Révision des prix BT01 : calculer et provisionner la hausse des marchés

Prix ferme, actualisable ou révisable

Le marché de travaux fixe la manière dont son prix évolue. Trois formules se rencontrent, et la différence entre elles se chiffre en dizaines de milliers d'euros sur un gros œuvre :

En marché public, ces trois formes sont définies par le code de la commande publique, qui prévoit notamment qu'un prix ferme soit actualisable lorsqu'un délai de plus de trois mois sépare la date d'établissement des prix et le début d'exécution. Un promoteur privé n'y est pas soumis : son marché dit ce qu'il veut, et beaucoup de marchés privés renvoient à la norme NF P03-001, cahier des clauses administratives générales, en précisant les dérogations. Il faut donc lire la clause de prix de chaque marché, lot par lot.

Le prix ferme n'est pas gratuit : l'entreprise y intègre une provision pour la hausse qu'elle anticipe. Le prix révisable est souvent plus bas à la signature, mais il laisse le promoteur exposé. La consultation des entreprises est le bon moment pour comparer les deux, comme l'explique le guide de l'appel d'offres de travaux.

L'index BT01 et les index par corps d'état

Les index BT sont publiés chaque mois par l'Insee. Ils mesurent l'évolution du coût des facteurs de production du bâtiment : salaires et charges, matériaux, matériel, énergie, transport. Ce sont des index de coûts, pas des index de prix de vente.

• Le BT01 couvre le bâtiment tous corps d'état. C'est l'index de référence des marchés globaux, des contrats de maîtrise d'œuvre et des bilans prévisionnels.
• Les index par corps d'état suivent un lot : par exemple le BT03 pour la maçonnerie et les canalisations en béton, le BT38 pour la plomberie sanitaire, le BT47 pour l'électricité. Un marché en lots séparés gagne à indexer chaque lot sur son propre index, plus fidèle à ses coûts.

Trois précautions d'usage. Les index sont publiés avec un décalage de plusieurs mois : l'index du mois des travaux n'est pas connu quand la situation arrive. Les séries changent de base de temps à autre, et un coefficient de raccordement permet alors de passer de l'ancienne à la nouvelle. Enfin, la nomenclature évolue : vérifiez l'intitulé exact et le calendrier de publication sur le site de l'Insee avant de rédiger la clause.

La formule de révision des prix

La formule paramétrique la plus courante s'écrit :

P = P0 × (a + b × I / I0), avec a + b = 1

• P0 est le montant de la situation aux conditions du marché, c'est-à-dire aux prix du mois zéro ;
• I0 est la valeur de l'index au mois zéro, le plus souvent le mois de remise de l'offre ou de signature du marché, tel que le marché le définit ;
• I est la valeur de l'index du mois d'exécution des travaux, ou d'un mois décalé si le marché le prévoit ;
• a est la partie fixe, non révisable, et b la partie indexée.

La partie fixe représente les frais qui ne bougent pas avec l'index et limite l'effet de la révision. On rencontre souvent 12,5 % ou 15 % ; le marché fixe la valeur. Il précise aussi l'arrondi du coefficient, le mois retenu pour I, et ce qui se passe en cas de retard de l'entreprise : une clause usuelle veut que les travaux exécutés en retard soient révisés avec l'index du mois où ils auraient dû l'être, si celui-ci est plus favorable au maître d'ouvrage.

Certains marchés combinent plusieurs index pondérés, par exemple 0,15 + 0,60 × BT03 + 0,25 × BT01. Le principe ne change pas.

Un exemple chiffré, situation par situation

Exemple fictif, avec des valeurs d'index inventées pour le calcul : un marché de gros œuvre de 1 500 000 € HT, prix révisables, formule P = P0 × (0,15 + 0,85 × BT01 / BT01₀), coefficient arrondi à quatre décimales. L'index du mois zéro vaut 132,0. Les travaux sont facturés en quatre situations trimestrielles.

Le calcul de la première ligne : 0,15 + 0,85 × 132,8 / 132,0 = 1,00515, arrondi à 1,0052 ; la révision vaut 300 000 × 0,0052 = 1 560 €. Les autres lignes suivent la même règle.

Quand la situation du mois 9 arrive, l'index de ce mois n'est pas encore publié. On applique une révision provisoire avec le dernier index connu, disons 134,1 : coefficient 1,0135, soit 6 075 €. Quand l'index définitif de 134,6 paraît, on régularise de 1 440 €, pour atteindre 7 515 €. La dernière ligne n'est encore qu'une estimation : c'est la provision à porter dans le bilan.

Au total, la révision ajoute 21 315 € au marché, soit 1,4 % : modeste dans cet exemple, où l'index monte d'environ 2,7 % sur l'année. Si l'index avait monté de 8 % sur l'année, régulièrement, comme on en a connu dans les périodes d'inflation des matériaux, les mêmes situations auraient été révisées de 1,7 %, 3,4 %, 5,1 % puis 6,8 % : de l'ordre de 64 000 €, plus de 4 % du marché.

Et un prix ferme actualisable ?

Reprenons le même marché à prix ferme actualisable : l'offre date du mois zéro, index 132,0, et les travaux démarrent cinq mois plus tard, avec un index de référence de 133,2 selon la clause. Le coefficient d'actualisation vaut 0,15 + 0,85 × 133,2 / 132,0 = 1,0077, appliqué une seule fois à tout le marché : 1 500 000 × 0,0077 = 11 550 €. Ensuite, le prix ne bouge plus. Le report du démarrage, par exemple en attendant la purge du permis ou le seuil de pré-commercialisation, a donc un coût qui se calcule.

Provisionner la révision dans le bilan promoteur

Le bilan promoteur chiffre les travaux au montant des marchés. Si ces marchés sont révisables, il faut y ajouter une ligne de provision pour révision des prix, sans quoi le prix de revient est sous-estimé dès le départ.

Au montage

On estime la hausse de l'index sur la durée du chantier, à partir de son évolution récente, et on l'applique à la partie indexée du montant des travaux, en tenant compte de l'étalement : les travaux facturés tôt sont peu révisés, ceux de la fin le sont davantage. Une méthode simple consiste à prendre la hausse attendue au milieu du chantier. Sur 1 500 000 € de travaux, 12 mois de chantier et une hausse annuelle estimée de 3 %, la hausse au milieu du chantier est d'environ 1,5 % ; la provision vaut 1 500 000 × 0,85 × 1,5 % = 19 125 €.

Pendant le chantier

Chaque situation remplace une part d'estimation par du réel. Le suivi tient trois montants : la révision définitive, calculée avec les index publiés ; la révision provisoire, à régulariser ; la provision sur les travaux restant à facturer. C'est ce total qui donne le coût travaux à terminaison, à comparer au budget dans le suivi de chantier.

En comptabilité

À la clôture, la révision afférente à des travaux déjà exécutés mais non encore facturée, parce que l'index n'est pas paru, s'enregistre en principe comme une charge à payer estimée. La révision des travaux futurs, elle, relève du budget de l'opération et entre dans le calcul du résultat à l'avancement quand la société l'applique. La méthode se fixe avec l'expert-comptable ; le guide de la comptabilité d'une SCCV en donne le cadre.

Les erreurs qui coûtent

• Oublier la provision : le bilan affiche le montant signé, la marge réelle est plus basse.
• Laisser le mois zéro flou : date de l'offre, de la mise au point ou de la signature, l'écart peut atteindre plusieurs mois de hausse.
• Réviser des travaux en retard au mauvais index, faute de clause sur le retard de l'entreprise.
• Appliquer le coefficient au mauvais montant : la révision porte sur le montant de la situation aux conditions du marché, pas sur un cumul déjà révisé, ni sur la retenue de garantie déduite.
• Oublier de régulariser les révisions provisoires une fois les index définitifs parus, ce que le décompte général et définitif rattrape, parfois tard.

Suivre la révision des prix dans CAP IMMO

Dans CAP IMMO, chaque marché de travaux porte sa clause de révision : l'index retenu, sa valeur de base, sa valeur actuelle et la partie fixe. Le logiciel en tire le coefficient et l'écart de révision, et le bilan de l'opération affiche les marchés signés avec, à part, les révisions et le décompte définitif. Le coût travaux à terminaison et la marge se mettent à jour à chaque nouvelle valeur d'index saisie. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.