Servitude de mixité sociale : l'effet des logements sociaux imposés par le PLU sur le bilan

Ce que le PLU peut imposer

L'article L151-15 du code de l'urbanisme permet au règlement du PLU de délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu'il définit, dans le respect des objectifs de mixité sociale. On parle de secteur de mixité sociale, ou plus couramment de servitude de mixité sociale.

La règle se lit dans le règlement écrit et sur le règlement graphique. Elle précise en général :

• le seuil de déclenchement : un nombre de logements ou une surface de plancher au-delà desquels l'obligation s'applique ;
• le pourcentage, exprimé en nombre de logements ou en surface de plancher, ce qui ne donne pas le même résultat ;
• les catégories : logement locatif social, parfois avec une répartition entre types de financement, parfois de l'accession sociale (prêt social location-accession, bail réel solidaire) ou du logement intermédiaire ;
• les modalités d'arrondi, qui comptent beaucoup sur un petit programme.

Le même code permet aussi au PLU de réserver des emplacements en vue de programmes de logements qu'il définit (article L151-41), et d'accorder dans certains secteurs une majoration du volume constructible aux programmes comportant des logements locatifs sociaux (article L151-28), dans la limite de 50 % et du rapport entre logements sociaux et logements totaux de l'opération. Ces bonus sont rares mais méritent d'être cherchés : ils compensent une partie de la perte. La méthode générale de lecture est dans le guide lire un PLU.

Les communes carencées : une obligation qui ne vient pas du PLU

Dans les communes qui n'atteignent pas leur objectif de logements sociaux au titre de la loi SRU et font l'objet d'un arrêté de carence, le code de la construction et de l'habitation impose en outre, au-delà d'une certaine taille d'opération, une part minimale de logements locatifs sociaux dans les immeubles collectifs. Cette obligation s'applique même si le PLU ne dit rien.

À qui et à quel prix vendre les logements sociaux

Les logements locatifs sociaux imposés se vendent en vente en bloc en VEFA à un bailleur social : office public de l'habitat, entreprise sociale pour l'habitat, coopérative. Le mécanisme de cette vente, son échéancier et ses risques sont décrits dans le guide dédié ; ce qui compte ici, c'est le prix.

Le bailleur ne paie pas le prix du marché libre. Il raisonne à partir de l'équilibre de sa future opération locative : loyers plafonnés selon le type de financement (PLAI, PLUS ou PLS), prêts et subventions attachés, fonds propres qu'il accepte d'y mettre. Il exprime souvent son prix en euros HT par m² de surface utile ou de surface habitable, parking compris ou non. Dans plusieurs agglomérations, la collectivité ou les bailleurs publient des prix de référence de cession en VEFA sociale, qui servent de plafond dans la négociation.

Le taux de TVA réduit s'apprécie avec le notaire et le conseil fiscal, logement par logement ; le guide de la TVA en promotion immobilière en détaille les conditions. Dans le bilan, le prix bailleur se raisonne hors taxes.

L'effet sur la charge foncière : un exemple chiffré

Exemple fictif : un programme de 2 000 m² de surface de plancher et 1 800 m² habitables. Le marché libre se vend 4 800 € TTC/m² habitable, soit 4 000 € HT à 20 %. Le PLU impose 30 % de la surface habitable en logement locatif social, soit 540 m², qu'un bailleur achète 2 600 € HT/m² habitable. Les coûts fixes (travaux à 1 800 €/m² de SDP, aléas, honoraires, assurances, taxes) totalisent 4 350 000 € HT ; la commercialisation est comptée à 5 % du chiffre d'affaires libre, les frais financiers à 3 %, les frais de gestion à 4 % et la marge visée à 10 % du chiffre d'affaires HT.

Lecture : la servitude retire 756 000 € de chiffre d'affaires, mais seulement 519 480 € de charge foncière, parce qu'elle réduit aussi la commercialisation, les frais proportionnels et la marge exigée en valeur. Il n'empêche : le terrain vaut 41 % de moins pour l'opération. Un vendeur qui a en tête le prix d'un terrain voisin sans obligation sociale n'est pas dans la même opération que vous. Le compte à rebours complet est expliqué dans le guide de la charge foncière, et le calculateur permet de le refaire avec vos chiffres.

L'exemple simplifie. Dans la réalité, les logements sociaux peuvent bénéficier d'un abattement de taxe d'aménagement, le cahier des charges du bailleur peut augmenter le coût de travaux, et une vente en bloc signée tôt réduit l'encours du crédit, donc les frais financiers réels. Chaque opération se chiffre ligne par ligne dans le bilan promoteur.

Les leviers du promoteur

• Négocier le terrain sur la base réelle : présenter au vendeur le compte à rebours avec l'obligation sociale, et proposer un prix au m² de SDP qui distingue la part libre et la part sociale.
• Consulter plusieurs bailleurs avant l'offre : leurs prix, leurs exigences techniques et leurs délais de décision diffèrent, et une lettre d'intention donne du poids à la négociation foncière.
• Optimiser la répartition : si la règle est exprimée en nombre de logements, des logements sociaux de petite taille réduisent la surface concernée, dans la limite de ce que le bailleur et la commune acceptent ; si elle est exprimée en surface, l'arbitrage porte sur la typologie.
• Chercher les catégories admises : certains PLU admettent l'accession sociale ou le logement intermédiaire dans le quota, à des prix plus proches du libre.
• Vérifier les bonus de constructibilité prévus par le PLU pour les programmes comportant des logements sociaux.
• Utiliser la vente en bloc dans la pré-commercialisation : une signature du bailleur compte souvent dans le seuil demandé par la banque, ce que détaille le guide de la pré-commercialisation.

Les erreurs qui coûtent cher

• Découvrir la servitude après l'offre : le vendeur a un prix en tête, et toute baisse sera vécue comme une manœuvre.
• Supposer un prix bailleur au lieu de le demander : un écart de 300 € par m² sur 540 m² représente 162 000 €.
• Confondre pourcentage en logements et pourcentage en surface : sur un programme mixte, l'écart peut atteindre plusieurs dizaines de m².
• Oublier les places de stationnement et les annexes que le bailleur achète, ou pas, avec les logements.
• Négliger le calendrier du bailleur : agrément, financement, passage en instance. Sa signature tardive peut retarder le crédit.

La mixité sociale dans CAP IMMO

Dans CAP IMMO, la grille des lots distingue les lots libres et les lots vendus en bloc à un bailleur, chacun avec son prix et son taux de TVA : le bilan calcule le chiffre d'affaires HT lot par lot, et la marge se met à jour quand on fait varier la part sociale ou le prix bailleur. La vente en bloc suit son propre échéancier dans les appels de fonds et le plan de trésorerie. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, gratuitement et sans inscription.