Surélévation d'immeuble : un gisement foncier pour les petits promoteurs

Pourquoi la surélévation intéresse un petit promoteur

Une surélévation de deux à six logements correspond exactement à la taille d'opération d'un promoteur indépendant : trop petite pour les grands groupes, trop technique pour un particulier. Elle offre trois avantages :

• Pas de terrain à acheter : le foncier est le droit de surélever, payé au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires.
• Des emplacements introuvables autrement : centre-ville, rues déjà constituées, réseaux en place.
• Un vendeur intéressé : la copropriété finance souvent, avec le prix du droit, des travaux qu'elle n'aurait pas pu payer, réfection de toiture, ravalement, isolation, ascenseur.

Elle exige en contrepartie un travail de prospection particulier, immeuble par immeuble, que le guide de la prospection foncière aborde plus largement.

Le droit de surélever en copropriété

Le droit de surélever un bâtiment est un droit accessoire aux parties communes (loi du 10 juillet 1965, article 3). Il appartient donc au syndicat des copropriétaires, qui peut surélever lui-même ou vendre ce droit à un tiers, le plus souvent un promoteur.

Le vote

L'article 35 de la loi de 1965 encadre ces décisions. Depuis la loi ALUR de 2014, lorsque l'immeuble est situé dans un périmètre où s'applique le droit de préemption urbain, ce qui couvre l'essentiel des zones urbaines, la vente du droit de surélever se décide à la majorité de l'article 26 : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la décision doit en outre être confirmée par les copropriétaires du bâtiment à surélever. Hors de ces périmètres, les conditions sont plus strictes.

La priorité des copropriétaires du dernier étage

Les copropriétaires des locaux situés sous la surélévation bénéficient d'un droit de priorité lorsque les locaux créés sont vendus. Avant toute vente de lot, ils doivent recevoir une notification du prix et des conditions, et disposent d'un délai pour se porter acquéreurs. Le promoteur doit l'intégrer à son calendrier de commercialisation, et souvent l'intégrer à sa négociation : un copropriétaire du dernier étage qui achète un lot au-dessus de chez lui est parfois le premier réservataire.

Les copropriétaires lésés

La loi prévoit aussi l'indemnisation des copropriétaires qui subissent un préjudice du fait de l'opération, perte de vue, de lumière ou de valeur, trouble de jouissance grave pendant le chantier. Le montant se négocie, ou se fixe en justice : il se provisionne dans le bilan.

Dans un immeuble en monopropriété, appartenant à un seul bailleur, la question se règle par une simple vente, ce qui en fait une cible plus rapide.

Ce que dit le PLU

La surélévation est une construction nouvelle au regard de l'urbanisme : elle doit respecter les règles de la zone, et passe par un permis de construire. Les points à lire, avec la méthode du guide lire un PLU :

• La hauteur maximale, à l'égout, au faîtage ou en nombre de niveaux, et la façon dont elle se mesure sur une rue en pente.
• Le gabarit et les prospects : retraits imposés au-dessus d'une certaine hauteur, distance aux limites et aux bâtiments voisins.
• Le stationnement : les places exigées pour les logements créés, souvent impossibles à réaliser dans un immeuble existant. Certains PLU prévoient des exemptions ou une réduction pour les surélévations ; d'autres non.
• Le patrimoine : secteur protégé, abords d'un monument historique, avis de l'architecte des Bâtiments de France, qui peut imposer une écriture architecturale ou refuser.
• La mixité sociale : un seuil en nombre de logements ou de mètres carrés peut déclencher une servitude de mixité sociale.

Dans les communes situées en zone tendue, le code de l'urbanisme permet à l'autorité qui délivre le permis de déroger, par décision motivée, à certaines règles de gabarit, de hauteur ou de stationnement pour autoriser une surélévation à usage principal d'habitation (article L152-6). C'est une faculté, pas un droit : elle se discute en amont avec le service instructeur.

La structure et la sécurité

La question technique décide de tout. Avant de proposer un prix au syndicat, il faut savoir ce que l'immeuble peut porter.

• Diagnostic structurel : état et capacité des fondations, des murs porteurs et des planchers, à confier à un bureau d'études structure, avec des sondages si nécessaire. Une étude de sol peut s'imposer si des renforcements de fondations sont envisagés.
• Choix constructif : l'ossature bois ou métallique, légère et en grande partie préfabriquée, domine dans les surélévations, parce qu'elle charge peu l'existant et raccourcit le chantier sur le toit.
• Sécurité incendie : le niveau du plancher le plus haut détermine la famille de l'immeuble au regard de la réglementation incendie des habitations. Ajouter un ou deux niveaux peut faire changer de famille, avec des exigences nouvelles sur les escaliers et les accès, valables pour tout le bâtiment.
• Ascenseur et accessibilité : prolonger la gaine, ou en créer une, coûte cher, mais conditionne souvent le prix de vente des derniers étages.
• Réseaux : capacité des colonnes d'eau, d'évacuation et de l'alimentation électrique, raccordements à prévoir.

Ces vérifications se font sous promesse, avec des conditions suspensives adaptées, comme pour un terrain : voir la promesse de vente d'un terrain, dont la logique se transpose au droit de surélever.

Un chantier en site occupé

Les habitants restent chez eux pendant que le toit est déposé au-dessus de leur tête. C'est la principale source de conflits et de retards.

• Constat préalable de l'état des parties communes et des appartements du dernier étage, par commissaire de justice, voire référé préventif si les voisins sont nombreux : il évite d'imputer au chantier des fissures préexistantes.
• Mise hors d'eau rapide : la préfabrication réduit la période pendant laquelle l'immeuble est ouvert ; une bâche ne suffit pas un soir d'orage.
• Installation de chantier : grue ou monte-charge, emprise sur la voie publique, autorisations de voirie, accès par la cour.
• Information des occupants : calendrier, horaires, coupures prévues, un interlocuteur joignable. Le syndic relaie, mais ne remplace pas le promoteur.
• Assurances : la dommages-ouvrage couvre l'ouvrage neuf, et l'assureur examinera l'existant ; la responsabilité civile du chantier doit couvrir les dommages aux appartements occupés.

Bilan type d'une surélévation

Exemple fictif : un immeuble de cinq niveaux en copropriété, dans une ville en zone tendue. Le projet ajoute un niveau en ossature bois et trois logements : 220 m² de surface de plancher, 195 m² habitables, vendus en VEFA à 9 000 € TTC/m² habitable, soit 1 755 000 € TTC et 1 462 500 € HT avec une TVA à 20 %. La marge visée est de 10 % du chiffre d'affaires HT. On cherche le prix que le promoteur peut offrir pour le droit de surélever, c'est-à-dire la charge foncière admissible.

Le promoteur peut offrir au syndicat environ 240 000 €, soit près de 1 090 € par m² de surface de plancher créée. Avec cinq niveaux et une quinzaine de copropriétaires, c'est une somme qui finance une toiture neuve ou un ravalement : l'argument de vente en assemblée. Mais le bilan est sensible : un prix de vente de 8 000 € TTC/m² au lieu de 9 000 retire 162 500 € de chiffre d'affaires HT, et la charge foncière tombe à 106 400 €, une fois recalculées la commercialisation, la gestion et la marge. Un surcoût de structure de 100 000 € la ramènerait à 139 650 €. D'où l'importance de chiffrer le scénario dégradé dans le bilan promoteur avant de faire une offre ferme.

Pour les règles de TVA de la vente et de l'achat du droit, voir le guide de la TVA en promotion immobilière ; le régime de l'acquisition du droit de surélever se vérifie avec le notaire.

Les étapes d'une opération de surélévation

1. Repérer les immeubles dont la hauteur est inférieure à ce que permet le PLU, et lire le règlement de copropriété.
2. Faire une étude de faisabilité : capacité structurelle, gabarit, stationnement, sécurité incendie, premier bilan.
3. Présenter le projet au conseil syndical, puis faire inscrire la résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
4. Signer une promesse de vente du droit de surélever, sous conditions suspensives : permis purgé, financement, étude structure.
5. Déposer le permis, purger les recours, faire modifier l'état descriptif de division et le règlement de copropriété pour créer les nouveaux lots.
6. Commercialiser en VEFA, en respectant le droit de priorité des copropriétaires concernés, puis lancer le chantier.

La surélévation dans CAP IMMO

Dans CAP IMMO, une surélévation se monte comme toute opération : le bilan calcule la charge foncière admissible à partir de la grille de prix et des coûts, compare les scénarios, puis suit les ventes en VEFA, les appels de fonds plafonnés, le chantier et la trésorerie. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, gratuitement et sans inscription.