Exemple de plan de trésorerie de promoteur : mois par mois, jusqu'au point bas

L'opération et son calendrier

L'exemple reprend l'opération du guide Exemple de bilan promoteur : douze logements fictifs, 6 815 000 € de ventes TTC (5 679 167 € HT), un terrain à 1 450 000 €, 2 397 200 € de travaux sur vingt mois, 650 000 € de fonds propres et un crédit plafonné à 2 200 000 €. Le plan de trésorerie ajoute ce que le bilan ne montre pas : le moment où chaque euro entre et sort. Il est celui du modèle de plan de trésorerie Excel, dont les montants sont repris tels quels. Le calendrier est fictif, comme le reste.

Les ventes progressent ensuite à rythme régulier : les 60 % restants sont signés entre le mois 4 et le mois 19, de sorte que tout le programme est vendu à la fin du mois 19.

Les appels de fonds : 35, 70, 95 et 100 % cumulés

Les encaissements ne dépendent pas du calendrier du notaire mais de l'avancement du chantier. L'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation plafonne ce que le vendeur peut appeler : 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, le solde à la mise à disposition. Le guide des appels de fonds VEFA détaille ces étapes ; l'échéancier VEFA les présente côté acquéreur.

Chaque mois, le plan multiplie deux pourcentages : la part du chiffre d'affaires déjà signée chez le notaire, et le plafond de l'étape atteinte. Un acte signé après une étape paie d'un coup les étapes déjà franchies, ce qui fait bondir les encaissements.

Au mois 7, 52 % du chiffre d'affaires est signé : on encaisse 35 % de 52 %, soit 18,2 % du total, et non 35 %. C'est la pré-commercialisation qui détermine le montant de chaque appel. Entre deux étapes, les actes qui se signent encaissent le plafond de l'étape en cours sur leur lot : d'où les 95 410 € par mois entre le mois 8 et le mois 13.

Le plan mois par mois

Le tableau suit les vingt-six premiers mois ; ensuite plus rien ne bouge. Les décaissements comprennent la TVA payée aux fournisseurs, la TVA reversée à l'État et les intérêts du crédit. Le cumul est calculé avant fonds propres et crédit : c'est lui qui donne le point bas.

Montants en euros. Le cumul final, 739 586 €, est la marge de l'opération vue par la trésorerie.

Le point bas : juin 2026, − 2 366 306 €

Le point bas de trésorerie est le minimum du cumul des encaissements moins les décaissements, intérêts compris, avant tout financement. Ici, il tombe au mois 6, en juin 2026 : le terrain et six mois de dépenses sont payés, et aucun acquéreur n'a encore versé un euro, puisque le premier appel attend l'achèvement des fondations, au mois suivant. Le mois 7 fait remonter le cumul de 1 051 043 €.

Voici le calcul, mois 1 à 6, en cumulant chaque famille de dépenses :

Les lignes sont arrondies à l'euro : leur somme diffère de 1 € du total. Deux remarques. Les intérêts sont inclus parce que le crédit est tiré dès le mois 1 pour couvrir ce qui dépasse les fonds propres. Et la TVA payée sur les dépenses, 118 750 €, pèse 5 % du point bas : l'opération la paie avant d'avoir collecté celle des acquéreurs.

Il reste à passer du point bas au besoin de financement :

• point bas : 2 366 306 € ;
• plus la trésorerie minimale conservée, 50 000 € : besoin de financement de 2 416 306 € ;
• moins les fonds propres, 650 000 € : crédit à tirer de 1 766 306 €, soit le pic d'encours du plan, au mois 6 ;
• le plafond autorisé est de 2 200 000 € : il reste 433 694 € de réserve, soit 19,7 % du plafond.

La TVA et le crédit au fil des mois

La TVA est un flux à part entière. Au départ, l'opération en paie sans en collecter : un crédit de TVA de 118 750 € s'accumule jusqu'au mois 6. Au mois 7, l'appel des fondations collecte 206 722 € de TVA ; après déduction de 28 369 € de TVA sur les dépenses du mois et du crédit reporté, 59 603 € sont dus, et décaissés au mois suivant. Sur l'ensemble de l'opération, la TVA collectée atteint 1 135 833 €, la TVA déductible 591 498 €, et 544 335 € sont reversés. Le guide du crédit de TVA du promoteur explique pourquoi le remboursement d'un crédit n'est ni automatique ni immédiat : le plan ne le suppose pas.

Le crédit d'accompagnement se tire juste assez pour garder 50 000 € en caisse. Les intérêts du mois se calculent sur l'encours de la fin du mois précédent, au taux de 5 %. L'appel de la mise hors d'eau, au mois 14, rembourse l'intégralité de l'encours de 1 318 730 € ; le crédit est tiré de nouveau au mois 21 pour traverser le second creux, celui qui précède l'achèvement, puis soldé au mois 23. Il est utilisé quinze mois en tout, pour 63 493 € d'intérêts.

Quand le plan se dégrade

Un point bas unique est une hypothèse. Pour savoir quelle marge de sécurité il reste, on fait bouger une hypothèse à la fois dans le même moteur de calcul :

Aucun scénario ne dépasse le plafond de 2 200 000 €, mais la réserve fond de 433 694 € à 333 728 € pour un chantier plus long de trois mois. Les ventes lentes déplacent le point bas du mois 6 au mois 13, juste avant la mise hors d'eau : le creux dépend alors de ce qu'on a vendu, plus seulement de ce qu'on a construit. Ces scénarios sont calculés avec le classeur de l'exemple ; en réel, c'est la banque qui choisira les siens.

Ce que la banque lit dans ce plan

Un plan de trésorerie se lit en cinq chiffres : la date du point bas, le besoin de financement, le pic d'encours face au plafond, la date de remboursement du crédit et la marge finale. Ici : juin 2026, 2 416 306 €, 1 766 306 € sur 2 200 000 €, novembre 2027 (mois 23) et 739 586 €. La banque vérifiera aussi que les fonds propres sont versés avant le premier tirage, et que le bilan et le plan racontent la même opération.

L'écart de 65 507 € vient de la seule ligne des frais financiers : le bilan les estime sur un encours moyen de 1 200 000 € pendant deux ans, le plan les calcule sur le crédit réellement tiré pendant quinze mois. Les autres lignes sont identiques. Si la banque vous demande lequel retenir, le plan fait foi pour les frais financiers, et le bilan prudent reste la base de la marge présentée.

Le plan de trésorerie dans le logiciel CAP IMMO

Dans le logiciel CAP IMMO, le plan de trésorerie de chaque programme est calculé mois par mois à partir des ventes, des appels de fonds et des marchés, et le point bas y est daté et chiffré, avec une vue consolidée sur douze mois pour tout le portefeuille. Le plan se recalcule quand une vente ou un jalon de chantier change de date. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.