Permis de construire valant division (PCVD) : principe, règles et montage d'une opération

Ce qu'est un permis de construire valant division

Le permis de construire valant division, souvent abrégé PCVD et longtemps appelé permis groupé, est un permis de construire ordinaire dont le dossier est complété parce que le projet comporte une division du terrain. Le code de l'urbanisme le définit à l'article R431-24 : il vise la construction, sur un même terrain, par une ou plusieurs personnes, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette, formé d'une ou de plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet.

Dans ce cas, le dossier de demande comprend en plus :

• un plan de division du terrain ;
• lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs, à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs.

Le même article prévoit deux exceptions à l'association syndicale : l'ensemble est soumis au statut de la copropriété, ou le demandeur justifie d'une convention avec la commune ou l'intercommunalité compétente prévoyant le transfert de la totalité des voies et espaces communs dans leur domaine une fois les travaux achevés.

Le mot qui compte est « avant ». Si la division n'intervient qu'après l'achèvement de tous les bâtiments, un permis de construire classique suffit. Le PCVD répond au cas, courant en promotion, où l'on vend chaque maison ou chaque bâtiment en VEFA, donc avec son terrain, pendant le chantier.

PCVD, lotissement, division primaire : trois montages différents

Le lotissement est défini par l'article L442-1 du code de l'urbanisme : c'est la division en propriété ou en jouissance d'une ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. L'article R442-1 énumère les divisions qui ne constituent pas un lotissement ; les divisions effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R431-24 en font partie, tout comme la division dite primaire.

La division primaire est celle qu'un propriétaire effectue au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu'une maison individuelle. C'est le montage du propriétaire qui détache une partie de son terrain pour un promoteur, lequel dépose lui-même son permis.

La différence de fond tient en une phrase : le lotisseur vend du terrain et laisse construire, le titulaire d'un PCVD construit et vend du bâti. Pour un promoteur qui veut maîtriser l'architecture, le chantier et le prix de sortie, le permis valant division est en général l'outil adapté.

Quand utiliser le permis de construire valant division

Le PCVD sert dès qu'un programme compte plusieurs bâtiments destinés à des propriétaires différents, sur un terrain qui sera découpé :

• maisons groupées ou en bande, chacune avec son jardin privatif, desservies par une voie commune ;
• petit collectif et maisons individuelles sur le même terrain, chaque bâtiment ayant sa propre emprise ;
• plusieurs petits bâtiments vendus à des acquéreurs distincts, dont l'un en VEFA au détail et un autre en bloc à un bailleur social ;
• un programme associant des logements et un local d'activité destiné à être vendu avec son propre terrain.

C'est un montage fréquent de la petite promotion immobilière : quelques maisons sur un grand terrain en périphérie, ou un cœur d'îlot densifié. Quand tout le programme tient dans un seul bâtiment mis en copropriété verticale, la question de la division du terrain ne se pose pas de la même manière.

Les règles d'urbanisme : à l'échelle du terrain, sauf si le PLU s'y oppose

Dans un permis valant division, comme dans un lotissement, l'article R151-21 du code de l'urbanisme pose le principe : l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles du plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose.

Concrètement, l'emprise au sol, les reculs, les espaces verts ou le stationnement se vérifient alors sur le terrain d'assiette global, et non lot par lot. Un lot peut être plus dense que son voisin si l'ensemble respecte la règle.

Beaucoup de PLU usent pourtant de la faculté de s'y opposer, en exigeant que chaque lot issu de la division respecte les règles comme s'il était un terrain distinct. Les reculs par rapport aux limites séparatives s'appliquent alors aussi aux nouvelles limites entre lots, ce qui peut faire perdre des mètres carrés. La lecture du règlement de zone, et de ses dispositions générales, est la première étape de l'étude de faisabilité.

Voirie, réseaux et équipements communs

Dès que les maisons ne donnent pas toutes directement sur la voie publique, le projet prévoit des espaces communs : voie de desserte, cheminements, stationnement visiteurs, local poubelles, éclairage, réseaux enterrés, bassin ou noues de gestion des eaux pluviales. Leur coût et leur sort après livraison sont deux questions distinctes.

Côté coût, ces ouvrages se chiffrent comme des VRD dans le bilan promoteur : ils pèsent sur la charge foncière admissible et peuvent faire la différence entre une opération qui tient et une qui ne tient pas. Côté sort, l'article R431-24 laisse trois voies :

1. une association syndicale des acquéreurs, propriétaire et gestionnaire des espaces communs ;
2. la copropriété, parfois dite horizontale, quand l'ensemble est placé sous ce statut ;
3. le transfert à la commune ou à l'intercommunalité, s'il est prévu par une convention conclue avant la décision.

L'association syndicale libre (ASL)

Dans la plupart des PCVD de maisons groupées, les espaces communs reviennent à une association syndicale libre, régie par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004. Le projet de statuts est joint au dossier de permis ; l'ASL est ensuite constituée, et chaque acquéreur en devient membre du seul fait de son acquisition.

Pour le promoteur, quelques points pratiques :

• les statuts et le plan des espaces communs sont annexés aux actes de vente : ils doivent être prêts avant la première signature chez le notaire ;
• tant que tous les lots ne sont pas vendus, la société de programme reste membre de l'ASL pour les lots invendus, et en supporte la quote-part de charges ;
• le transfert de la voie et des réseaux à l'ASL suppose qu'ils soient achevés : il se cale sur la fin du chantier, pas sur la dernière vente.

Le choix entre ASL et copropriété horizontale dépend du projet, notamment de l'existence d'ouvrages partagés entre les bâtiments. Il se fait avec le notaire de l'opération dès le montage.

La taxe d'aménagement en permis valant division

Le PCVD est un seul permis : la taxe d'aménagement est due par son titulaire, sur la surface taxable de l'ensemble des constructions autorisées, et entre dans le bilan comme une charge de l'opération. Elle n'est pas répartie entre les acquéreurs par l'administration : si le promoteur veut la refléter dans ses prix, c'est à lui de le faire.

Les espaces communs eux-mêmes ne créent pas de surface taxable au titre des bâtiments, mais certaines installations peuvent être taxées séparément, comme les places de stationnement extérieures. Le détail se vérifie sur le projet réel, avec les taux votés par la commune et le département.

Calendrier d'une opération en permis valant division

Les durées ci-dessous sont des ordres de grandeur courants, à adapter à chaque commune et chaque terrain.

Le délai qui se discute le plus avec le vendeur du terrain est celui de la purge : la condition suspensive de permis purgé de tout recours protège le promoteur, et un PCVD de plusieurs maisons dans un quartier pavillonnaire attire volontiers les recours des voisins.

Le lien avec la VEFA et la commercialisation

Le permis valant division et la VEFA vont ensemble : chaque acquéreur achète sur plan un bâtiment, ou un logement dans un bâtiment, avec la part de terrain que lui attribue le plan de division et sa qualité de membre de l'ASL. Quelques conséquences :

• la désignation de chaque lot dans le contrat de réservation et l'acte reprend le plan de division : il doit être stabilisé avant les premières réservations, ou les modifications répercutées à chacun ;
• les appels de fonds suivent l'avancement de chaque bâtiment, et non celui de l'opération entière : une maison hors d'eau ne dit rien de celle d'à côté ;
• une modification du plan de division après l'obtention du permis passe en général par un permis modificatif, avec ses propres délais.

Pour la pré-commercialisation, le PCVD a un avantage : un petit nombre de maisons, chacune individualisée, se vend lot par lot, et le seuil demandé par la banque peut être atteint avec peu de réservations.

Les erreurs fréquentes

• Supposer l'appréciation globale sans avoir lu la clause du PLU qui l'écarte, et découvrir à l'instruction que chaque lot doit respecter les reculs.
• Sous-estimer les VRD de la voie commune et de la gestion des eaux pluviales dans le bilan.
• Laisser le projet de statuts de l'ASL à plus tard : il fait partie du dossier de permis lorsque des espaces communs sont prévus.
• Commercialiser sur un plan de division provisoire, puis devoir reprendre les contrats.
• Oublier les charges de l'ASL sur les lots invendus dans le plan de trésorerie.

Suivre une opération en permis valant division dans CAP IMMO

CAP IMMO suit une opération de promotion de bout en bout : le bilan avec ses VRD et sa taxe d'aménagement, la grille des lots et l'état de chaque vente, les appels de fonds VEFA, le planning du chantier avec ses jalons, et la trésorerie qui en découle. La démonstration est gratuite et s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.