SCI de construction-vente : SCCV, SAS ou autre société, laquelle choisir pour une opération ?

« SCI de construction-vente » : de quelle société parle-t-on ?

Le droit ne connaît pas de « SCI de construction-vente » : il connaît la société civile immobilière (SCI), faite pour détenir et gérer un patrimoine, et la société civile de construction-vente (SCCV), régie par les articles L211-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Dans la conversation, les deux se confondent, et l'expression recouvre en réalité une SCCV. Le critère n'est pas le nom inscrit sur le Kbis mais l'objet social : une société civile dont l'objet est de construire un immeuble pour le vendre relève du régime des SCCV.

La confusion a une conséquence pratique. Une SCI créée pour louer, qui se met à construire et à revendre, s'écarte de son objet, et une activité régulière d'achat pour revendre est en principe commerciale. Les statuts d'une société de programme doivent donc dire clairement ce qu'elle fait : construire, vendre en l'état futur d'achèvement, et rien d'autre. Un promoteur qui hésite sur la qualification de sa société la fait relire par son notaire ou son avocat avant de signer le terrain, pas après.

Reste le vrai choix : entre la SCCV, la SAS, la SNC et, parfois, une SARL. Il se pose opération par opération, et il n'a pas la même réponse pour une opération menée seul que pour une co-promotion avec des investisseurs.

Les quatre questions qui décident

Quelle que soit la forme, quatre questions départagent les candidats. Les poser dans cet ordre évite de choisir par habitude.

1. Qui répond des dettes ? Les associés d'une SCCV répondent du passif sur tous leurs biens, à proportion de leurs parts. Dans une SAS ou une SARL, ils perdent au plus leur apport, hors cautions signées.
2. Qui est imposé, et quand ? Une SCCV est fiscalement transparente (CGI, art. 239 ter) : le bénéfice est imposé chez les associés. Une SAS à l'impôt sur les sociétés est imposée elle-même.
3. Comment l'argent entre et sort ? Capital, comptes courants d'associés, distribution : la forme règle ce qui est libre et ce qui est encadré.
4. Que demandent la banque et le garant ? Elles financent une société, pas un projet, et leurs exigences dépendent de qui se tient derrière.

Responsabilité des associés : la question qui sépare les associés

La responsabilité est le point qui fait hésiter les investisseurs, pas les promoteurs. Un promoteur professionnel sait que ses cautions personnelles (le crédit, la garantie d'achèvement) l'engagent de toute façon, quelle que soit la société. Un associé qui apporte seulement des fonds raisonne autrement : il veut savoir ce qu'il peut perdre.

La détention change le tableau. Beaucoup de promoteurs ne détiennent pas leurs parts de SCCV en direct mais par une holding à responsabilité limitée : la responsabilité de la SCCV pèse alors sur la holding, pas sur le patrimoine personnel. Le guide de la holding détaille ce montage ; il ne dispense pas des cautions, qui restent dues par la personne qui les a signées.

Fiscalité : transparence ou impôt de société, en principe

La différence fiscale se résume en une phrase, et elle influence la trésorerie des associés plus que le taux. Dans une SCCV, l'associé est imposé sur sa quote-part du bénéfice l'année où la société le réalise, qu'elle lui ait versé de l'argent ou non. Dans une SAS soumise à l'impôt sur les sociétés, la société est imposée sur son résultat, et l'associé ne l'est qu'au moment où il reçoit un dividende. Les taux, les régimes de faveur et les cas particuliers changent : la valeur en vigueur se vérifie auprès de l'expert-comptable, et ce guide n'en donne aucune.

Deux autres points font souvent pencher le choix.

• La perte. En SCCV, une perte se rattache en principe aux associés, qui peuvent la rapprocher de leurs autres résultats selon leur propre régime. En SAS, elle reste dans la société et ne se récupère que sur ses bénéfices futurs, ce qui a peu de valeur pour une société de programme à vie courte.
• La nature de l'associé. Un associé qui est lui-même une société à l'impôt sur les sociétés intègre sa quote-part de SCCV dans son résultat. Un particulier l'intègre à ses revenus selon son régime. Les deux ne vivent pas la transparence de la même façon : c'est à discuter avant de les mettre dans la même SCCV.

Pour le régime d'ensemble, voir l'imposition du promoteur immobilier et la tenue des écritures dans la comptabilité d'une SCCV.

Exemple chiffré : l'impôt tombe avant l'argent

Exemple fictif, sans taux, pour montrer le décalage qui surprend les associés d'une SCCV. Une opération vend pour 5 600 000 € HT et coûte 5 000 000 € HT : la marge est de 600 000 €. Trois associés détiennent la SCCV : la holding du promoteur à 60 %, un investisseur particulier à 25 % et le propriétaire du terrain à 15 %. À la clôture de l'exercice, la société n'a pu distribuer que 450 000 €, le reste servant à rembourser le crédit et à garder une réserve.

Chaque associé est imposé sur sa quote-part de 600 000 €, alors qu'il n'a touché que 450 000 € au total. L'écart de 150 000 € est du bénéfice sur lequel l'impôt est dû alors que la trésorerie reste dans la société. Le pacte d'associés doit prévoir une règle de distribution minimale qui couvre au moins l'impôt, faute de quoi l'investisseur paie de sa poche pour un bénéfice qu'il n'a pas encore perçu. Dans une SAS, cet écart n'existerait pas pour l'associé, qui n'est imposé qu'au dividende, mais la société paierait l'impôt de son côté avant toute distribution.

Fonds propres et comptes courants : ce que la forme change peu

Dans la pratique, les fonds propres d'une opération, de l'ordre de 15 à 25 % du prix de revient, ne passent presque jamais en capital. Le capital reste symbolique, et les associés apportent le reste en compte courant d'associé, remboursé en fin d'opération. Sur l'exemple ci-dessus, un prix de revient de 5 000 000 € et des fonds propres de 20 % représentent 1 000 000 € : 600 000 € pour la holding, 250 000 € pour l'investisseur et 150 000 € pour le propriétaire, en proportion de leurs parts.

Une convention écrite fixe pour chaque compte courant le montant, la durée, la rémunération éventuelle et le rang de remboursement par rapport à la banque. Les intérêts versés aux associés ne sont déductibles que dans une limite fixée par la loi fiscale, à vérifier chaque année. Sans convention, un compte courant devient un litige au moment de solder l'opération. Le principe est le même en SCCV et en SAS ; ce qui change, c'est la souplesse offerte par la SAS pour créer des actions de préférence ou des clauses de répartition particulières, que la SCCV encadre davantage.

La banque, le garant et le compte dédié

Pour le crédit promoteur et la garantie financière d'achèvement, le financeur regarde la société et ceux qui se tiennent derrière elle. Quelle que soit la forme, il demande en général :

• un compte ouvert dans ses livres, où transitent les encaissements des acquéreurs et les décaissements du chantier ;
• des fonds propres versés avant le premier tirage, avec une subordination des comptes courants à sa créance ;
• le nantissement des parts ou des actions, et la caution du promoteur ou de sa holding ;
• des statuts qui limitent l'objet à l'opération et encadrent les pouvoirs du gérant ou du président.

Une SAS de programme n'est pas mieux ou moins bien financée qu'une SCCV : la banque lit la solidité des associés et la qualité du bilan, pas le sigle. En revanche, l'investisseur qui refuse la responsabilité indéfinie obtiendra plus facilement l'accord de la banque sur une SAS que sur une SCCV dont il est l'un des associés, parce que la banque sait que les cautions viendront du promoteur. Pour des financements complémentaires, voir la dette mezzanine.

La TVA : le même régime, des sociétés distinctes

La vente d'un immeuble neuf est soumise à la TVA quelle que soit la forme de la société qui la réalise : le choix entre SCCV et SAS ne change pas la mécanique décrite dans la TVA en promotion immobilière. Ce qui compte, c'est que chaque société est un assujetti distinct. Le crédit de TVA d'une opération, quand les dépenses précèdent les ventes, reste dans sa société et ne s'impute pas sur la TVA d'une autre ; son remboursement se demande opération par opération (voir le crédit de TVA du promoteur). Une holding qui facture des honoraires aux sociétés de programme a, elle, sa propre TVA à déclarer.

Quelle forme choisir selon la situation

Ces repères sont des usages, pas des règles. Un promoteur qui lance sa première opération trouvera dans le guide de la première opération la place de la société dans le calendrier. Les statuts, le pacte, l'option fiscale éventuelle et la détention se fixent avec un avocat ou un notaire et l'expert-comptable, avant la promesse du terrain.

Piloter plusieurs sociétés de programme avec le logiciel CAP IMMO

Quelle que soit la forme choisie, le principe de l'opération reste le même : une société, un bilan, un plan de trésorerie. Le logiciel CAP IMMO, pensé pour les promoteurs indépendants, tient chaque programme avec son bilan, sa grille de lots, ses appels de fonds et son plan de trésorerie avec son compte de TVA, et donne le consolidé des opérations pour la banque ou l'associé. Il ne choisit pas la forme de votre société, mais il fait voir ce qui se joue dans chacune. Le glossaire de la promotion immobilière définit les termes de ce guide.