Vente d'immeuble à rénover (VIR) : réhabilitation lourde, garanties et échéancier

La vente d'immeuble à rénover : de quoi parle-t-on

La vente d'immeuble à rénover (VIR) a été créée par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Elle figure aux articles L262-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, précisés par un décret de 2008 (articles R262-1 et suivants).

Son principe : l'acquéreur devient propriétaire de l'existant dès la signature, et le vendeur s'engage à y réaliser des travaux dans un délai fixé au contrat. Le prix se décompose en deux parts, le prix de l'existant et le prix des travaux, qui n'obéissent pas aux mêmes règles de paiement.

Le contrat devient obligatoire dès que trois conditions sont réunies : un immeuble bâti à usage d'habitation, ou destiné à l'habitation après travaux, éventuellement mixte ; un engagement du vendeur de réaliser des travaux, directement ou par des entreprises ; et des sommes perçues de l'acquéreur avant la livraison de ces travaux. Un marchand de biens qui termine ses travaux puis vend n'est pas concerné ; dès qu'il vend avant, il l'est. La comparaison des deux métiers est faite dans le guide marchand de biens ou promoteur.

VIR ou VEFA : où passe la frontière

L'article L262-1 exclut de la VIR les travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction. Ceux-là relèvent de la VEFA et de son régime : garantie financière d'achèvement, plafonds d'appels de fonds de l'article R261-14.

Entre la réhabilitation et la reconstruction, la limite n'est pas toujours nette : façades conservées mais planchers et structure intérieure refaits, extension en fond de parcelle, changement de destination complet d'un bureau en logements. La qualification se décide au moment du montage, avec le notaire, sur la base de la description des travaux. Se tromper de contrat expose à la nullité ou à des remboursements, et la banque comme le garant poseront la question.

Les garanties de la vente d'immeuble à rénover

• Une garantie financière d'achèvement des travaux, apportée par une banque ou un assureur : elle protège l'acquéreur si le vendeur ne termine pas les travaux promis. C'est l'équivalent, pour la part travaux, de la garantie financière d'achèvement de la VEFA.
• Les garanties des constructeurs sur les travaux réalisés : le vendeur en répond pour ce qu'il a fait réaliser, et l'acquéreur bénéficie des garanties décennale et biennale sur ces travaux. Une assurance dommages-ouvrage est à souscrire dès que les travaux touchent à l'ouvrage.
• Un contrat détaillé : description des travaux, délai de réalisation, prix de l'existant et prix des travaux distingués, justification de la garantie et des assurances.

L'existant, lui, se vend en l'état : ce que les travaux ne touchent pas reste soumis au régime d'une vente d'immeuble ancien, avec les diagnostics obligatoires. Le contrat doit donc dire clairement ce qui est refait et ce qui ne l'est pas, comme une notice descriptive le fait en VEFA.

L'échéancier : l'existant à l'acte, les travaux par étapes

Le prix de l'existant est payable à la signature de l'acte, puisque l'acquéreur en devient propriétaire immédiatement. Le prix des travaux est payé selon leur avancement, dans les limites que fixe la partie réglementaire du CCH : en pratique, au plus 50 % du prix des travaux à l'achèvement de la moitié des travaux, 95 % à leur achèvement, le solde à la livraison. Ces étapes sont attestées, comme en VEFA, par le maître d'œuvre ; un appel qui les devance n'est pas exigible.

La différence avec l'échéancier VEFA est nette : la VEFA ne permet rien avant l'achèvement des fondations au-delà du dépôt de garantie, et plafonne ensuite à 35, 70 et 95 % du prix total. La VIR fait entrer d'emblée le prix de l'existant, qui pèse lourd dans le prix total d'une réhabilitation, ce qui allège fortement le besoin de financement du vendeur.

Fiscalité : quand la réhabilitation devient du neuf

La qualification civile, VIR ou VEFA, et la qualification fiscale, immeuble ancien ou immeuble neuf, ne se recouvrent pas. Pour la TVA, des travaux rendent un immeuble neuf lorsqu'ils remettent à l'état neuf la majorité des fondations, ou la majorité des éléments qui assurent la résistance et la rigidité de l'ouvrage, ou la majorité de la consistance des façades hors ravalement, ou l'ensemble des éléments de second œuvre dans une proportion d'au moins deux tiers pour chacun (CGI, article 257 et annexe II, article 245 A).

• Travaux sous ces seuils : l'immeuble reste ancien au sens fiscal. Sa vente par un professionnel est en principe exonérée de TVA si l'immeuble est achevé depuis plus de cinq ans, avec une option possible ; l'acquéreur paie les droits de mutation de droit commun.
• Travaux au-delà : l'immeuble est neuf au sens fiscal, sa vente est soumise à la TVA sur le prix total, la TVA sur les travaux devient déductible, et l'acquéreur bénéficie de frais d'acte réduits, comme pour un logement neuf (voir les frais de notaire dans le neuf).

Une réhabilitation lourde du second œuvre peut ainsi rester une VIR au sens civil tout en produisant un immeuble neuf au sens fiscal. Le choix du régime pèse sur le prix affiché, sur la récupération de la TVA et sur l'engagement pris à l'achat, détaillés dans le guide de la TVA en promotion immobilière. Il se tranche avec l'expert-comptable, sur la base du descriptif de l'architecte, avant de fixer la grille de prix.

Exemple chiffré : un lot vendu en VIR

Exemple fictif : un immeuble de cinq appartements réhabilité par un promoteur. Un lot est vendu 400 000 €, dont 160 000 € pour l'existant et 240 000 € pour les travaux. Comparons avec le même prix vendu en VEFA.

À la moitié des travaux, la VIR a encaissé 160 000 € + 50 % × 240 000 € = 280 000 €. À l'achèvement, 160 000 € + 95 % × 240 000 € = 388 000 €. Sur les cinq lots, à prix comparables, l'acte fait entrer environ 800 000 € dès la signature : autant de crédit en moins à tirer, et de frais financiers en moins dans le bilan promoteur. En contrepartie, le promoteur doit fournir la garantie d'achèvement des travaux, et l'acquéreur, propriétaire dès l'acte, suit le chantier de près.

Monter une opération en VIR

1. Diagnostiquer l'existant avant la promesse : structure, planchers, réseaux, amiante et plomb, état des façades. Ce qui sera refait détermine à la fois le contrat et le régime fiscal.
2. Qualifier avec le notaire et l'expert-comptable : VIR ou VEFA, immeuble ancien ou neuf au sens fiscal, engagement à prendre dans l'acte d'achat.
3. Obtenir les autorisations : déclaration préalable ou permis selon les travaux, avec la purge des recours si un permis est nécessaire.
4. Réunir la garantie et les assurances : garantie d'achèvement des travaux, dommages-ouvrage, responsabilité décennale des intervenants.
5. Ventiler le prix de chaque lot entre existant et travaux, de façon cohérente avec le prix d'achat et le budget travaux : une ventilation qui gonfle l'existant pour encaisser plus tôt se voit, et se conteste.
6. Suivre l'avancement en valeur, puisque l'étape intermédiaire est la moitié des travaux : un suivi poste par poste des situations des entreprises la rend démontrable.

La VIR dans CAP IMMO

CAP IMMO gère la vente d'immeuble à rénover comme un contrat à part : chaque lot porte son prix de l'existant, dû à la signature, et son prix de travaux, appelé à la moitié des travaux, à l'achèvement et à la livraison. Un appel qui dépasse le plafond, ou une fiche sans prix de l'existant, est signalé ; le plan de trésorerie intègre ces encaissements à leur date. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, gratuitement et sans inscription.