | devis | 15 000 € |
| Surcoût total lié à la pollution | 130 200 € |
Dans l'exemple, la promesse prévoit que le promoteur garde à sa charge les 50 000 premiers euros de surcoût, que la part comprise entre 50 000 € et 150 000 € vient en déduction du prix, et qu'au-delà de 150 000 € la condition défaille, sauf si le vendeur accepte de supporter l'excédent. Avec 130 200 € : le promoteur supporte 50 000 €, le prix baisse de 80 200 € et passe à 819 800 €. Sans la clause, les 130 200 € seraient sortis de la marge.
La clause pollution de la promesse de vente
La promesse de vente d'un terrain suspect traite la pollution en trois temps.
| Clause | Ce qu'elle prévoit | Le point à négocier |
|---|---|---|
| Déclarations du vendeur | Activités connues sur le terrain, installations classées, cuves, études existantes | Une déclaration précise, plutôt qu'une formule générale d'ignorance |
| Accès et études | Le droit de faire réaliser étude historique et diagnostic, le délai, le choix du bureau d'études | Un délai suffisant pour un diagnostic complet, analyses comprises |
| Condition suspensive | Un état du sol compatible avec l'usage résidentiel, sans surcoût au-delà d'un seuil | Le seuil, exprimé en euros HT, et la référence au plan de gestion |
| Répartition du coût | Franchise à la charge du promoteur, réduction de prix au-delà, faculté de sortie au-delà d'un plafond | Les bornes, et ce que le vendeur peut faire pour maintenir la vente |
| Garantie | Le sort d'une pollution découverte après la vente, pendant les terrassements | Une garantie limitée en montant et en durée, éventuellement une somme séquestrée |
Un vendeur qui refuse toute condition liée à la pollution sur un ancien site d'activité envoie un signal. Il reste deux options : faire le diagnostic avant de signer, à ses frais, ou intégrer au prix une provision qui couvre le scénario défavorable. Le guide de l'étude de faisabilité place ces vérifications dans l'ordre des études.
Les effets sur le planning et la trésorerie
Un diagnostic avec analyses en laboratoire prend plusieurs semaines ; un plan de gestion et une attestation, davantage. Dans un SIS, l'attestation doit être prête au dépôt du permis : le calendrier de la promesse doit le prévoir, sous peine de déposer trop tard. Pendant le chantier, les terres polluées se décaissent au rythme du terrassement, souvent avant les premiers appels de fonds des acquéreurs : elles pèsent sur le point bas du plan de trésorerie, au moment où le crédit est le plus sollicité.
La pollution des sols dans CAP IMMO
Dans CAP IMMO, les études de pollution et la dépollution sont des lignes du bilan de l'opération, distinctes du prix du terrain : une réduction de prix obtenue au titre de la clause de la promesse se saisit dans le foncier, le surcoût conservé dans les travaux, et la marge se recalcule. Les échéances de la promesse et les décaissements de terrassement se placent dans le plan de trésorerie. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, gratuitement et sans inscription.
Questions fréquentes
Comment savoir si un terrain est pollué ?
On commence par Géorisques, qui recense à l'adresse les anciens sites industriels et activités de service (CASIAS), les sites pollués suivis par l'administration, les installations classées et les secteurs d'information sur les sols. On complète par les archives et le titre de propriété. Seul un diagnostic avec sondages et analyses dit si le sol est réellement pollué.
Qu'est-ce qu'un secteur d'information sur les sols ?
C'est un terrain où l'État a connaissance d'une pollution justifiant des études et des mesures de gestion en cas de changement d'usage. Les SIS sont annexés au PLU. Pour y construire, le maître d'ouvrage doit en principe joindre au permis l'attestation d'un bureau d'études certifié.
Qui paie la dépollution d'un terrain vendu à un promoteur ?
Ce que prévoit la promesse de vente. Une répartition courante laisse une franchise au promoteur, déduit du prix le surcoût au-delà, et permet de sortir au-delà d'un plafond. Sur un ancien site d'installation classée, l'exploitant garde ses propres obligations de remise en état, que le notaire vérifie.
Le vendeur doit-il déclarer une ancienne activité polluante ?
Oui dans plusieurs cas : lorsqu'une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur le terrain, et lorsque le terrain est situé dans un secteur d'information sur les sols. À défaut, l'acheteur dispose de recours, dont la résolution de la vente ou la réduction du prix, dans des conditions que le notaire précise.
Pourquoi les terres excavées coûtent-elles si cher ?
Parce que chaque tonne de déblai part dans une filière dont le prix dépend de sa qualité : inerte, non inerte ou dangereuse. Sur une opération avec sous-sol, plusieurs milliers de tonnes sont en jeu, et une faible part de terres polluées suffit à faire monter la facture.
Sacha ClermontConcepteur de CAP IMMO, logiciel de pilotage d'opérations de promotion immobilière pour les promoteurs indépendants. Les guides sont écrits à partir des textes en vigueur et de ce que le logiciel calcule réellement. Profil LinkedIn
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Le voir sur une vraie opération
La démonstration de CAP IMMO s'ouvre dans le navigateur, sans inscription : quatre programmes fictifs, un par phase, avec leurs bilans, leurs ventes et leurs chantiers.